COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 24 Septembre 2025

N° RG 25/00696 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QH4O

Grosse délivrée

à M^e NANI

Expédition délivrée

à Mme [S]

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [6] sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 4]

[Adresse 2]

représenté par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [R] [S]

née le 01 Mai 1985 à [Localité 3] (34)

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

comparante en personne à l’audience du 5 juin 2025

non comparante, ni représentée à l’audience du 2 juillet 2025

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [S] est propriétaire de divers lots au sein de la copropriété de l’immeuble [6], sis à [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA [Localité 4], a assigné Madame [R] [S] à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 5 juin 2025, à 15 heures, pour non-paiement de charges de copropriété.

A l’audience du 5 juin 2025, à laquelle les parties ont comparu, Madame [R] [S] a déclaré avoir déposé des chèques entre les mains du syndic et l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 2 juillet 2025 afin que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] produise un décompte actualisé.

A l’audience du 2 juillet 2025,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], représenté, se réfère expressément à ses conclusions produites à l’audience aux termes desquelles il demande de :

— condamner Madame [R] [S] à lui payer la somme de 5 109,46 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 13 novembre 2024,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus,

— juger que les frais et relances de la procédure seront supportés par le copropriétaire défaillant,

— condamner Madame [R] [S] à lui payer la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Madame [R] [S] à lui payer la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer du 13 novembre 2024,

Il justifie avoir notifié ses conclusions par mail à la défenderesse et diverses pièces complémentaires dont le décompte actualisé.

Madame [R] [S] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 24 septembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la créance du syndicat au principal

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que " I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1."

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur".

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Le décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite dans ses dernières conclusions le paiement de la somme de 5 109,46 euros au titre des charges de copropriété dues par Madame [R] [S] à la date du 1er juillet 2025.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 février 2023, 6 mars 2024, et 29 janvier 2025,

— les appels de fond,

— les mises en demeure de payer en date des 27 février et 6 août 2024,

— la sommation de payer les charges du 13 novembre 2024,

— le contrat de syndic,

— le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Madame [R] [S],

— le décompte actualisé des sommes dues arrêté à la date du 1er juillet 2025 à la somme de 5 109,46 euros.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que Madame [R] [S] reste devoir la somme de 3 913,72 euros au titre des charges de la copropriété arrêtées au 1er juillet 2025, après déduction des frais de constitution du dossier et de remise du dossier à l’auxiliaire de justice comptabilisés au débit du compte de la copropriétaire pour 320,00 euros le 6 novembre 2024 (huissier) et pour 320,00 euros le 26 décembre 2024 (avocat), des frais de sommation pour 152,87 euros, le 14 novembre 2024, des frais de placet pour 45,00 euros et du coût de l’assignation pour 159,53 euros le 22 janvier 2025, enfin, des frais contentieux pour suivi dossier d’hypothèque pour 198,34 euros le 24 mars 2025, aucune hypothèque n’ayant été réalisée, certaines sommes relèvant des dépens de la procédure et d’autres n’étant dues en application du contrat de syndic qu’en cas d’accomplissement de diligences exceptionnelles, ce dont le syndicat des copropriétaires ne justifie pas.

En vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, la débitrice ne démontre pas s’être acquittée de cette dette de charges de copropriété, en dépit de la sommation de payer.

Il y a lieu par conséquent de condamner Madame [R] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] la somme de 3 913,72 euros dont 3 718,05 euros au titre des charges et travaux et 195,67 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 1er juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 novembre 2024 pour la somme de 3 430,34 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il sera fait application de l’article 1343-2 du code civil relatif à l’anatocisme.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] sollicite la condamnation de la copropriétaire au paiement de la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier.

Madame [R] [S] qui n’a effectué aucun paiement de ses charges de copropriété sur une période de deux ans hormis un versement par chèque de 500,00 euros, trois semaines avant l’audience du 02 juillet 2025, sans s’expliquer sur d’éventuelles difficultés, caractérise pleinement sa mauvaise foi.

Le syndicat des copropriétaires a, du fait de l’attitude de la défenderesse, nécessairement subi un préjudice économique dès lors qu’il a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires à l’exercice de sa mission de gestion et d’entretien de l’immeuble. Ce préjudice distinct de celui généré par le simple retard de paiement des charges de copropriété sera légitimement réparé par l’octroi d’une indemnité de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Madame [R] [S] sera condamnée payer cette somme au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [S] succombant sera condamnée aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût de la sommation du payer du 13 novembre 2024 et celui de l’assignation et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] une somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [R] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet S.A. FONCIA [Localité 4], la somme de 3 913,72 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025, dont 3 718,05 euros au titre des charges et travaux et 195,67 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 novembre 2024 pour la somme de 3 430,34 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DIT qu’il sera fait application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet S.A. FONCIA [Localité 4], la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [R] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet S.A. FONCIA [Localité 4], la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [S] aux entiers dépens de la procédure en application de l’article 696 du code de procédure civile, dont le coût de la sommation du payer du 13 novembre 2024 et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Président