COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. [Localité 12] des copropriétaires de l’immeuble VILL A CLARA c/ S.C.I. MEDITERRANEE, S.A. AXA FRANCE IARD, S.A.R.L. INSTALLATION MEDITERRANEENNE DE PLOMBERIE (IMP)

MINUTE N°25/14

Du 09 Janvier 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/01243 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OXYD

Grosse délivrée à

expédition délivrée à:

M^e Marc CONCAS

M^e Alain DE ANGELIS

M^e Anne-julie BACHELIER

le 09/01/2025

mentions diverses

renvoi à l’audience du

16 septembre 2025

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

neuf Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :Mélanie MORA, Vice Présidente

Assesseur : Karine LACOMBE, Vice-Présidente

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Président (rapporteur)

Greffier : Estelle AYADI,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA, Vice Présidente

Assesseur : Karine LACOMBE, Vice-Présidente

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Président (rapporteur)

Greffier : Estelle AYADI,

DEBATS

A l’audience du 12 septembre 204 les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 09 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 09 Janvier 2025 signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, et Taanlimi BENALI,Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA CLARA sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le Cabinet SO [Localité 14], représenté par son Président en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Marc CONCAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

S.C.I. MEDITERRANEE prise en la personne de son gérant la SA PROMOGIM, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice,

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par M^e Anne-julie BACHELIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. INSTALLATION MEDITERRANEENNE DE PLOMBERIE (IMP) prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3],

[Adresse 17]

[Localité 8]

défaillant

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MEDITERRANEE et sa gérante la SAS PROMOGIM ont fait construire, selon permis délivré le 18 mars 2010, un ensemble immobilier dénommé Résidence [15], situé [Adresse 7].

Dans le cadre de cette opération, elle a souscrit une police d’assurance dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire du courtier MARSH.

Sont notamment intervenus aux opérations de construction :

la société IMP, en charge du lot plomberie chauffage VMC solaire ; la société APAVE SUDEUROPE, en qualité de contrôleur technique (assurée auprès des Souscripteurs du LLOYD’S LONDRES) ; la société BPAF, maître d’œuvre de réalisation de l’opération ; Monsieur [F] [V], maître d’œuvre de conception et de suivi architectural, assuré auprès de la MAF.

L’immeuble a été réceptionné et livré le 14 mai 2013 avec réserves.

Lors de leur entrée dans les lieux, les copropriétaires ont signalé à leur syndic une élévation importante de la chaleur dans les parties communes et dans certains appartements, puis une température d’eau froide en sortie de canalisation supérieure à 25°C.

Cette situation a été confirmée par un rapport de la société ENERGIE CONSEILS, mandatée par le syndic, incriminant l’absence ou le peu de calorifugeage des réseaux d’eau chaude situés dans les dalles béton.

Le syndic de l’immeuble a adressé le 15 avril 2014, une correspondance au courtier MARSH aux fins de déclarer son sinistre.

Le Cabinet MARSH en a accusé réception le 2 mai 2014 et a refusé de transmettre cette déclaration de sinistre à l’assureur au motif que les dommages sont survenus pendant l’année de parfait achèvement.

M. [M] copropriétaire, s’est adressé au Cabinet BILLON [Localité 13] le 17 juillet 2014, pour des difficultés et désordres auxquels il était confronté.

Le Cabinet BILLON [Localité 13] lui a répondu le 27 août 2014 en lui précisant que sur la question de la chaleur dans les parties communes, le promoteur avait été dûment informé du problème et deux interventions ont été effectuées, le problème semblant avoir pour origine les canalisations passant à l’intérieur de la dalle.

Le Cabinet BELLEVUE GESTION est intervenu en qualité de nouveau syndic en lieu et place du Cabinet BILLON [Localité 13] et a mis en demeure le promoteur d’avoir à intervenir pour régler le dégagement anormal de chaleur, par une lettre recommandée avec AR en date du 5 janvier 2015.

La société PROMOGIM en a accusé réception le 19 janvier 2015 en expliquant avoir déjà demandé à l’entreprise qui a réalisé les travaux de production d’eau chaude, sanitaire et de chauffage, d’atténuer le dégagement de chaleur dans les parties communes, que « l’installation était réalisée et isolée dans les normes et il n’existe à ce jour aucune solution réglementaire pour résorber ce phénomène ».

Une nouvelle mise en demeure a été adressée par le Cabinet BELLEVUE GESTION à PROMOGIM le 29 janvier 2015, listant les désordres liés au dégagement anormal de chaleur et une série de désordres affectant l’immeuble.

Un rendez-vous était fixé le 24 mars 2015 à 9 heures sur le site en présence de PROMOGIM et de la société ENERGIE CONSEILS bureau d’études thermiques.

Un devis d’intervention sera accepté par le syndic BELLEVUE GESTION, l’intervention d’ENERGIE CONSEILS étant facturée à la copropriété au prix de 2.940 €.

PROMOGIM a maintenu sa position par lettre recommandée avec AR du 25 février 2015 adressée au Cabinet BELLEVUE GESTION précisant que « le réseau d’eau chaude sanitaire a été réalisé conformément au label BBC et à la RT 2005. L’ensemble des plans d’exécution et la réalisation de ce réseau ont été contrôlés et validés par un bureau de contrôle indépendant. Nous vous confirmons également que les tuyaux de ce réseau sont intégralement isolés et ce conformément à la réglementation ».

Le Cabinet BELLEVUE GESTION par correspondance du 21 avril 2015, a mis en demeure le promoteur de fournir un duplicata du rapport de l’étude thermique BBC dans son intégralité, qui a été transmise par courrier du 24 avril 2015.

Le Cabinet BELLEVUE GESTION a mis en demeure la société PROMOGIM le 29 avril 2015 de lui transmettre le contrat d’assurance dommage ouvrage.

Une déclaration de sinistre a été effectuée auprès de la compagnie MARSH agissant pour le compte d’AXA le 21 avril 2015.

PROMOGIM a transmis le contrat d’assurance dommage-ouvrage régularisé auprès d’AXA, suivant lettre recommandée avec AR du 7 mai 2015.

AXA a accusé réception de la déclaration de sinistre, mandaté son expert en la personne de Monsieur [B] [Y] – Cabinet IXI suivant lettre en date du 5 mai 2015.

Le Cabinet MARSH a accusé également réception de la déclaration de sinistre dommage ouvrage par une lettre du 8 avril 2015.

Le Cabinet IXI a notifié son rapport d’expertise le 18 juin 2015 précisant que le calorifugeage est inefficace, que les dysfonctionnements de la chaleur dans les parties communes et les parties privatives de la résidence sont survenus au cours de la première année suivant la réception de l’ouvrage et a préconisé la modification du bouclage, la modification des calorifuges et la ventilation des dégagements, retenant un coût estimatif de réparation de l’ordre de 6.000 € TTC.

Le Cabinet BELLEVUE GESTION interrogeait une nouvelle fois le cabinet ENERGIE CONSEILS par un message électronique du 25 mai 2015 et un rendez-vous était fixé sur les lieux au contradictoire des parties le 21 octobre 2015, PROMOGIM s’engageant à mandater la société IMP afin que celle-ci intervienne pour son installation à l’évidence défectueuse

En raison de son silence, la société IMP était mise en demeure de se rendre sur les lieux par une correspondance du 2 novembre 2015 en vue d’une intervention. Une nouvelle mise en demeure était adressée le 9 novembre 2015 dont une copie était réservée à la société PROMOGIM.

Alors que le syndicat des copropriétaires restait dans l’attente de l’intervention de la société IMP, PROMOGIM a adressé le 2 février 2016 une correspondance indiquant que les réserves avaient été intégralement levées comme l’atteste un quitus signé le 12 mars 2014 au titre des réserves mentionnées lors de l’année de parfait achèvement. PROMOGIM estimait que passé ce délai, toutes contestations relatives à la conformité ou aux vices de construction étaient irrecevables.

Le syndicat des copropriétaires a fait dresser en date du 8 avril 2016 un procès-verbal de constat du système de calorifugeage par la SCP COHEN-TOMAS-TRULLU, Huissiers de Justice.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA CLARA, par l’intermédiaire de son syndic BELLEVUE GESTION, a le 22 décembre 2016 saisi le juge des référés du TGI de NICE, afin qu’une expertise soit ordonnée au contradictoire de la SCI MEDITERRANEE, AXA France IARD et la SARL IMP.

M. [I] [E] a été désigné par ordonnance du 28 mars 2017.

Les autres constructeurs et assureurs ont été attraits suivant ordonnances de référé des 14 novembre 2017 et 1er octobre 2019.

L’expert a déposé son rapport le 21 février 2022.

Par actes des 22 février et 13 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] a fait assigner devant le tribunal de céans et sollicité la condamnation in solidum de la SCI MEDITERRANEE, de son assureur DO et CNR AXA FRANCE IARD, et de l’entreprise INSTALLATION MEDITERANEENE DE PLOMBERIE (IMP) à lui payer la somme de 228.272 € TTC, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation en référé expertise, correspondant au coût de reprise d’un dérèglement de l’installation thermique de l’ouvrage, outre 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par écritures notifiées par RPVA le 25 janvier 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] représenté par son syndic en exercice le cabinet SO [Localité 14] sollicite de voir :

Vu les articles 1343-2, 1792 et suivants du code civil

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [E]

Vu les pièces versées aux débats.

— Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA CLARA recevable et fondé en ses demandes.

— Débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs prétentions.

— Consacrer la garantie de la compagnie AXA France IARD tant au titre de la garantie dommages ouvrages qu’au titre de la garantie décennale.

— Ordonner l’application de la solution n°2 proposée par l’expert judiciaire [E].

— En conséquence, condamner in solidum la SCI MEDITERRANEE, la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD et la société INSTALLATION MEDITERRANEENE DE PLOMBERIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] la somme de 228.272 € en principal à titre de dommages et intérêts, ladite somme étant augmentée de l’indice BT 01 du bâtiment applicable au jour du jugement à intervenir.

— Dire et juger que la condamnation en principal sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2016, date de l’assignation en référé aux fins de désignation de l’expert judiciaire. – Ordonner la capitalisation des intérêts.

— Condamner in solidum la SCI MEDITERRANEE, la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD et la société INSTALLATION MEDITERRANEENE DE PLOMBERIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la SCI MEDITERRANEE, la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD et la société INSTALLATION MEDITERRANEENE DE PLOMBERIE aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du PV de constat dressé par la SCP [R] huissier de justice le 8 avril 2016 ainsi que le montant total des honoraires de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [E].

— Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 novembre 2023, la SCI MEDITERRANEE demande au tribunal de :

Vu le rapport de l’expert judiciaire

Vu les dispositions des articles1240 et 1792 et suivants du code civil ;

JUGER l’absence de responsabilité propre de la SCI MEDITERRANEE REJETER toute demande de condamnation à son encontre,

SUBSIDAIREMENT JUGER que la solution de reprise n°1 qui est celle retenue par l’Expert judiciaire lui-même chiffrée à la somme de 116.679,00 € TTC est nécessaire mais suffisante concernant le remplacement des colonnes d’eau chaude sanitaire afin de mettre un terme aux désordres, somme de la société AXA France accepte de prendre en charge au titre de la police CNR avec les frais d’expertise judiciaire.

En tant que de besoin, condamner IMP à relever et garantir indemne la SCI MEDITERRANEE de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

— Rejeter toute demande d’article 700 du CPC le syndicat des copropriétaires ayant préféré refuser la proposition de la société AXA France et diligenter la présente procédure.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 29 janvier 2024, la Compagnie AXA France IARD demande au tribunal de :

Vu les articles 1792 et suivants du Code de procédure civile,

Vu l’annexe II de l’article A. 243-1 du Code des assurances,

A titre liminaire,

JUGER que les désordres et la déclaration de sinistre sont intervenus durant l’année de parfait achèvement ;

JUGER que la mise en demeure préalable de l’entrepreneur resté infructueuse n’était pas jointe à la déclaration de sinistre ;

JUGER que les conditions de mise en œuvre de la garantie dommages-ouvrage ne sont pas réunies ;

DEBOUTER le SDC de l’immeuble [Adresse 16] de toutes demandes de condamnation formées à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage ;

A titre subsidiaire s’agissant de la garantie dommages-ouvrage et en tout état de cause s’agissant de la garantie Constructeur Non Réalisateur,

JUGER que la solution de reprise n°1 retenue par l’Expert judiciaire et consistant dans le remplacement des colonnes d’eau chaude sanitaire est adaptée et permet une juste réparation du préjudice subi ;

ENTERINER le rapport d’expertise judiciaire en ce qu’il a validé une solution de reprise n°1 chiffrée à hauteur de 116.679,00 € TTC ;

LIMITER à hauteur de 116.679,00 € TTC toute condamnation pouvant intervenir à l’encontre d’AXA France IARD notamment en sa qualité d’assureur Constructeur Non Réalisateur, outre les frais d’expertise judiciaire ;

En tout état de cause,

DEBOUTER le SDC de l’immeuble [Adresse 16] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL INSTALLATION MEDITERRANEE DE PLOMBERIE (IMP) n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision sera réputée contradictoire à l’égard de tous.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de la présente procédure à la date du 12 août 2024, et a renvoyé les parties à l’audience du 12 septembre 2024.

A cette date la décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui -même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’article 444 du code de procédure civile dispose notamment que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

L’article 68 du même code dispose que les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance. En appel, elles le sont par voie d’assignation.

Il ressort des dispositions de l’article L622-21 du code de commerce que le jugement d’ouverture de la procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article L622-22 de code du commerce, dans l’hypothèse d’une procédure collective, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance ; elles sont alors reprises de plein droit, les organes de la procédure dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Ces règles sont d’ordre public, et le juge du fond doit soulever d’office l’irrecevabilité des demandes qui ne se conformeraient pas aux textes.

La SARL INSTALLATION MEDITERRANEE DE PLOMBERIE (IMP) n’a pas constitué avocat.

Les parties comparantes ont indiqué à l’audience du 12 septembre 2024 renoncer à leurs demandes à son encontre ensuite de la radiation de cette société du Registre du commerce et des sociétés.

Il apparaît cependant que l’assignation lui a été délivrée par acte du13 mars 2023 en son siège social à la personne de sa comptable.

L’extrait du RCS au 31 mai 2023 ne fait pas mention d’une radiation de la SARL INSTALLATION MEDITERRANEE DE PLOMBERIE (IMP).

Il appartiendra en conséquence au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] de produire un extrait KBIS récent de cette société afin de permettre au tribunal d’en connaître la situation actuelle .

Les parties devront tirer toutes conséquences et conclure sur toute difficulté qui apparaîtrait le cas échéant à la lecture de cet extrait KBIS (par exemple, si une procédure collective a été ouverte à son égard ).

Dans l’attente, il convient de rouvrir les débats.

L’ensemble des demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire avant dire droit, par décision mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats,

ENJOINT au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] de produire un extrait KBIS récent de la SARL INSTALLATION MEDITERRANEE DE PLOMBERIE (IMP) afin de permettre au tribunal d’en connaître la situation actuelle;

DIT que les parties devront tirer toutes conséquences et conclure sur toute difficulté qui apparaîtrait le cas échéant à la lecture de cet extrait KBIS ;

DIT qu’il appartiendra aux parties de mettre en cause les organes de la procédure collective concernés par la procédure, le cas échéant ;

DIT que dans l’attente l’ensemble des demandes seront réservées;

RENVOIE le dossier à l’audience du 16 septembre 2024.

LE GREFFIER LE PRESIDENT