TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [V] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Virginie FARKAS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01908 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7D4A

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 26 juin 2025

DEMANDERESSE

Association ALFI, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Virginie FARKAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1748

DÉFENDERESSE

Madame [V] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 26 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01908 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7D4A

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2023 à [Localité 4], l’Association pour le Logement des Familles et des Isolés (ALFI) a consenti un contrat d’occupation à Madame [V] [E] portant sur un studio dont la demanderesse est gestionnaire sis [Adresse 2].

Cette résidence a fait l’objet d’une convention signée avec l’Etat en date du 25 octobre 1994 en application des articles L353-13, et conformément aux dispositions des articles R353-154 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

La convention conclue entre l’ALFI et l’occupante est ainsi régie par les dispositions des articles L633-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, relatifs aux logements-foyers, excluant l’application de la loi du 6 juillet 1989, et empêchant sur ce fondement toute suspension de la clause résolutoire.

Rapidement, Madame [V] [E] a rencontré des difficultés dans le règlement des redevances, et l’ALFI lui a adressé une mise en demeure.

L’ALFI soutien en outre que dans le cadre du suivi des résidents, elle lui a proposé à plusieurs reprises, des rendez-vous avec le travailleur social, afin de faire le point sur sa situation, en vain.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été signifié le 25 novembre 2024, pour paiement de la somme de 2809,25 euros, redevance du mois de novembre 2024 incluse.

Par acte de Commissaire de justice du 15 janvier 2025, l’Association pour le Logement des Familles et des Isolés (ALFI) a fait citer Madame [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail liant les parties par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, condamner Madame [V] [E] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 2809,25 euros selon décompte arrêté au mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 novembre 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, d’un montant mensuel égal au montant de la redevance courante, majorée des charges et taxes, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs,condamne la partie défenderesse à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant le coût du commandement.

Au soutien de ses prétentions, l’association pour le logement des Familles et des Isolés (ALFI) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 25 novembre 2024.

A l’audience du 15 mai 2025, l’association pour le logement des Familles et des Isolés (ALFI), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [V] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [V] [E] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 28 avril 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 novembre 2024, pour la somme en principal de 2809,25 euros. Ce commandement de payer, régulièrement délivré, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevances et que Madame [V] [E] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2024.

Madame [V] [E] étant sans droit ni titre depuis 26 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [V] [E] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’association pour le logement des Familles et des Isolés (ALFI) produit un décompte démontrant que Madame [V] [E] reste lui devoir la somme de 2809,25 euros au mois de décembre 2024 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Madame [V] [E] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2809,25 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 novembre 2024.

Madame [V] [E] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant mensuel égal au montant de la redevance courante, majorée des charges et taxes, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de condamner Madame [V] [E] à payer à l’association ALFI la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de l’association pour le logement des Familles et des Isolés (ALFI) ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat d’occupation conclu le 28 avril 2023 entre l’association pour le logement des Familles et des Isolés (ALFI) et Madame [V] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association pour le logement des Familles et des Isolés ( ALFI) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion des lieux sis [Adresse 2] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [E] à verser à la l’association pour le logement des Familles et des Isolés (ALFI) la somme de 2809,25 euros (décompte arrêté au mois de décembre 2024 inclus), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [V] [E] à verser à l’association pour le logement des Familles et des Isolés (ALFI) une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant mensuel égal au montant de la redevance courante, majorée des charges et taxes, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs (volontaire ou en suite de l’expulsion);

CONDAMNE Madame [V] [E] à payer à l’association pour le logement des Familles et des Isolés (ALFI) la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [V] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président,