TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

N° RG 24/01566 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K3B3

Jugement du 10 Juillet 2025

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

C/

[H] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Juillet 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 03 Avril 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par madame [J] [D], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2017, l’établissement ARCHPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [H] [F] sur des locaux situés [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 303,85 euros. Un dépôt de garantie de 304 euros a été versé par le locataire à cette occasion.

Le 16 octobre 2017, un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement entre les parties.

Par lettre recommandée en date du 24 mars 2023, reçue le 27 mars 2023 par ARCHIPEL HABITAT, M. [H] [F] a donné congé du logement.

Le 27 juin 2023, M. [H] [F] ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé pour l’état des lieux de sortie.

A la demande du bailleur, les 31 mai et 1er juin 2023, un procès-verbal de constat a été dressé par un commissaire de justice aux fins de constatations d’occupation du logement par des tiers.

Par lettre recommandée en date du 7 septembre 2023, l’établissement ARCHPEL HABITAT a mis en demeure M. [H] [F] de régler les loyers restés impayés.

Par assignation en date du 5 février 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins que soit constatée la résiliation du bail et d’obtenir la condamnation de M. [H] [F] au paiement des sommes restant dues au titre du bail outre à la restitution des sommes perçues au titre des sous-loyers perçus.

L’affaire a été examinée à l’audience du 5 avril 2024.

Par jugement en date du 21 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin que le demandeur puisse s’expliquer sur la régularité de la citation et statuer sur son éventuelle nullité ou permettre au demandeur de refaire citer à la dernière adresse connue et modifier ses demandes de condamnation en paiement aux seules fautes imputables au locataire. Le juge des contentieux de la protection a sursis à statuer sur les demandes.

Le 12 août 2024, à la demande du bailleur, l’état des lieux de sortie a été effectué par commissaire de justice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 octobre 2024. A cette date, faut d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée, à la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT, à l’audience du 3 avril 2025.

A cette audience, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [J] [D], chargée de contentieux locatifs et de recouvrement, dûment munie d’un pouvoir.

Se référant oralement ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement signifiées à la partie adverse, le 22 janvier 2025, selon les modalités de signification à l’étranger, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1728 et 1741, 1231-6 du Code civil, 442-3-5 et 442-8 du Code de la construction et de l’habitation, l’établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite de :

Constater la résiliation du bail du fait du congé donné concernant le logement situé [Adresse 1] à la date du 02 juillet 2024 ; Condamner M. [H] [F] à lui payer les sommes suivantes :6.039,15 euros correspondant à 5.342 euros au titre des loyers et charges impayés, et 392,88 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;9.120 euros au titre du remboursement des sous-loyers perçus ; 3.000 euros au titre du préjudice subi ; 200 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens comprenant le coût des procès-verbaux de constat établis les 31 mai et 1er juin 2023.Au soutien de ses demandes, il fait valoir que le locataire a donné congé de son logement, le bail ayant pris fin le 27 juin 2023, mais qu’il n’a pu reprendre possession de l’appartement à cette date faute pour M. [F] de s’être présenté lors de l’état des lieux de sortie et d’avoir restitué les clés.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT précise que Monsieur [H] [F] ayant cessé tout paiement des loyers et des charges depuis le mois de mai 2023, il reste redevable d’une dette locative s’élevant à 5 836,78 euros à la date du 2 juillet 2024, et, qu’au regard de l’état des lieux de sortie du logement loué, des réparations locatives constatées ainsi que de l’absence de certaines clefs, il est également redevable d’une somme s’élevant à 392,88 euros.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT expose également avoir découvert, lors d’une visite pour des travaux d’amélioration au sein du logement de M. [F], que ce dernier n’avait jamais habité le logement et qu’il sous-louait celui-ci depuis plusieurs années et ce malgré l’interdiction énoncée dans les conditions générales du contrat, caractérisant ainsi un manquement grave à ses obligations de locataire et justifiant tant le remboursement des sous-loyers perçus qu’une indemnisation du préjudice subi de ce fait.

Bien qu’ayant régulièrement été notifié des conclusions du bailleur par acte de commissaire de justice conformément aux articles 684 et 686 du code de procédure civile, Monsieur [H] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera précisé à titre liminaire que les demandes de « décerner acte » ou « prendre acte » qui ne sont que le rappel des moyens articulés par les parties dans le corps de leurs écritures ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile sur lesquelles le juge doit statuer par voie de disposition spéciale.

Sur la demande de constat de résiliation du bail En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. (…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

Il résulte de ce texte que le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, à l’expiration du délai de préavis applicable.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT produit un congé valablement délivré par lettre recommandée par M. [H] [F] à son bailleur le 27 mars 2023 et indiquant quitter le logement le 30 juin 2023. Suite à la réception de ce congé, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a adressé à M. [H] [F] un courrier dans lequel il lui indiquait que la résiliation de son bail était enregistrée au 27 juin 2023, date de fin du délai de préavis de trois mois et date à laquelle, il fixait l’état des lieux de sortie.

M. [H] [F] ne s’est pas présenté à l’état des lieux de sortie et n’a pas remis les clefs à son bailleur.

Toutefois, le congé délivré par le locataire étant valable, le contrat conclu le 12 octobre 2017 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Monsieur [H] [F], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] doit être considéré comme résilié non depuis le 2 juillet 2024 comme le demande le bailleur mais, depuis le 28 juin 2023 par l’effet du congé donné par le locataire.

Sur la demande de paiement de la dette locative Sur l’arriéré locatif L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de ces textes que le congé régulièrement délivré met fin à l’obligation de payer le loyer à l’expiration du délai de préavis applicable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’en application de l’article 5 du Code de procédure civile, le juge est tenu par les demandes des parties.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT affirme que M. [H] [F] lui devait la somme de 5.647,27 euros au titre des loyers et des charges impayés au 2 juillet 2024, date à laquelle l’établissement ARCHIPEL HABITAT estime que le bail a pris fin, sans en expliquer les raisons.

Or, M. [H] [F] ayant régulièrement donné congé de son bail, le contrat de location est résilié depuis le 28 juin 2023 à 0 heure et il n’était plus débiteur de l’obligation de payer le loyer et les charges à compter de cette date.

Force est de constater qu’en l’état de ses dernières écritures, l’établissement ARCHIPEL HABITAT ne sollicite plus la condamnation de M. [H] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Selon le décompte versé aux débats par l’établissement ARCHIPEL HABITAT, au 28 juin 2023, M. [H] [F] devait la somme de 453,19 euros, échéance de mai 2023 incluse.

Il convient d’y ajouter la somme de 336,65 euros correspondant à une occupation des locaux pendant une durée de 27 jours, pleins, au mois de juin 2023.

La créance de l’établissement ARCHIPEL HABITAT au titre de l’arriéré locatif s’élève ainsi à 789,84 euros.

En conséquence, M. [H] [F] sera condamné à payer cette somme à l’établissement ARCHIPEL HABITAT avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date de la notification des dernières conclusions.

Sur les réparations locatives Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu « D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ».

Aux termes de l’article 1730 du même code, « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 ajoute que le locataire est obligé :

« c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux donc il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation (…). »

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 16 octobre 2017 laisse apparaître, da manière générale, un logement dans un état usagé.

Il convient de relever que l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un état des lieux établi selon son modèle habituel, en date du 8 octobre 2024, lequel mentionne la présence de M. [F]. Toutefois, il est relevé que ce document ne comporte pas la signature de l’intéressé.

Il convient donc de se référer à l’état des lieux établi par constat de commissaire de justice le 14 août 2024, avec l’assentiment de M. [F] selon les mentions portées dans un prérempli par le bailleur et complété par ses soins le 29 avril 2024, mais en son absence malgré la convocation adressée par le commissaire de justice.

L’état des lieux de sortie fait état, de manière générale, d’éléments en état d’usage, de certains éléments sales (sols et plinthes du salon et sol du débarras par exemple) et/ou poussiéreux (plinthes du couloir salon-cuisine notamment) voire abîmés (sol et plinthes de la cuisine, tapisserie déchirée sur les murs de la salle de bains, lino de la chambre 2).

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de retenir à la charge du locataire les dépenses suivantes :

— Entrée : lessivage des murs pour 59,22 euros ;

— Séjour : lessivage des murs et plafond, nettoyage du sol pour 170,44 euros ;

— Salle de bains et wc : nettoyage baignoire et divers éléments pour 258,23 euros ;

— Chambre 1 : lessivage des murs pour 44,44 euros ;

— Chambre 2 : Lessivage des boiseries pour 23,33 euros ;

— Clés : 120 euros ;

Soit un total de 675,66 euros.

Il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux, soit 304 euros selon les mentions portées aux conditions particulières du bail.

Ainsi, M. [H] [F] reste redevable de 371,66 euros au titre des réparations locatives.

Dès lors, la dette locative, comprenant l’arriéré de loyers et les réparations locatives, s’élève à 1.161,50 euros.

En conséquence, M. [H] [F] sera condamné à payer 1.161,50 euros à l’établissement ARCHIPEL HABITAT au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025.

Sur le remboursement des sous-loyers perçus Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »

Selon l’article 548 du code civil, « Les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement ».

L’article 549 du code civil dispose que « Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement. »

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire en application de l’article 548 du code civil.

Le loyer constitue un fruit civil de la propriété et le preneur, auteur de la sous-location illicite ne peut être un possesseur de bonne foi.

Il en résulte que les fruits de la sous-location appartiennent par accession au bailleur, et que le preneur, qui n’est pas un possesseur de bonne foi, ne peut prétendre à voir déduire du montant des fruits de la sous-location celui des loyers encaissés par le bailleur.

En l’espèce, il est constaté que l’article 4 des conditions générales de location signées par M. [H] [F] le 12 octobre 2017, rappelaient que « Le logement loué constitue la résidence principale effective du locataire. La sous location (…) en tout ou partie est interdite dans les immeubles H.L.M locatifs. »

Il résulte du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice les 31 mai et 1er juin 2023, que M. [H] [F] a sous-loué le logement qu’il louait lui-même auprès de l’établissement ARCHIPEL HABITAT à des étudiants et notamment une étudiante qui a indiqué avoir payé, pendant deux ans, un loyer de 380 euros par mois à Monsieur [H] [F].

Il ressort de ces éléments que M.[H] [F] a perçu un sous-loyer de 380 euros par mois pendant deux ans.

Il y a lieu dès lors de condamner M. [H] [F] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 9.120 euros en remboursement des fruits issus de la sous-location prohibée.

Sur la demande en dommages et intérêts En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu (…) : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. »

En l’espèce, Monsieur [H] [F] en sous-louant sans autorisation de son bailleur son logement, a manqué à ses obligations contractuelles en qualité de locataire. Toutefois, l’établissement ARCHIPEL HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice du fait de ce manquement.

Par conséquent, l’établissement ARCHIPEL HABITAT sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 695 du Code de procédure civile, les dépens sont strictement définis et ne comprennent pas les honoraires des techniciens non désignés par le juge.

Dès lors les frais de constat d’huissier réalisé avant toute procédure ne sauraient être inclus dans les dépens.

En l’espèce, M. [H] [F], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens. Il sera rappelé que le coût du constat d’huissier établi, avant toute procédure, les 31 mai et 1er juin 2023 ne saurait être compris dans les dépens. Il pourra être tenu compte du coût de celui-ci au titre des frais irrépétibles.

Sur les frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Tenu aux dépens, M. [H] [F] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros.

Sur l’exécution provisoireEn application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 12 octobre 2017 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Monsieur [H] [F], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] est résilié depuis le 28 juin 2023 par l’effet du congé donné par le locataire ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 1.161,50 euros (mille cent soixante et un euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT, la somme de 9.120 euros (neuf mille cent vingt euros) au titre des fruits civils indument perçus ;

DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] aux dépens à l’exclusion des frais de constat de commissaire de justice des 31 mai et 1er juin 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées,

La Greffière La Juge