N° RG 25/00492 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E2JO

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [B] [A], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIÈRE : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Octobre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 18 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à :

— Monsieur [B] [A]

Copie à : M. le Préfet du département

R.G. N° 25/492. Jugement du 18 décembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé daté du 4 janvier 2020 à effet du 4 janvier 2021, Monsieur [B] [A] a donné à bail à monsieur [Z] [E] et madame [D] [C] un local d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 724 €.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par acte de Commissaire de Justice du 10 mars 2025, Monsieur [A] a fait notifier à monsieur [E] et madame [C] un commandement de payer la somme de 4749,15 € au titre des loyers dus.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 23 juin 2025, Monsieur [A] a fait assigner monsieur [E] et madame [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] auquel il est demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de monsieur [E] et madame [C] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— supprimer le délai de deux mois,

— condamner soliairement monsieur [E] et madame [C] à lui payer :

—  5500,32 € au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus depuis lors,

— à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à libération des lieux, avec intérêts de droit,

—  600 € sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner monsieur [E] et madame [C] à lui régler 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et quatrième alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 le 25 juin 2025 ;

Lors de l’audience du 2 octobre 2025,

le Juge des contentieux de la protection a indiqué disposer d’une évaluation sociale de la situation du preneur et en a donné connaissance aux parties, étant précisé que le locataire a bien été informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

A l’audience du 2 octobre 2025, Monsieur [A] a comparu.

Il a indiqué se désister de la demande en résiliation de bail, les locataires ayant rendu les lieux, un état des lieux a été établi à la mi-juillet ; les locataires résideraient dorénavant dans la région de [Localité 4]

Il précise que la créance de loyers s’élevait désormais à la somme de 6301,49 € selon décompte arrêté au 30 juin 2025.

Sur interrogation du juge, Monsieur [A] a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Monsieur [E] et madame [C], régulièrement assignés par remise de l’acte en l’étude de Commissaire de Justice, n’ont pas comparu ni ne se sont faits représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, I.-Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article .

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

Les présentes dispositions, tirées de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, trouvent à s’appliquer aux assignations délivrées postérieurement à cette date.

En l’espèce, Monsieur [A] justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 11 mars 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’assignation a été déposée au Greffe au moins 15 jours avant la date d’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Il sera donné acte à Monsieur [A] de son désistement partiel.

Sur les demandes financières

Comme indiqué ci-avant, il résulte des éléments du dossier actualisés au 30 juin 2025 que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 6301,49 €.

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, monsieur [E] et madame [C] n’ont pas comparu pour contester les loyers impayés, et ne justifient pas de règlement pour apurer la dette, de sorte qu’au vu du bail, des règlements antérieurs et du décompte produit, les prétentions du bailleur apparaissent fondées en leur quantum.

En conséquence, il convient de condamner monsieur [E] et madame [C] à verser à Monsieur [A] la somme de 6301,49 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 30 juin 2025.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 sur la somme de 4749,15 € et à compter du jugement pour le surplus.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Le bail stipulant que les locataires agissent solidairement à l’égard du bailleur, ils seront solidairement condamnés au paiement de cette dette.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Monsieur [A] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement ou causé par la mauvaise foi du défendeur.

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [A] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 250 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [E] et madame [C], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DONNE ACTE à monsieur [B] [A] de son désistement partiel sur la demande en résiliation de bail.

CONDAMNE solidairement monsieur [Z] [E] et madame [D] [C] à payer à [B] [A] la somme de 6301,49 € au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 30 juin 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 sur la somme de 4749,15 € et à compter du jugement pour le surplus ;

DÉBOUTE monsieur [E] de sa demande indemnitaire,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE solidairement monsieur [Z] [E] et madame [D] [C] à verser à [B] [A] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum monsieur [Z] [E] et madame [D] [C] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT