TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 29/11/2024

à : – M^e I. DUQUESNE-CLERC

— M^e P.-B. GENON-CATALOT

— M^e S. BRIZON

Copies exécutoires délivrées

le : 29/11/2024

à : – M^e P.-B. GENON-CATALOT

— M^e S. BRIZON

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/03242 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MRO

N° de MINUTE :

2/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [O] [C], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Isabelle DUQUESNE-CLERC, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #A0895

DÉFENDEURS

L’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0096, substitué par M^e Karine PARENT, Avocate au Barreau de PARIS

La Société Anonyme ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane BRIZON, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #D2066

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 5 juin 2024

Décision du 29 novembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/03242 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MRO

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 29 novembre 2024 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mars 1987, l’OFFICE PUBLIC D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE LA VILLE DE [Localité 4], aujourd’hui dénommé [Localité 4] HABITAT – OPH, a donné à bail à Monsieur [O] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (escalier 1, 4ème étage) à [Localité 5].

Exposant que le plafond de son séjour est affecté par un dégât des eaux survenu en septembre 2017 et toujours non résolu, Monsieur [O] [C] a, par actes de commissaire de justice des 7 et 11 mars 2024, assigné en référé PARIS HABITAT – OPH et son assureur, la société ALLIANZ IARD, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins d’obtenir :

— la désignation d’un expert judiciaire,

— la condamnation, in solidum, de [Localité 4] HABITAT – OPH et de la société ALLIANZ à lui payer à titre provisionnel : .

. 5.796,70 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance majorée de 5 euros par jour à compter du 19 février 2024 jusqu’au jour de l’audience,

. 1.500 euros en indemnisation de son préjudice moral,

. 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et de réserver les dépens.

À l’audience du 5 juin 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [O] [C], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, qu’une expertise judiciaire est indispensable au regard de la persistance des fuites et alors que la seule recherche réalisée l’a été par une entreprise manifestement incompétente.

Il estime, en application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, que sa demande d’indemnisation pour troubles de jouissance, calculée en référence à la surface de séjour à hauteur de 100 % du loyer, pendant les périodes d’intervention de l’entreprise missionnée par la bailleresse, et à 50 % le reste du temps, est incontestable et que son action n’est pas atteinte par la prescription, puisque ne commençant à courir qu’à compter du rapport d’expertise amiable ou judiciaire.

Enfin, il allègue d’un préjudice moral en ce que le dégât des eaux dure depuis des années et est une source de stress et de fatigue importante pour lui.

[Localité 4] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, a conclu au

débouté, subsidiairement demandé qu’il lui soit donné acte de ses protestations et réserves et que la société ALLIANZ IARD la garantisse des condamnations pouvant être prononcées à son encontre. Il a, également, requis la condamnation de Monsieur [O] [C] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur estime que la mesure d’expertise sollicitée est inutile dans la mesure où il n’existe pas de cause inconnue des désordres, qu’il a fait effectuer des recherches des fuites et des réparations, notamment en désengorgeant les gouttières et en colmatant les fissures, et qu’aucun constat ne justifie de la persistance des désordres.

Il affirme, au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [O] [C] ne peut revendiquer une quelconque indemnisation pour troubles de jouissance antérieurement au 11 septembre 2021 et que ce préjudice, limité en réalité à de simples désordres esthétiques est sérieusement contestable d’autant que son locataire ne fait pas état des indemnisations qu’il a pu percevoir de son assureur. Il considère que le préjudice moral n’est pas plus justifié.

Enfin, il justifie sa demande subsidiaire de garantie en se prévalant des dispositions de la police d’assurance.

La société ALLIANZ IARD, représentée par son conseil, a formulé protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée et a conclu au rejet des autres demandes.

Elle soutient que la demande de provision pour troubles de jouissance est prématurée et se heurte à une contestation sérieuse, dans la mesure où l’application de ses garanties dépend de l’origine des désordres qui doit être déterminée par l’expert judiciaire, et qu’il n’est pas certain qu’elle prenne en charge le sinistre au regard des mesures de réparations inefficaces mises en œuvre par son assuré.

Elle précise, par ailleurs, que le préjudice moral n’est pas couvert par le contrat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 juillet 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures

d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

À ce titre, il appartient au demandeur de démontrer que la mesure d’expertise apparaît pertinente et utile à la lumière des pièces produites.

En l’espèce, il est constant qu’à la suite de la déclaration de sinistre effectué par Monsieur [O] [C], le 13 septembre 2017, faisant état d’un dégât des eaux ayant endommagé le plafond de son salon sur une surface d’un m², des recherches de fuites ont été effectuées en janvier 2022 pour tenter de retrouver une canalisation fuyarde, puis en février 2023 au niveau des gouttières, [Localité 4] HABITAT – OPH ayant ensuite mandaté une entreprise qui a procédé en avril 2023 au nettoyage des crapaudines et des gouttières ainsi qu’à la reprise de différentes fissures infiltrantes.

Or, il ressort du rapport d’intervention de la société PROFIL ARMOR du 24 avril 2024, qui a réalisé des tests à l’eau colorée, qu’aucune fuite active n’a été retrouvée, et aucun élément récent postérieur n’est produit de nature à justifier de la persistance des fuites.

Ainsi, l’actualité des désordres allégués n’est pas démontrée.

Dans ces conditions, Monsieur [O] [C] ne justifie pas de l’utilité de la désignation d’un expert judiciaire et ne rapporte pas la preuve d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. Il sera, par conséquent, débouté de sa demande d’expertise judiciaire.

Sur les demandes de provision pour troubles de jouissance et préjudice moral

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée, en référé, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

À cet égard, le bailleur est notamment obligé d’entretenir les locaux en

état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Cette obligation est rappelée aux articles 1719 et 1720 du code civil.

Il ressort des éléments exposés ci-dessus que les demandes provisionnelles de Monsieur [O] [C] pour troubles de jouissance et préjudice moral se heurtent à une contestation sérieuse, dans la mesure où le demandeur n’apporte aucun élément permettant d’établir, avec l’évidence requise en référé, la réalité et l’étendue des préjudices allégués dans des conditions à engager la responsabilité de sa bailleresse.

Il sera, en conséquence, débouté des demandes formées à ce titre.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [O] [C], qui perd le procès, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de [Localité 4] HABITAT – OPH.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition des parties par le greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

DÉBOUTONS Monsieur [O] [C] de ses demandes,

DÉBOUTONS [Localité 4] HABITAT – OPH de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [O] [C] au dépens,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Décision du 29 novembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/03242 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MRO