COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 10 Mars 2026

N° RG 25/03830 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QU7Z

Grosse délivrée

à M^e KARBOWIAK

Expédition délivrée

à M. [V]

le

DEMANDERESSE:

COMMUNE [Localité 2] [Localité 3]

prise en la personne de son maire en exercice M. [C] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Pierre KARBOWIAK, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [H] [V]

né le 17 Mai 1963 à [Localité 5] (06)

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 22 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 août 2008 à effet au 1er octobre 2008, la SCI LE SAGITTAIRE, a consenti à M. [H] [V] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], 06340 DRAP pour un loyer mensuel de 650,00 euros, et 30,00 euros de provisions sur charges, soit un total de 680,00 euros, actualisé à 726,00 euros.

La Commune de [Localité 3] a acquis la propriété du bien par acte authentique en date du 18 novembre 2019.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, la Commune de [Localité 3] a fait signifier à M. [H] [V] une sommation de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 26 136,00 euros au titre des loyers et charges.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, la Commune de DRAP a fait assigner M. [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir :

— déclarer l’action recevable,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [H] [V] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 250,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [H] [V], au paiement des sommes suivantes :

• une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 392,00 euros par mois en sus des 30,00 euros mensuels de charges à compter de la décision et jusqu’à la libération effective des lieux,

• 2 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• les entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes-Maritimes le 21 juillet 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 22 janvier 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers.

A l’audience, la Commune de [Localité 3] comparaît représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement cité à l’étude M. [H] [V] n’a pas comparu à l’audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du même code.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

A titre liminaire, il convient de rappeler :

— que les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu’en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci, – qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation judiciaire pour loyers impayés

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La demanderesse justifie avoir procédé à ce signalement le 17 avril 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 22 janvier 2026.

La demande formée par la Commune de [Localité 3] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les articles 1227?et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

La Commune de [Localité 3] produit au soutien de sa demande en résiliation notamment :

— la sommation de payer les loyers délivrée à Monsieur [H] [V] par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024 pour un arriéré locatif de 26 136,00 euros,

— un décompte locatif reprenant les loyers et charges restant dus depuis avril 2020 et arrêté au mois de mars 2025 à la somme de 24 556,00 euros.

L’absence du règlement régulier des loyers et charges depuis avril 2020 et l’importance de la dette locative d’un montant 24 556,00 euros au mois de mars 2025 caractérise un manquement grave et répété du locataire à ses obligations et justifie le prononcé de la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs à compter de la présente décision.

L’expulsion de M. [H] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [H] [V] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

— Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il est établi que le locataire, qui a pourtant été informé du transfert de propriété du bien à la Commune de [Localité 3] le 18 novembre 2019 par courrier en date du 3 janvier 2020 aux termes duquel cette dernière lui a notifié son RIB, a rapidement manifesté son refus de régler son loyer auprès de sa nouvelle bailleresse.

Ce dernier s’est abstenu de régulariser ses arriérés locatifs en dépit de la sommation de payer du 15 avril 2025 et des diverses mises en demeures que la bailleresse justifie lui avoir fait notifier. En outre, il ne s’est pas rendu à l’audience bien que régulièrement assigné pour s’expliquer sur l’existence d’éventuelles difficultés à l’origine de sa situation d’impayé locatifs.

La mauvaise foi de M. [H] [V] dans l’exécution de son obligation de régler ses loyers est donc bien caractérisée. Compte tenu de cette mauvaise foi, le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion sera supprimé.

— Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis la date du présent jugement, M. [H] [V] est donc sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Cependant, la Commune de [Localité 3] sera déboutée de sa demande tendant à la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1 392,00 euros équivalente à deux fois celui du loyer actualisé (de 696,00 euros) outre la provision sur charges.

En effet, si le bail stipule bien en page 4 une clause pénale celle-ci est réputée non écrite en vertu de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 d’ordre public lequel dispose qu’est réputée non écrite toute clause « qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ».

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 726,00 euros. Il y a lieu de condamner M. [H] [V] au paiement de cette indemnité à compter du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [H] [V] sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [H] [V] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [H] [V] sera donc condamné à payer à la Commune de [Localité 3] la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail pour non-paiement des loyers recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter de la date du présent jugement du bail conclu le 27 août 2008 entre la Commune de [Localité 3], d’une part, et M. [H] [V], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], [Localité 4] ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion du locataire ne s’appliquera pas, conformément à l’article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Commune de [Localité 3] pourra, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE la Commune de [Localité 3] de sa demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [H] [V] à verser à la Commune de [Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 726,00 euros tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [H] [V] à payer à la Commune de [Localité 3] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [V] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection