COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/00988 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWM5

Du 07 Mars 2025

MINUTE N°25/087

Affaire : Syndic. de copro. [Localité 7]

c/ S.C.I. SCI RAMDES

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Stéphane GIANQUINTO

Expédition(s) délivrée(s)

àM^e Jean-luc MARCHIO

le

Président : Madame Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, assisté e lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 22 Mai 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Localité 7], sis [Adresse 3]

Pris en la personne de son administrateur judiciaire BG &

ASSOCIES, sis [Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. SCI RAMDES

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jean-luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 19 Décembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 Février 2025 prorogé successivement jusqu’au 07 Mars 2025,

EXPOSÉ DU LITIGE

La Sci Ramdes est propriétaire des lots n° 113, 115, 116, 118 à 133, 136 à 158, 162 à 171, 225 à 248 au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeuraient impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] a, par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, fait assigner la Sci Ramdes devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, afin d’entendre le juge des référés :

Juger que les conditions de l’application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies et remplies en l’état notamment de l’approbation par son assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux et des comptes annuels ;

Juger que la Sci Ramdes est défaillante quant au paiement de ses charges, qui n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours comme suite à la mise en demeure qui lui a été adressée, qui est restée infructueuse ;

Condamner la Sci Ramdes à lui payer la somme de 47 945,18 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure intervenue jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, se décomposant comme suit, à savoir :44 100,74 euros au titre des sommes échues au 1er mars 2024 ;3 844,44 euros au titre des sommes non échues du 1er juin au 1er septembre 2024 ;

Condamner la Sci Ramdes à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner la Sci Ramdes à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses écritures déposées à l’audience du 19 décembre 2024 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] réitère ses demandes initiales et conclut au débouté des demandes de la Sci Ramdes.

Il soutient que : ayant produit toutes les pièces prévues par les textes applicables, la Sci Ramdes sera condamnée à payer l’arriéré de charges ; aucune action en annulation ayant été entreprise, sa créance est certaine, liquide et exigible ; le non-paiement de ses charges par la Sci Ramdes lui cause un préjudice en ce que son équilibre financier est fragilisé ; il produit les ordonnances de désignation et de prorogation de la mission de la Sarl Bg & Associés afin de prouver sa qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété ; il a respecté les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 notamment quant au contenu de la mise en demeure du 13 septembre 2023 ; il convient de débouter la Sci Ramdes de ses demandes puisque le fait que son compte était créditeur en 2016 ne permet pas d’affirmer qu’elle est aujourd’hui bon payeur ; la consultation faite par le conseil de l’immeuble qui n’a pas la même lecture de l’état descriptif de division du règlement de copropriété de l’immeuble est hors débats ; il a initié de nombreuses procédures en paiement des charges à l’égard d’autres copropriétaires avec succès ; les critiques de la gestion de la copropriété par l’administrateur judiciaire provisoire n’a pas d’incidence sur le recouvrement des charges puisque les copropriétaires doivent participer, proportionnellement aux valeurs relatives de leurs parties privatives, à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes générales et spéciales en application de l’article 10 de la loi précitée et du règlement de copropriété ; ces charges sont dues, bien que la Sci Ramdes ne les ait pas payées sous l’administration du précédent syndic et qu’elle dispose de réseaux propres, ces installations ne l’exonérant pas intégralement ; aucune charge n’a été imputée deux fois à son compte puisqu’il y a eu contre-passation d’écritures comptables ; seules des charges qui lui incombent lui ont été imputées ; la Sci Ramdes n’est pas légitime à solliciter une somme provisionnelle à titre de dommages et intérêts au regard de sa résistance abusive et du montant de l’arriéré ; il convient de ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à venir pour ne pas la rendre sans objet ; les diverses pièces inhérentes à la gestion de l’immeuble sont disponibles à la consultation au cabinet de l’administrateur judiciaire provisoire en cas de rendez-vous.

Dans ses conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, la Sci Ramdes demande au juge des référés de :

Dire et juger que les demandes présentées ne remplissent pas les conditions de la procédure accélérée au fond au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur le fond,

Rejeter purement et simplement les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires représenté par la Selarl Bg et Associés, ès-qualités d’administrateur ;

Les dire infondées ;En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par la Selarl Bg et Associés, au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au visa de l’article 1241 du code civil ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par la Selarl Bg et Associés, au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] aux entiers dépens ;

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir de toute condamnation prononcée à l’encontre de la Sci Ramdes.

Elle soutient que : le syndicat des copropriétaires ne produit pas l’accusé de réception permettant de prouver qu’il lui a transmis l’ordonnance de prorogation des missions de l’administrateur judiciaire provisoire ; la mise en demeure du 13 septembre 2023 ne porte pas les ventilations exigées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, rendant ainsi les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables ; elle avait un compte créditeur sous l’administration du précédent syndic et n’est donc pas un mauvais payeur ; le syndicat des copropriétaires n’a engagé aucune procédure alors que les comptes de l’ensemble des copropriétaires sont débiteurs de plus de 200 000 euros ; la Selarl Bg & Associés ne répond pas aux demandes du conseil syndical afférant à l’administration de la copropriété ; le droit des copropriétaires de consulter les factures traitées et gérées par l’administrateur provisoire leur est refusé ; la Selarl Bg & Associés a fait appel, plusieurs années après sa prise de fonctions, à Maître [M] pour une consultation sur la ventilation des charges en fonction du règlement de copropriété alors qu’elle a vocation à gérer elle-même l’immeuble ; les sommes réclamées au titre de la réfection des réseaux d’eaux usées et eau froide ne peuvent lui être imputées selon le règlement de copropriété puisqu’elle possède ses propres réseaux, n’a jamais participé au paiement de l’eau froide et qu’un mail de Monsieur [G], membre du bureau d’étude technique auquel la Selarl Bg & Associés a fait appel, indique qu’elle possède son propre réseau en PVC et en bon état ; de nombreuses dépenses comptabilisées dans le décompte annexé à la mise en demeure du 13 septembre 2023, dont les honoraires de la Selarl Bg & Associés, ne peuvent pas lui être imputées puisque le lot de cette dernière échappe aux charges qui sont issus du bâtiment d’appartements ; elle conteste la consultation concernant la répartition des charges effectuée par Maître [M] notamment puisque les travaux de remplacement de canalisations d’alimentation d’eaux chaude/froide sont des charges communes spéciales dont le montant est réparti entre les copropriétaires qui en ont l’utilité, à l’exclusion de la Sci Ramdes qui possède son propre réseau d’eaux froide et usées ; l’administrateur judiciaire provisoire n’applique pas les clés de répartition qu’il a individualisées il y a plusieurs années ; la Selarl Bg & Associés n’utilise pas le logiciel obligatoire et imposé aux syndics dans le cadre de la gestion des copropriétés ; elle est fondée à solliciter le paiement d’une somme provisoire à titre de dommages et intérêts puisque le syndicat des copropriétaires formule des demandes infondées à son encontre ; enfin, il convient d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le 23 décembre 2024, le conseil de la Sci Ramdes a fait parvenir à la juridiction une note en délibéré.

Le 26 décembre 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] a fait parvenir à la juridiction une note en délibéré.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur les notes en délibéré respectives de la Sci Ramdes et du syndicat des copropriétaires [Adresse 6]

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, la juridiction n’a sollicité aucune note en délibéré. En conséquence, les notes en délibéré produites par les deux parties seront écartées.

Sur la demande au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, il est justifié que la Sci Ramdes est propriétaire des lots n° 113, 115, 116, 118 à 133, 136 à 158, 162 à 171, 225 à 248 dépendant de l’immeuble [Adresse 6]. Il n’est pas sérieusement contesté que ces lots correspondent au lot n°1 intitulé « marché » dans le règlement de copropriété puisque cette appellation et cette numérotation sont indiquées dans les appels de fond adressés à la défenderesse. Il est produit aux débats les résolutions des 15 mars 2022, 19 janvier 2023 et 30 mai 2023 prises par l’administrateur judiciaire provisoire, désigné par ordonnance du tribunal de grande instance de Nice du 23 mars 2017 et dont les missions ont été prorogées par ordonnances du tribunal judiciaire de Nice des 20 avril 2023 et 27 mars 2024, par lesquelles l’administrateur judiciaire provisoire a approuvé les comptes pour les exercices 2020/2021 et 2021/2022 et a ratifié le budget prévisionnel de l’exercice 2023/2024.

La Sci Ramdes ayant fait sommation au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] d’avoir à produire le courrier recommandé avec avis de réception lui transmettant l’ordonnance de prorogation des missions de la Selarl Bg & Associés, le demandeur a produit deux avis de réception indiquant que la Sci Ramdes a réceptionné deux courriers les 5 mai 2023 et 25 avril 2024. Toutefois, seul le second avis précise que ledit courrier concernait la notification d’une ordonnance (« notif ord re copropr »). La Sci Ramdes a donc, a minima, était informée du dernier renouvellement des missions de l’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété.

La Selarl Bg & Associés a donc bien qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] dans la présente instance.

En outre, le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure du 13 septembre 2023 dans laquelle les dispositions applicables issues de la loi du 10 juillet 1965 sont reproduites. Y sont également mentionnés le montant de la dette, justifié par un décompte annexé à la mise en demeure, et le fait qu’en l’absence de règlement par la copropriétaire dans le délai d’un mois, sa condamnation au paiement des sommes échues et non échues sera sollicitée devant la présente juridiction.

Par conséquent, ladite mise en demeure respecte les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] seront déclarées recevables.

La Sci Ramdes souligne que le règlement de copropriété prévoit, dans la désignation générale de l’immeuble, qu’au rez-de-chaussée, l’immeuble est composé d’un grand emplacement à usage de cité marchande et de quatre locaux à usage commercial.

L’article 13 du règlement de copropriété prévoit que les modifications des choses communes sont soumises à autorisation de l’assemblée générale, après avis de l’architecte de l’immeuble.

Il ressort de l’article 20 concernant les charges de chauffage et d’eau que le local à usage de marché est exempté de participation puisque la répartition se rapporte à la colonne 7 du tableau A annexé au règlement de copropriété. Concernant l’eau froide, il est précisé que le local à usage de marché dispose d’un compteur particulier.

Selon l’article 22, le local à usage de marché ne participe pas aux frais de ravalement.

Toutefois, l’article 17 du règlement de copropriété prévoit que les charges communes à l’ensemble des propriétaires comprendront notamment les dépenses liées aux « honoraires du syndic et les frais de bureau » ainsi qu’aux « frais de réparations, d’entretien des canalisations, du tout à l’égout, d’écoulement des eaux pluviales, sauf cependant les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des locaux privatifs, conduits de fumées et de ventilation. Ces charges seront réparties entre les copropriétaires des lots dans les proportions indiquées tableau A ci-dessous (colonne N°6) ».

Par ailleurs, l’article 19 du règlement de copropriété indique que les charges communes particulières aux copropriétaires des lots d’appartement comprennent notamment les dépenses liées aux « frais d’entretien, réparation des canalisations de vide-ordures, d’eau, d’électricité, gaz, sauf cependant les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des locaux privatifs. Ces charges seront calculées dans la même proportion que dans la colonne 6, déduction faite des millièmes afférants aux locaux commerciaux (lots n°s 2-3-4-5) aux locaux à usage de caves et de boxes (lots n°s 81 à 223), soit sur un total de 75310 ».

Or, il ressort dudit tableau que le propriétaire du lot marché n°1, la Sci Ramdes, doit participer à hauteur de 7 214 sur 100 000 tantièmes aux charges générales. Aucune exonération totale n’est donc prévue pour les charges précitées.

De surcroît, le décompte annexé à la mise en demeure du 13 septembre 2023 fait notamment état de charges liées au remplacement des canalisations eaux usées, eaux froides et eaux chaudes sanitaires. Si le local de la défenderesse est exempté de participation quant aux charges de chauffage et d’eau froide, il doit participer aux frais d’entretien et de réparation des canalisations d’eau.

Les autres frais contestés par la défenderesse ne lui ont pas été imputés de façon définitive puisqu’ils ont été annulés par des contre-passations d’écritures comptables visibles dans le décompte précité.

Par ailleurs, la Sci Ramdes conteste l’imputation des honoraires de la Selarl Bg & Associés alors que l’article 17 du règlement de copropriété prévoit explicitement que les honoraires de syndic et frais de bureau sont des charges communes pesant sur l’ensemble des copropriétaires. L’administrateur judiciaire provisoire ayant été désigné par ordonnances pour s’occuper de la gestion de la copropriété, en remplacement du précédent syndic, ses honoraires dépendent de cette catégorie. La Sci Ramdes est donc tenue à leur paiement.

La défenderesse conteste également la consultation de Maître [M] et la répartition des charges qui en résulte sans toutefois proposer de consultation alternative et sans indiquer le montant réduit qu’elle estime devoir au titre des charges de copropriété.

La Sci Ramdes est donc redevable des charges correspondant notamment aux honoraires de l’administrateur judiciaire provisoire et au remplacement des canalisations de l’immeuble, selon les termes des articles 17 et 19 du règlement de copropriété.

L’ensemble des créances du syndicat des copropriétaires sont donc devenues définitives, certaines et exigibles.

La Sci Ramdes ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois ou même postérieurement et elles sont donc devenues exigibles comme les autres provisions non encore échues.

L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

En conséquence, la Sci Ramdes sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 44 100,74 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 1er mars 2024, selon le décompte de la même date, avec intérêts au taux légal sur la somme de 40 454,65 euros à compter du 19 septembre 2024, date de la réception de la mise en demeure et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

La Sci Ramdes sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 3844,44 euros au titre des sommes non échues du 1er juin au 1er septembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts de la Sci Ramdes :

Le syndicat des copropriétaires obtenant gain de cause sur une partie de ses demandes, il n’est pas démontré qu’il aurait commis un abus dans son droit d’agir en justice. Par ailleurs, la Sci Ramdes ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice ni celle de la prétendue incompétence de l’administrateur judiciaire provisoire.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La Sci Ramdes, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de droit, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

ÉCARTE les notes en délibérés de la Sci Ramdes reçue le 23 décembre 2024 et du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] reçue le 26 décembre 2024 ;

DÉCLARE les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] recevables;

CONDAMNE la Sci Ramdes à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], la somme de 44 100,74 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 40 454,65 euros, à compter du 19 septembre 2024, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la Sci Ramdes à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], la somme de 3 844,44 euros au titre des sommes non échues du 1er juin au 1er septembre 2024 ;

CONDAMNE la Sci Ramdes à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus ;

CONDAMNE la Sci Ramdes aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 492-1 ancien et de l’article 481-1 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT