COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. [Adresse 5] c/ [E] [G] [P], [B] [N] [L] [R]

N° 25/

Du 19 Décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/02441 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZLH

Grosse délivrée à

la SELARL [M] [O]

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix neuf Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 4 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 8 décembre 2025par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Décembre 202,5 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

M. [E] [G] [P]

[Adresse 8] [Adresse 9]

[Localité 4]

Non représenté

M. [B] [N] [L] [R]

[Adresse 8] [Adresse 9]

[Localité 4]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [P] et M. [B] [R] sont propriétaires en indivision des lots n°31 et 56 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 7].

Par jugement rendu le 23 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] a notamment condamné M. [E] [P] et M. [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] ([Adresse 2]) la somme de 2.618,47 euros représentant leurs charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2020.

Par lettre du 8 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [E] [P] et M. [B] [R] de lui payer la somme de 11.220,40 euros de charges dues au 1er juillet 2023.

Par acte du 8 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] a fait assigner M. [E] [P] et M. [B] [R] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à lui payer les sommes suivantes :

9.794,17 euros de charges de copropriété arrêtées au 18 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 8 septembre 2023,818 euros en remboursement des frais nécessaires au recouvrement de la créance engagés par le syndicat des copropriétaires,2.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,les sommes retenues par le commissaire de justice en vertu de l’article A.444-32 du code de commerce en cas d’exécution de forcée de la décision à intervenir,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 16 octobre 2024.

Par jugement du 9 décembre 2024, le tribunal judicaire de Nice a rouvert les débats et invité le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à produire un décompte des sommes réclamées débutant par un solde nul au 1er juillet 2020 pour être expurgé des condamnations prononcées par le jugement rendu le 23 octobre 2020.

Par conclusions signifiées par procès-verbal de recherches infructueuses aux défendeurs le 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] a actualisé ses demandes, aux fins d’obtenir la condamnation in solidum de M. [E] [P] et M. [B] [R] à lui payer les sommes suivantes :

14.269,63 euros de charges de copropriété arrêtées au 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 8 septembre 2023,1.122,21 euros en remboursement des frais nécessaires au recouvrement de la créance engagés par le syndicat des copropriétaires,la capitalisation des intérêts échus au moins pour une année entière à compter de la date de la mise en demeure ou à défaut de la présente assignation en application des dispositions des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil et de l’article 36 du décret du 17 mars 1967,2.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,les sommes retenues par le commissaire de justice en vertu de l’article A.444-32 du code de commerce en cas d’exécution de forcée de la décision à intervenir,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant que les copropriétaires défendeurs n’ont pas réglé la précédente condamnation et se sont abstenus de régler les charges courantes. Il précise qu’il devra être déduit de ce décompte les condamnations prononcées par le précédent jugement au règlement de laquelle doivent être affectés les versements intervenus les 11 septembre 2023, 4 décembre 2023, 27 mai 2024, 19 août 2024 et 7 octobre 2024, ce qui porte la dette à la somme de 14.269,63 euros au 6 octobre 2025. Il indique produire les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels ainsi que les documents comptables afin de rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ces copropriétaires ne sauraient être laissés à sa charge et doivent leur être imputés à hauteur de 1.122,21 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés tous deux à leur dernière adresse connue par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [E] [P] et M. [B] [R] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 5 novembre 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 décembre 2025 prorogé au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 1] produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [E] [P] et M. [B] [R] sont propriétaires en indivision des lots n°31 et 56,le jugement rendu le 23 octobre 2020 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] qui a notamment condamné M. [E] [P] et M. [B] [R] à lui payer la somme de 2.618,47 euros représentant leurs charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2020,le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mai 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 octobre 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 avril 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 juin 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juillet 2025 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2026 au 31/12/2026,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [E] [P] et M. [B] [R],la mise en demeure de payer la somme de 11.220,40 euros de charges adressée à M. [E] [P] et M. [B] [R] par lettre du 8 septembre 2023,un relevé de compte débiteur de la somme de 14.346,96 euros au 6 octobre 2025,un décompte des appels de fonds émis pour la période du 2 juillet 2020, postérieure à la créance fixée par le jugement du 23 octobre 2020, au 31 décembre 2022 d’un montant de 3.509,04 euros outre des honoraires d’avocat et des régularisations de charges d’un montant de 904, 96 euros, soit une créance de 4.414 euros sur la période.

Le syndicat déduit du solde débiteur de 19.309,66 euros la somme non justifiée au titre d’un solde antérieur de 7.543,82 euros et les frais de procédure et de recouvrement du premier jugement de 788 euros, et ajoute les appels de fonds de 4.414 euros pour la période du 2 juillet 2020 au 31 décembre 2022, pour réclamer le paiement de la somme de 15.391,84 euros de charges de copropriété et frais.

Toutefois, ce solde débiteur de 15.391,84 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de dossier d’un montant de186 euros le 31/12/2022,des frais de suivi de recouvrement procédure d’un montant de 96 euros le 31/12/2022,des frais d’huissier d’un montant de 500 euros le 31/12/2022,des frais de suivi de dossier d’un montant de 192 euros le 05/04/2023,des frais de rappel d’un montant de 30 euros le 08/09/2023 et d’un montant de 30 euros le 25/02/2025,des frais d’assignation d’un montant de 102,21 euros le 31/12/2024,

le tout pour un montant total de 1.136,21 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de dossier, ou de frais de suivi de recouvrement procédure, ou de frais d’huissier, ou encore des frais de rappel, ou de frais d’assignation, ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure d’un montant de 30 euros et les frais d’huissier qui seront inclus dans les dépens.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] justifie du principe et du montant de sa créance d’un montant de 14 285,63 euros, arrêtée au 6 octobre 2025, à hauteur de 14.255,63 euros de charges de copropriété et de 30 euros de frais nécessaires à son recouvrement.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 8 septembre 2023, capitalisés annuellement dans les conditions fixées par l’article 1231-6 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une clause de solidarité entre les propriétaires indivis par la production du règlement de copropriété.

Par conséquent, M. [E] [P] et M. [B] [R] ne seront pas condamnés à payer les sommes dues solidairement mais à concurrence de leurs droits dans l’indivision.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [E] [P] et M. [B] [R] s’abstiennent de régler régulièrement leur contribution aux charges et imposent, de ce fait, à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes de conservation et d’entretien de l’immeuble.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, en raison de leur carence récurrente, de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 1.500 euros.

M. [E] [P] et M. [B] [R] seront par conséquent condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Parties perdantes au procès, M. [E] [P] et M. [B] [R] seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sommes retenues par l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement sont, selon l’article R444-55 du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [E] [P] et M. [B] [R] à payer, à concurrence de leurs droits dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 14.255,63 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023 et jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE M. [E] [P] et M. [B] [R] à payer, à concurrence de leurs droits dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 30 euros de frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [P] et M. [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [P] et M. [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [P] et M. [B] [R] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT