COUR D’APPEL D'[Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [J] [G], [R] [N], [H] [K] c/ CABINET LAFAGE TRANSACTION, Syndic de copropriété STELLA MARIS BÂTIMENTS C ET D

N° 25/

Du 18 février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/02226 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O64Q

Grosse délivrée à

la SELARL S.Z.

expédition délivrée à

la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

M^e Benoît NORDMANN

le 18 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix huit février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 7 novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 février 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSES:

Madame [J] [G]

[Adresse 12]

[Localité 3]

représentée par M^e Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [R] [N]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [H] [K]

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par M^e Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

CABINET LAFAGE TRANSACTIONS, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 1]

représenté par M^e Benoît NORDMANN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicact des copropriétaires STELLA MARIS BÂTIMENTS C ET D , représenté par son syndic, le cabinet LAFAGE TRANSACTIONS, ayant son siège au [Adresse 8]

[Adresse 11]

[Localité 4]

représenté par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [H] [K], Mme [R] [N] et Mme [J] [G] sont propriétaires au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 16] et situé [Adresse 11] à [Localité 14].

Cet ensemble immobilier est composé de cinq bâtiments.

L’assemblée générale du 21 mai 2001 a créé un syndicat secondaire pour les bâtiments C et D.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 18 mars 2023.

Le Cabinet Lafage Transactions a été syndic de la copropriété jusqu’au 25 mai 2024.

Par acte du 8 juin 2023, Mmes [K], [N] et [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires secondaire Stella Maris bâtiments C et D et le Cabinet Lafage Transactions devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation de certaines résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 18 mars 2023.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 8 octobre 2024, Mmes [K], [N] et [G] concluent au débouté du syndicat des copropriétaires Stella Maris Bâtiments C et D et le Cabinet Lafarge de leurs demandes et sollicitent :

l’annulation des résolutions n° 4, 5, 11 et 12 de l’assemblée générale du 18 mars 2023,

la suppression de la mention d’une décision de report de la résolution n° 15 à une prochaine assemblée,

la condamnation du Cabinet Lafage Transactions à prendre en charge l’intégralité des frais de convocation, tenue et notification de l’assemblée générale entachée de nombreuses irrégularités,

la condamnation du syndicat secondaire Stella Maris bâtiments C et D et du Cabinet Lafage Transactions à lui verser la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

leur exonération de participation aux frais de la procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elles affirment que Mme [N] est recevable à agir en tant que nu-propriétaire de trois lots du bâtiment C, ainsi que cela résulte de l’état descriptif de division et conformément à l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965.

Elles sollicitent l’annulation de la résolution n°4 relative au renouvellement du mandat de syndic, sur le fondement de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que le contrat de renouvellement porte sur une durée de plus de dix-huit mois et non une durée d’un an comme précisé et que le conseil syndical n’a pas été consulté.

Concernant la résolution n° 5 relative à l’approbation des comptes, elles soutiennent au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 et 13 du décret du 17 mars 1967 qu’il est interdit de voter une question non prévue à l’ordre du jour, qu’un vote distinct pour chaque question est nécessaire alors que la résolution litigieuse portait sur l’approbation des comptes et la validation d’un appel de fonds exceptionnel, et que les copropriétaires n’ont pas été régulièrement informés puisque le budget voté en 2022 et celui proposé lors de l’assemblée générale n’étaient pas identiques et que les documents annexés à la convocation étaient donc incorrects, en

méconnaissance de l’article 11 du décret de 1967.

Elles demandent l’annulation de la résolution n° 11 relative à la modification de l’état descriptif de division. Elles relèvent d’abord que le syndicat secondaire existe depuis 2001 et que vingt ans se sont écoulés sans modification de l’état descriptif de division.

Elles ajoutent ensuite que la résolution figurant sur l’état modificatif concernant la création du syndicat secondaire n’était pas accompagnée d’un devis ou d’une estimation des frais mis à la charge de la copropriété, que le crédit de charges n’était pas chiffré et que le projet d’acte modificatif n’était pas transmis. Elles soulignent que le document ne mentionne pas une sortie du syndicat principal alors que cela est indiqué dans la résolution.

Elles estiment que le syndic tente ainsi de faire voter un projet visant à entériner une scission de la copropriété principale refusée lors de l’assemblée générale du 28 octobre 2022. Elles relèvent enfin que cette résolution recouvre plusieurs objets qui ne pouvaient faire l’objet d’un vote unique.

Elles affirment que le syndic, pour faire face aux critiques, a envoyé un courrier électronique le 7 mars 2023 contenant un document du 3 mars 2023 portant la mention « honoraires » sans qu’il soit précisé s’ils ont été réglés ou non.

Elles ajoutent que ce document, transmis hors délais et par courrier électronique, onze jours avant l’assemblée litigieuse, est insuffisant à éclairer les copropriétaires.

Elles soulignent que le rejet de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 25 mai 2024, qui constitue la suite de la résolution n° 11 litigieuse, doit conduire à l’annulation de cette dernière.

Elles sollicitent l’annulation de la résolution n° 12 relative à un protocole d’accord de 2015 sur une servitude de passage en ce qu’il n’est pas démontré que le procès-verbal d’une assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments A et B de la même année qui est annexé à la convocation soit opposable aux copropriétaires des bâtiments C et D, notamment ceux ayant acquis leurs lots depuis 2015.

Elles précisent en outre que le plan est inexploitable, que la résolution est incomplète puisque le montant du budget n’est pas précisé, que le syndic a reconnu l’irrégularité de la résolution puisqu’il l’a remis au vote à l’assemblée du 25 mai 2024 et qu’elle a été rejetée.

Elles sollicitent que la résolution n° 15 soit rectifiée en ce qu’elle évoque le report de la question à une assemblée générale ultérieure, alors que les copropriétaires l’ont rejetée et n’ont pas exigé un tel report. Elles demandent que cette mention soit supprimée. Elles soulignent que cela affecte les droits de Mme [K] qui ne peut se prévaloir du rejet de la résolution ayant incidence pour elle en sa qualité de propriétaire de cette ancienne loge de gardien.

Elles demandent enfin que le Cabinet Lafage Transactions soit condamné à prendre en charge l’intégralité des frais de convocation, de tenue et de notification de l’assemblée en raison des irrégularités dans la rédaction de l’ordre du jour et du procès-verbal de l’assemblée qui lui sont imputables.

Par conclusions n° 2 notifiées le 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires secondaire Stella Maris bâtiments C et D et le Cabinet Lafage Transactions concluent au débouté et sollicitent à titre reconventionnel la condamnation de Mmes [G], [N] et [K] à leur régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils font valoir que la résolution n° 4 portant sur le renouvellement du mandat de syndic est conforme à l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 et que les copropriétaires étaient informés de la durée effective du contrat de syndic, y compris par le projet de contrat annexé à la

convocation.

Concernant la résolution n° 5 relative à l’approbation des comptes, ils soutiennent que l’augmentation imprévue du prix de gaz a nécessité de compléter cette dernière car il est apparu un solde débiteur du syndicat des copropriétaires dû notamment à cette augmentation.

Ils précisent que la loi permet aux copropriétaires de se prononcer sur des questions non prévues qui requièrent une solution immédiate.

Ils affirment qu’une résolution portant sur l’approbation des comptes et la validation d’un appel de fonds exceptionnel doit être voté en même temps en raison du lien étroit de leur objet.

Ils font état de difficultés pour le syndic d’informer les copropriétaires de l’augmentation du coût du gaz car il n’en a eu connaissance qu’au cours de l’année 2023. Ils expliquent qu’il n’y a pas de conséquence pour les copropriétaires car ils devaient être remboursés au titre du bouclier tarifaire.

Concernant la résolution n° 11 relative à l’état modificatif de division, ils estiment que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 imposant d’annexer à la convocation l’état descriptif modifié a été respecté, qu’un budget prévisionnel était prévu aux termes de la résolution et que la résolution n’avait pas pour objectif d’opérer une scission avec le syndicat principal, ceci n’étant pas possible par le biais d’une résolution adoptée par un syndicat secondaire.

Ils affirment que la résolution n° 12 relative à l’accord portant sur la servitude de passage est valide en ce que le projet de répartition objet du protocole, le protocole et les plans établis par un géomètre étaient annexés à la convocation et qu’elle vise à régulariser une situation que les copropriétaires ont accepté en 2015.

Concernant la résolution n° 15, ils reconnaissent que le scrutateur, Mme [G], a émis une observation sur la rédaction de la résolution telle que proposée par le syndic et que le procès-verbal notifié fait état de cette observation. Ils précisent qu’il a été bien pris note de l’absence de nécessité de procéder à un report de cette résolution lors de la prochaine assemblée générale et affirment que cette demande est sans objet.

Ils soutiennent enfin que le syndic ne peut être condamné à prendre en charge le coût de l’assemblée générale litigieuse dès lors que son annulation intégrale n’est pas demandée.

Par conclusions notifiées le 31 juillet 2024, le Cabinet Lafage Transactions conclut au débouté des Mmes [K], [N] et [G] de l’ensemble de leurs demandes et sollicite leur condamnation à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il indique faire sienne les explications et les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires. Il sollicite en outre que les demanderesses soient déboutées de leur demande tendant à lui faire supporter les frais de l’assemblée générale alors qu’elles n’en réclament pas l’annulation dans son intégralité et ne chiffrent pas leurs prétentions.

Il estime qu’il n’a pas à supporter ces coûts dès que l’assemblée était de toute façon nécessaire pour voter un certain nombre de résolutions impératives et notamment le renouvellement du mandat du syndic, le mandat en cours arrivant à son terme.

La clôture de l’affaire est intervenue le 30 octobre 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 7 novembre 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 4

En vertu de l’article 29 du décret n° 67-233 du 17 mars 1967, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic.

La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 28 du même décret précise en son alinéa 2 que la durée des fonctions du syndic ne peut en principe excéder trois années.

La résolution relative à la désignation du syndic doit respecter l’exigence de la mention, dans le contrat de mandat du syndic, de la date calendaire de son échéance.

En l’espèce, la résolution n° 4 adoptée lors de l’assemblée générale du 18 mars 2023 est rédigée comme suit :

« Renouvellement du mandat de syndic de la société Cabinet Lafage Transactions (art. 25-1)

L’assemblée générale renouvelle comme syndic la société Cabinet Lafage Transactions représentée par [S] [L] titulaire de la carte professionnelle « gestion immobilière » n° CPI 0605 2016 000 008 294 délivrée par la préfecture de GALIAN garantie financière assurée par GALIAN.

Le syndic est nommé pour une durée de 1 an années qui commencera le 18 mars 2023 pour se terminer le 30 septembre 2024. (…) »

Le contrat de syndic annexé à la convocation de l’assemblée litigieuse stipule (page 3):

« Durée du contrat

Le présent contrat est conclu pour une durée de 18 mois et 12 jours.

Il prendra effet le 18 MARS 2023 et prendra fin le 30 SEPTEMBRE 2024.

Il n’est pas renouvelable par tacite reconduction. »

Une erreur matérielle apparaît à la lecture de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mars 2023 en ce que la rédaction de la résolution n° 4 mentionne « une durée de 1 an années ».

Toutefois, cette résolution précise les dates calendaires de début et de fin de mandat du syndic, à savoir respectivement le 18 mars 2023 et le 30 septembre 2024.

Le contrat de syndic annexé à la convocation indique en outre que la durée du mandat sera de « 18 mois et 12 jours », la période du 18 mars 2023 au 30 septembre 2024 y figurant en caractères gras.

Dès lors, la résolution n° 4 a été adoptée conformément aux dispositions susvisées qui imposent que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates de prise d’effet et d’échéance. L’erreur matérielle l’affectant était facilement décelable et n’a pas empêché un vote éclairé des copropriétaires.

Mmes [K], [N] et [G] seront par conséquent déboutées de leur demande de ce chef.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 5

L’article 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1 dudit décret.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.

En l’espèce, l’ordre du jour de l’assemblée générale du 18 mars 2023 comporte un projet de résolution n° 5 rédigé ainsi :

« Approbation des comptes de l’exercice 01/01/2022 au 31/12/2022 (Art. 24)

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, approuve les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 et leur répartition à 85.015,05 euros ».

La résolution n° 5 de l’assemblée générale du 18 mars 2023 ajoute à cette mention :

« L’assemblée générale valide l’appel de fonds exceptionnel d’un montant de 35.000 euros pour les consommations de gaz suite à l’augmentation tarifaire pour la période du 01/10/2022 au 31/12/2022. Le dispositif du bouclier tarifaire a été mis en place et le syndic attend le remboursement. La renégociation du contrat gaz SEFE est en cours ».

Cet appel de fonds exceptionnel d’un montant de 35.000 euros ne figurait donc pas à l’ordre du jour de l’assemblée, de sorte que le texte de la résolution figurant dans la convocation est différent de celui de la résolution effectivement examinée par les copropriétaires et ayant abouti à l’adoption de celle-ci.

Le syndicat des copropriétaires et le Cabinet Lafage Transaction expliquent cette différence par « l’augmentation imprévue du prix du gaz » dont ils n’ont eu connaissance qu’au cours de l’année 2023 et n’ont pas pu en informer les copropriétaires. Ils ajoutent qu’aucune conséquence financière ne pèse sur ces derniers puisqu’ils seront remboursés au titre du bouclier tarifaire.

Ces moyens ne peuvent pas justifier la différence entre l’ordre du jour et la résolution soumise au vote des copropriétaires. Les informations relatives à l’augmentation du prix du gaz devaient figurer dans la convocation à l’assemblée générale.

Il y a donc lieu d’annuler la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 18 mars 2023 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 11

L’article 11, 6° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose notamment que lorsque l’assemblée générale est appelée à modifier le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et l’état de répartition des charges, le projet correspondant est notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Tout acte modificatif à un état descriptif de division d’un immeuble soumis au statut de la copropriété doit satisfaire aux règles relevant du statut de la copropriété et aux règles relevant des exigences de la publicité foncière rendant l’état descriptif de division obligatoire (article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955).

Le non-respect de l’une de ces règles peut entraîner la nullité de la délibération.

En l’espèce, la résolution n° 11 a été adoptée en ces termes :

« Suite à l’assemblée générale du 21.05.2001 ayant décidé la création d’un syndicat secondaire pour les bâtiments C et D, validation et publication du projet modificatif à l’état descriptif de division. Art. 25.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide suite à l’assemblée générale du 21.05.2001 ayant décidé la création d’un syndicat secondaire pour les bâtiments C et D, validation et publication du projet modificatif à l’état descriptif de division.

Etant précisé qu’en cas d’acceptation de cette résolution, le syndicat secondaire C-D sortira du syndicat principal Stella Maris pour lequel il ne participera plus aux charges communes générales à compter de la publication des actes auprès du notaire.

Un crédit de charges sera alors versé aux copropriétaires du syndicat secondaire C-D notamment pour la participation au fonds travaux Alur du principal.

Les formalités seront réalisées par Maître [T], notaire, aux frais exclusifs de la copropriété.

Décide une enveloppe budgétaire de 15.000 euros ttc pour la réalisation de ces formalités.

Modalités de financement : 100% fonds travaux Alur

En outre, l’assemblée générale donne mandat au syndic pour représenter la copropriété à la signature des actes, faire toutes déclarations, élire domicile et généralement faire le nécessaire. »

Mmes [K], [N] et [G] soulignent que le syndicat secondaire existe depuis 2001 et que vingt-ans se sont ainsi écoulés sans modificatif de l’état descriptif de division.

Toutefois, le projet d’acte modificatif, seul document requis pour la validité de la décision, était annexé à la convocation à l’assemblée générale du 18 mars 2023, conformément aux dispositions de l’article 11, 6° précité.

La communication préalable d’un devis ou d’une estimation des frais mis à la charge de la copropriété n’était pas requise pour la validité de la décision.

Surabondamment, il convient de relever qu’un budget de 15.000 euros a été prévu dans la résolution pour la réalisation des formalités et que, par courrier électronique du 7 mars 2023, le syndic a transmis aux copropriétaires un projet de taxe réalisé par Maître [T] prévoyant une somme à régler de 9.000 euros.

La résolution litigieuse ne vise pas à opérer une scission avec le syndicat principal mais seulement à mettre l’état descriptif de division en conformité avec la décision de l’assemblée générale du 21 mai 2001 ayant créé un syndicat secondaire pour les bâtiments C et D.

Elle conduit en revanche et à juste titre à une nouvelle répartition des charges en ce que le syndicat secondaire C et D n’aura plus à contribuer aux charges communes générales du syndicat principal.

Les questions distinctes soumises au vote dans le cadre de cette résolution sont indissociables puisqu’elles portent sur la validation et la publication d’un modificatif de l’état descriptif de division, d’un crédit de charges versé aux copropriétaires du syndicat secondaire, d’un budget prévu pour la réalisation de ces formalités et des modalités de financement. Le moyen relatif au vote bloqué est, au cas d’espèce, inopérant.

Le rejet de la résolution n° 3 relative à la validation du règlement de copropriété établi par Maître [T] lors de l’assemblée générale du 25 mai 2024 n’est pas de nature à remettre en cause l’adoption régulière de la résolution n° 11 concernée puisque les copropriétaires peuvent être en désaccord avec le projet de règlement proposé, sans pour autant souhaiter revenir sur le modificatif de l’état descriptif de division.

Mmes [K], [N] et [G] seront par conséquent déboutées de leur demande de ce chef.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 12

L’article 2044 du code civil définit la transaction comme un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

L’article 686 du code civil dispose qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

La question de savoir si les stipulations d’un acte engagent les propriétaires de lots à titre personnel ou affectent les fonds eux-mêmes d’une charge réelle dépend de la commune intention des parties qu’il convient de rechercher d’après les stipulations de l’acte et les circonstances de la cause.

En l’espèce, aucune des parties ne verse aux débats le protocole d’accord du 5 octobre 2015 visé aux termes de la résolution litigieuse.

La résolution n° 12 adoptée lors de l’assemblée générale du 18 mars 2023 est ainsi rédigée :

« Suite au protocole d’accord du 05.10.2015 concernant la servitude de passage de la voie privée cadastrée AD N° [Cadastre 6], validation et publication du protocole d’accord du 05.10.2015 ainsi que de la grille de répartition établie par M. [I], géomètre-expert. Art. 25

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide suite au protocole d’accord du 05.10.2015 concernant la servitude de passage de la voie privée cadastrée AD N° [Cadastre 6], la validation et la publication du protocole d’accord du 05.10.2015 ainsi que de la grille de répartition établie par M. [I], géomètre-expert.

Les formalités seront réalisées par Maître [T], notaire, aux frais exclusifs de la copropriété.

Décide une enveloppe budgétaire de……….euros ttc pour la réalisation de ces formalités.

Modalités de financement : 100% fonds travaux Alur

En outre, l’assemblée générale donne mandat au syndic pour représenter la copropriété à la signature des actes, faire toutes déclarations, élire domicile et généralement faire le nécessaire. »

Mmes [K], [N] et [G] soutiennent qu’il n’est pas démontré que le protocole d’accord soit opposable aux copropriétaires des bâtiments C et D, notamment ceux ayant acquis leurs lots postérieurement à 2015, que le plan de M. [I] est inexploitable, que la résolution avait plusieurs objets et était incomplète en l’absence de précision de l’enveloppe budgétaire.

Elles font en outre valoir que cette résolution a été remise au vote lors de l’assemblée générale du 25 mai 2024.

Il ressort en effet du procès-verbal de l’assemblée générale qu’a été rejetée la résolution n° 4

formulée comme suit :

« Suite au protocole d’accord du 05.10.2015, constitution de la servitude de passage entre les parcelles cadastrées section AD numéro [Cadastre 6] (fonds servant) et section AD numéro [Cadastre 5] (fonds dominant). Art. 25-1

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide, suite au protocole d’accord du 05.10.2015, la constitution de la servitude de passage entre les parcelles cadastrées section AD numéro [Cadastre 6] (fonds servant) et section AD numéro [Cadastre 5] (fonds dominant) selon les plans établis par Monsieur [I], géomètre-expert, et joints à la convocation.

La constitution de la servitude sera réalisée suivant acte à recevoir par Maître [T], notaire à [Localité 15], aux frais exclusifs de la copropriété.

En outre, l’assemblée générale donne mandat au syndic pour représenter la copropriété à la signature des actes, faire toutes déclarations, élire domicile et généralement faire le nécessaire. »

La résolution n° 12 adoptée par l’assemblée générale du 18 mars 2023 vise à valider et publier le protocole d’accord du 5 octobre 2015 ainsi que la grille de répartition établie par M. [I], géomètre-expert.

La résolution n° 4 rejetée par l’assemblée générale du 25 mai 2024 vise à constituer la servitude de passage objet du protocole d’accord.

Elles ont ainsi le même objet, à savoir la confirmation du protocole d’accord du 5 octobre 2015 prévoyant la constitution d’une servitude de passage.

La demande d’annulation de la résolution n° 12 litigieuse est devenue sans objet en l’état de l’assemblée générale du 25 mai 2024 qui a finalement rejeté la constitution de la servitude de passage objet du protocole d’accord.

L’attestation de non-recours du 30 août 2024 de l’assemblée générale du 25 mai 2024 démontre qu’elle est définitive.

Il y a lieu dès lors de constater que la demande de Mmes [K], [N] et [G] est devenue sans objet, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 15

En l’espèce, la résolution n° 15 rejetée au cours de l’assemblée générale du 18 mars 2023 a trait aux travaux de clôture du jardin partie commune de l’ancienne loge de gardien par la pose d’un portillon et d’un grillage.

Alors que la convocation à l’ordre du jour ne prévoyait pas une telle mention, le procès-verbal de l’assemblée indique aux termes de la résolution :

« L’assemblée générale demande au syndic la réunion d’un conseil syndical prochain au sujet de la clôture du RDJ de l’ancienne loge ainsi que le report de cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale ultérieure. »

A la fin du procès-verbal de l’assemblée générale, Mme [G], scrutateur, a ajouté la mention suivante :

« Réserve sur le libellé de la résolution 15. Il n’a pas été demandé par les copropriétaires en AG de report de la question à une AG ultérieure. »

Le syndicat secondaire reconnaît dans ses écritures que la mention additionnelle n’est pas conforme à la décision prise par l’assemblée.

Il estime que la communication du procès-verbal à l’ensemble des copropriétaires comportant la mention écrite du scrutateur est suffisante pour constater que le syndic a bien pris note de l’absence de nécessité de procéder à un report de cette question à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée.

Il précise qu’adresser aux copropriétaires la résolution erronée et la mention manuscrite faisant état de cette erreur participe d’une bonne information de ceux-ci.

Toutefois, la seule diffusion de la mention manuscrite du scrutateur qui relève cette irrégularité à la fin du procès-verbal n’est pas suffisante dès lors que les termes de la résolution restent inchangés et qu’aucune appréciation n’est portée sur cette mention.

Les copropriétaires ne peuvent ainsi savoir si cette mention manuscrite a une incidence sur la résolution dès lors qu’elle se contente d’apporter une simple précision.

Il y a lieu par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 18 mars 2023.

Sur la demande de prise en charge par le Cabinet Lafage Transactions des coûts de l’assemblée générale du 18 mars 2023

La responsabilité personnelle du syndic ne peut être engagée que pour faute prouvée.

En l’espèce, Mmes [K], [N] et [G] ne démontrent pas l’existence d’une telle faute, laquelle ne peut résulter de la seule annulation de certaines résolutions adoptées lors d’une assemblée générale, et ne précisent pas à quel titre les frais de convocation, de tenue et de notification de l’assemblée générale devraient être mis à sa charge alors que l’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité n’est pas demandée et qu’elle comporte plusieurs autres résolutions.

Par conséquent, les demanderesses seront déboutées de leur demande tendant à voir condamner le Cabinet Lafage Transactions à supporter les coûts entraînés par l’assemblée générale du 18 mars 2023.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de faire droit à la demande de Mmes [K], [N] et [G] tendant à les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Parties perdantes principalement au procès, le syndicat des copropriétaires secondaire Stella Maris bâtiments C et D et le Cabinet Lafage Transactions seront condamnés aux dépens et à payer à Mmes [K], [N] et [G] la somme totale de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité des résolutions n° 5 et 15 adoptées lors de l’assemblée générale du 18 mars 2023 ;

CONSTATE que la demande d’annulation de la résolution n° 12 adoptée lors de l’assemblée

générale du 18 mars 2023 est devenue sans objet ;

DEBOUTE Mmes [J] [G], [R] [N] et [H] [K] de leur demande d’annulation des résolutions n° 4 et 11 adoptées lors de l’assemblée générale du 18 mars 2023 ;

DEBOUTE Mmes [J] [G], [R] [N] et [H] [K] de leur demande tendant à voir condamner le Cabinet Lafage Transactions à supporter le coût de l’assemblée générale du 18 mars 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires secondaire Stella Maris bâtiments C et D et le Cabinet Lafage Transactions de l’ensemble de leurs demandes ;

DIT que Mmes [J] [G], [R] [N] et [H] [K] seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires secondaire Stella Maris bâtiments C et D et le Cabinet Lafage Transactions à payer à Mmes [J] [G], [R] [N] et [H] [K] une somme totale de 2.500 euros (deux mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires secondaire Stella Maris bâtiments C et D et le Cabinet Lafage Transactions aux dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT