TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/09747 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DZF

N° MINUTE :

6-2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 14 mars 2025

DEMANDERESSE

Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1904

DÉFENDERESSE

Madame [R] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Caroline RONIN DULON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1199

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2025

Délibéré le 14 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 14 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09747 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DZF

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 31 mai 2022, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a consenti à Madame [R] [J] une convention d’occupation portant sur un logement situé au [Adresse 3], moyennant une contribution financière mensuelle de 606 € et un forfait sur charges de 250 €, d’une durée maximale de 18 mois.

Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour et du refus du relogement proposé, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a notifié à la locataire par lettre recommandée avec avis de réception du 14 mai 2024 la résiliation du contrat à effet au 13 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a fait assigner Madame [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail au 14 juin 2024, ou prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [R] [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à la contribution contractuelle en cours outre les charges jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens.

A l’audience du 7 janvier 2025, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’est opposée aux délais demandés.

Elle fait valoir que la durée maximale de séjour est dépassée, que Madame [R] [J] a refusé une proposition de relogement et qu’elle ne jouit pas paisiblement des lieux.

En défense, Madame [R] [J] s’est opposée aux demandes et a demandé subsidiairement des délais pour quitter les lieux.

Elle explique notamment avoir dû refuser le relogement proposé dès lors qu’il n’était pas adapté aux problèmes de santé de sa fille.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le bail du logement occupé par Madame [R] [J] a été conclu dans le cadre du dispositif d’intermédiation locative « Louez solidaire et sans risque » financé par le Département de [Localité 4] dans la cadre du Fonds de Solidarité Logement de [Localité 4] pour permettre l’accueil de ménages parisiens défavorisés, privés de logement, dans un logement temporaire.

Le terme « intermédiation » renvoie à l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ou association) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relation locative.

Le contrat de sous-location entre l’organisme agréé et l’occupant est soumis à une réglementation spécifique. L’article L.353-20 du code de la construction et de l’habitation prévoit toutefois que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues au III de l’article 40 de cette loi, cet article énumérant les articles de la loi qui ne s’appliquent pas au contrat de sous location, notamment celui sur la durée de location (article 10) ce qui permet d’insérer au contrat une durée maximale et un nombre limité de reconductions tacites pour répondre à l’objectif d’accueil du plus grand nombre de personnes en situation précaire dans l’attente de leur accès à un logement plus pérenne. En revanche, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

La résiliation unilatérale de la part du bailleur dans le cadre d’un dispositif d’intermédiation locative peut intervenir en cas de dépassement de la durée maximale prévue au contrat pour la mise à disposition du logement et de maintien dans les lieux par le locataire, s’agissant d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d’admission dans l’établissement.

En l’espèce, le bail conclu le 31 mai 2022 prévoit qu’un congé peut être donné par le bailleur, en respectant un délai de préavis d’un mois, par lettre recommandée avec avis de réception (article 4). Il prévoit une durée maximale de 18 mois à compter de sa prise d’effet (article 3).

Un congé, rappelant le dépassement de la durée maximale de séjour et le préavis d’un mois a ainsi été notifié à Madame [R] [J] le 14 mai 2024. Il sera ainsi constaté la résiliation du bail au 14 juin 2024.

Madame [R] [J] étant occupante sans droit ni titre depuis le 15 juin 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il est rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au bailleur justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant de la contribution financière actuelle augmentée des charges, ce à compter du 15 juin 2024 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. "

Suivant l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. »

En l’espèce, les délais déjà écoulés depuis la résiliation du bail justifient de rejeter la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 31 mai 2022 entre l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE et Madame [R] [J] concernant le logement situé au [Adresse 3] à la date du 14 juin 2024,

ORDONNE en conséquence à Madame [R] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [R] [J] à verser à l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE une indemnité mensuelle d’occupation égale à la contribution financière actuelle augmentée des charges à compter du 15 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux,

DEBOUTE Madame [R] [J] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE Madame [R] [J] à verser à l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [R] [J] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection