COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [F] c/ [Y], [U]

MINUTE N°

DU 21 Août 2025

N° RG 24/04410 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QCOC

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Marcel BENHAMOU

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Jean-Marc COHEN

Le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires LE PANACHE, 189-193 Bd de la Madeleine – 06000 NICE

Représenté par son syndic la SAS CABINET TABONI

82 bd Gambetta

06000 NICE

représentée par M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [J] [Y]

née le 21 Janvier 1981 à ROUEN (76000)

189 Bd de la Madeleine

Le Panache 1 et 2

06000 NICE

représentée par M^e Jean-Marc COHEN, avocat au barreau de NICE

Monsieur [D] [U]

né le 06 Avril 1981 à PARIS

189 Bd de la Madeleine

Le Panache 1 et 2

06000 NICE

représenté par M^e Jean-Marc COHEN, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Stéphanie LEGALL, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 17 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Août 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 21 Août 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] sont copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier situé 189 boulevard de la Madeleine à NICE.

Par acte d’huissier en date du 13 novembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires [F], représenté par son syndic, le SAS CABINET TABONI, a fait assigner Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] devant le tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 17 juin 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires [F], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures.

Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] représentés par leur Conseil, contestent certains frais qui leur ont été imputés. Par ailleurs, ils sollicitent des délais de paiement de 12 mois, délais auxquels le demandeur s’oppose.

L’affaire est mise en délibéré au 21 août 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [F] verse aux débats :

la preuve de ce que Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] sont propriétaires de lots au 189 boulevard de la Madeleine à NICE,des appels de fonds,un décompte de la créance au 11 juin 2025,un décompte de charges du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,l’état des dépenses du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,le compte de gestion du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, ainsi que le budget prévisionnel du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,le contrat de syndic,le procès-verbal des assemblées générales tenue le 28 février 2024 et 25 février 2025, ayant approuvé les comptes de l’année antérieure, ainsi que le budget prévisionnel correspondant, une mise en demeure portant sur la somme de 2943,89 euros, en date du 27 août 2024, AR signé.

Concernant les frais imputables aux copropriétaires, l’article 10-1 de la loi de 1965 dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1927,39 euros (après déduction des frais de mise en contentieux de 120 euros décomptés à tort car n’étant pas strictement nécessaires), précision faite que les frais de mise en demeure s’avèrent justifiés, la mise en demeure étant nécessaire au recouvrement de la créance.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] au paiement de la somme de 1927,39 euros, au titre des charges dues à la date du 11 juin 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 août 2024.

En l’absence de justification de ce que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il doit être relevé que les relevés de comptes produits démontrent que les défendeurs ont opéré plusieurs versements réguliers afin de réduire leur dette, laquelle est inférieure à celle de l’assignation.

Ils sollicitent des délais de paiements sur une durée de douze mois, à laquelle le demandeur s’oppose.

En considération des besoins du créancier et de la situation des débiteurs, et notamment de leur volonté d’apurer leur dette et de leurs revenus respectifs qui apparaissent suffisants pour ce faire, il convient de leur octroyer des délais de paiement selon 12 mensualités de 160,61 euros, la dernière correspondant au solde de la dette.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] ne s’acquittent pas régulièrement des charges qui leur sont imputables, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre a persisté, obligeant le demandeur à faire valoir sa créance en justice.

Compte tenu de la carence répétée de Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, ces derniers seront condamnés au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner in solidum Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [F] la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires [F], représenté par son syndic, le SAS CABINET TABONI, la somme de 1927,39 euros, au titre des charges dues à la date du 11 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 août 2024 ;

ACCORDE à Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] des délais de paiement sur douze mois pour l’apurement de leur dette à l’égard du syndicat des copropriétaires [F], représenté par son syndic, le SAS CABINET TABONI et dit qu’ils devront régler la somme de 1927,39 euros selon douze mensualités de 160,61 euros chacune, la dernière correspondant au solde de la dette, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure préalable restée plus de quinze jours sans réponse ;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires [F], représenté par son syndic, le SAS CABINET TABONI, la somme de 500 euros, au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires [F], représenté par son syndic, le SAS CABINET TABONI, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] et Madame [J] [Y] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le juge,