COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 16 Décembre 2025

N° RG 25/00800 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QIGZ

Grosse délivrée

à M^e LACROUTS

Expédition délivrée

à M^e LEDER

le

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet D.NARDI dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

S.C.I. HELEX dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Serge LEDER, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 05 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI HELEX est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 4], lot n°276,.

Le 31 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL CABINET D. NARDI (ci-après le syndic. des copropriétaires [Adresse 5]) a fait assigner la SCI HELEX devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner la SCI HELEX à lui payer la somme de 5194,35, au titre des charges impayées au 9 janvier 2025 ;condamner la SCI HELEX à lui payer la somme de 1000 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner la SCI HELEX à lui payer la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions le syndic. des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son conseil, sollicite notamment de :

condamner la SCI HELEX à lui payer la somme de 8455,73 euros au titre des charges impayées au 9 janvier 2025 ;condamner la SCI HELEX à lui payer la somme de 1000 euros, à titre de dommages et intérêts,débouter la SCI HELEX de toutes ses demandes contraires ;condamner la SCI HELEX à lui payer la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI HELEX sollicite de la présente juridiction, notamment de :

à titre principal débouter le syndic. des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande de condamnation au paiement ;à titre subsidiaire faire injonction au syndic. des copropriétaires [Adresse 5] de produire un décompte régulier et dire qu’elle est redevable de la somme de 4462,37 euros ;à titre reconventionnel, ordonner une médiation judiciaire ;à défaut lui accorder un délai de paiement de 24 afin d’apurer sa dette ;en tout état de cause débouter le syndic. des copropriétaires [Adresse 5] de ses demandes de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile et partager les dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler :

— qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer,

— que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu’en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci,

— qu’en application de 446-2-1 du code de procédure civile (dans sa version applicable au présent litige) le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des avocats qui doivent expressément formuler, dans la discussion de leurs conclusions, les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Les conclusions doivent indiquer, pour chaque prétention, les pièces invoquées et leur numérotation, un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

I. Sur les demandes principales

Sur la demande reconventionnelle de médiation

Aux termes de l’article 1534 du code de procédure civile, applicable à la présente procédure, à moins qu’il n’en soit disposé autrement, le juge saisi du litige peut, même en référé, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner un conciliateur de justice ou ordonner une médiation.

La conciliation ou la médiation peut porter sur tout ou partie du litige.

La décision interrompt le délai de péremption de l’instance jusqu’à l’issue de la conciliation ou de la médiation.

En l’espèce, la SCI HELEX sollicite la désignation d’un médiateur, ce à quoi s’oppose le syndic. des copropriétaires [Adresse 5].

En l’état de la procédure, de l’objet du litige, du montant sollicité et au regard du désaccord du demandeur aucun élément ne justifie de désigner ou d’enjoindre les parties à rencontrer un médiateur.

Par conséquent, la SCI HELEX sera déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndic. des copropriétaires [Adresse 5] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que la SCI HELEX est propriétaire du bien situé [Adresse 4], lot n°276,les appels de fonds,un décompte actualisé au 9 janvier 2025 à hauteur de 5194,35 euros ;les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 17 novembre 2022, 4 octobre 2023 et 14 novembre 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ;diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure, commandement de payer).

La SCI HELEX conteste le montant de la dette de 5194,35, considérant que les décomptes versés sont irréguliers. Elle sollicite à titre principal son débouté, ou à titre subsidiaire de faire injonction au demandeur de produire un décompte régulier ou de constater qu’elle est redevable de la somme de 4462,37 euros.

Pourtant, aucun élément ne permet de constater l’irrégularité du décompte en date du 9 janvier 2025 fourni, en ce que le décompte reprend depuis le 1er juillet 2018 (date à laquelle la SCI HELEX était propriétaire dudit lot), les charges de copropriété.

Au demeurant, il appartient au juge de déduire les éventuels frais non prévus par l’article 10 dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Aucun élément ne justifie donc d’enjoindre le syndic. des copropriétaires [Adresse 5] à produire un décompte régulier.

En revanche, les frais d’avocats, de mise en demeure ou d’huissier ne peuvent entrer dans les frais prévus par l’article 10 dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ailleurs, la SCI HELEX ne produit aucun autre décompte actualisé depuis le 9 janvier 2025, ni de provision pour fonds de travaux permettant de justifier le montant de 8455,73 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI HELEX n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3910,29 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI HELEX au paiement de la somme de 3910,29 euros, au titre des charges dues à la date 9 janvier 2025, provision pour charges du mois de janvier 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 janvier 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires le syndic. des copropriétaires [Adresse 5] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI HELEX seul, la somme de 498,42 euros, les autres frais sollicités, c’est-à-dire les frais de relance, de suivis de dossiers, de mise à l’avocat, de mise à l’huissier sont non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la SCI HELEX sera condamnée à payer la somme de 498,42 euros euros au syndic. des copropriétaires [Adresse 5] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 janvier 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le syndic. des copropriétaires [Adresse 5] sollicite la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, le syndic. des copropriétaires [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La SCI HELEX sollicite des délais de paiement, ce à quoi s’oppose le syndic. des copropriétaires [Adresse 5].

En l’espèce la SCI HELEX verse une expertise comptable du 9 octobre 2025 qui fait état des difficultés financières de la société, avec un solde bancaire faible.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de la SCI HELEX et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 12 mensualités de 367 euros chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour la SCI HELEX de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndic. des copropriétaires [Adresse 5] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI HELEX qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles formée par la demanderesse, cette dernière ne justifiant d’aucune démarche pour utiliser la procédure moins onéreuse de l’injonction de payer.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI HELEX de sa demande de médiation ;

DÉBOUTE la SCI HELEX de sa demande de production de décompte régulier ;

CONDAMNE la SCI HELEX à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL CABINET D. NARDI, la somme de 3910,29 euros, au titre des charges dues à la date du 9 janvier 2025, provision de charges du mois de janvier 2025 incluse, ainsi que la somme de 498,42 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 ;

AUTORISE la SCI HELEX à s’acquitter de ces sommes en 12 mensualités de 367 euros chacune outre la 12e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL CABINET D. NARDI, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL CABINET D. NARDI, de sa demande en paiement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI HELEX aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière.

La greffière, Le président,