COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [K] [Z], [I] [V] [X] c/ S.D.C. [Adresse 9], S.D.C. SDC [Adresse 5]

N°25/742

Du 16 Décembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/01656 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OYEC

Grosse délivrée à :

Maître [P] [M]

expédition délivrée à :

M^e Guillaume ROVERE

le 16/12/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du seize Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 16 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 11]

RHO Italie

représenté par Maître David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [I] [V] [X]

[Adresse 11]

RHO Italie

représentée par Maître David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES:

S.D.C. de l’nsemble immobilier “[Adresse 10] pris en la personne de son Syndic la S.A.R.L. DEVILLIERS et Associés

[Adresse 1]

[Localité 2]

défaillant

S.D.C. SDC [Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 2]

représentée par M^e Guillaume ROVERE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 avril 2023, M. [K] [Z] et Mme [I] [V] [X] ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Nice le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] et [Adresse 3] à MENTON, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET TRABAUD DE CLERCK.

Par acte du 26 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET TRABAUX ACQUARONE, a dénoncé la procédure au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SARL DEVILLIERS ET ASSOCIES.

Par ordonnance du 21 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mars 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [Z] et Mme [X] demandent au Tribunal, au visa de l’article 14 alinéa 4ème de la loi du 10 juillet 1965, de :

— homologuer le rapport d’expertise judiciaire déposé le 18 février 2023 par Monsieur [E] [S] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] et [Adresse 3] de toutes demandes formulées à l’encontre de Monsieur et Madame [Z] ;

Sur l’exécution des travaux sous astreinte :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 7] (Alpes-Maritimes), à exécuter tous travaux de nature à mettre hors d’eaux les locaux privatifs des copropriétaires-requérants, tels que préconisés par l’Expert Judiciaire [E] [S], et précisément traiter de l’ensemble des fissures sur la façade de l’immeuble au niveau de l’appartement de M. [Z] et en partie supérieure, traiter la fissure à la jonction des bâtiments et mise en place d’un couvre joint après traitement, traiter les fissures sur le pignon de l’immeuble. • Mise en place d’un chapeau sur le conduit de cheminée de l’immeuble, préparer et mettre en peinture les murs du salon coté façade et coté mitoyen ;

— adjoindre à la condamnation une astreinte de 500,00 euros par jour de non-faire à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Sur l’indemnisation les préjudices subis :

condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] et [Adresse 4] (Alpes-Maritimes), à payer à Monsieur [Z] et à Madame [X] la somme de 4.204,20 euros venant en réparation du préjudice matériel subi ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] et [Adresse 4] (Alpes-Maritimes), au paiement de la somme de 39.000,00 euros venant en représentation du préjudice immatériel subi du fait de la privation de jouissance de leur appartement par les époux [Z] depuis le mois de novembre 2019, compte arrêté au 28 février 2023, et sauf à parfaire à concurrence de 1.000,00 euros à la date de la décision à intervenir et jusqu’à complète exécution des travaux préconisés par l’expert judiciaire ;

faire rappel des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2ème de la loi du 10 juillet 1965 : « Le copropriétaire qui, a l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation a la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires » ;

En toutes hypothèses :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] et [Adresse 3] au paiement d’une indemnité d’un montant de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 juin 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal, au visa des articles 331 et suivants du code de procédure civile, de :

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] a réalisé l’ensemble des travaux tels que préconisés dans le rapport d’expertise de Monsieur [S] en date du 18 février 2023 ;

en conséquence, débouter les consorts [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] de toutes demandes qu’il pourrait formuler à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] ;

Subsidiairement :

— réduire à de très justes proportions les demandes indemnitaires formulées par les consorts [F] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] ;

dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sera relevé et garantie par syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre, dans l’instance qui l’oppose aux consorts [F], en ce compris les frais irrépétibles et les dépens ;

— condamner les consorts [F] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9], au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SARL DEVILLIERS ET ASSOCIES, bien que régulièrement cité, n’a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 18 décembre 2024 par ordonnance du 13 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale tendant à la réalisation de travaux

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, M. [Z] et Mme [X] exposent être propriétaires notamment d’un lot au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 6], lequel a subi une série de trois infiltrations d’eau les 8 novembre 2019 dans la salle de bain, 17 mars 2020 dans la chambre, 14 novembre 2019 dans le séjour.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les causes des désordres constatés sont les fissures en façade, la fissure entre les deux bâtiments (copropriété du [Adresse 5] et copropriété voisine), les fissures sur le pignon et l’absence de chapeau sur le conduit de cheminée de l’immeuble. Contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5], l’expert a bien procédé à des tests d’arrosage pour déterminer l’origine des désordres. Il a ainsi été constaté une augmentation du taux d’humidité, l’expert ayant pris soin de relever également le taux d’humidité avant de réaliser les tests d’arrosage.

Il est ainsi démontré que les infiltrations trouvent leur origine dans les parties communes, de sorte qu’il appartient au syndicat des copropriétaires d’y remédier conformément à l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité. L’expert ajoute à ce titre que le traitement des fissures en façade fait partie de l’entretien courant d’un immeuble et que par ailleurs, la cheminée appartient à la copropriété de sorte qu’il incombe à cette dernière la mise en place du chapeau sur le conduit pour éviter les infiltrations.

L’expert préconise la réalisation des travaux suivants pour remédier aux désordres observés :

traitement de l’ensemble des fissures sur la façade de l’immeuble au niveau de l’appartement de M. [Z] et en partie supérieure (coût estimé à 1000 € TTC) ;

traitement de la fissure à la jonction des bâtiments et mise en place d’un couvre joint après traitement (coût estimé à 600 € TTC) ;

traitement des fissures sur le pignon de l’immeuble (coût estimé à 1000 € TTC) ;

mise en place d’un chapeau sur le conduit de cheminée de l’immeuble (coût estimé à 121 € TTC) ;

préparation et mise en peinture des murs du salon côté façade et côté mitoyen (coût estimé à 4204,20 € TTC) – ces travaux devant être réalisés à l’intérieur du bien des demandeurs.

L’expert confirme que le traitement des fissures de l’immeuble et la mise en place du chapeau sur le conduit de cheminée permettront de mettre fin aux désordres dans l’appartement des demandeurs.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] conclut que toute condamnation à réaliser des travaux serait sans objet puisqu’il aurait d’ores et déjà réalisé les travaux. Il ne produit toutefois aucun élément permettant d’établir que les travaux préconisés par l’expert ont été réalisés (ni procès-verbal de constat établi par commissaire de justice, ni même factures démontrant la réalisation des travaux).

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à réaliser les travaux préconisés par l’expert afin de remédier aux désordres trouvant leur origine dans les parties communes, à savoir pour rappel :

traitement de l’ensemble des fissures sur la façade de l’immeuble au niveau de l’appartement de M. [Z] et en partie supérieure ;

traitement de la fissure à la jonction des bâtiments et mise en place d’un couvre joint après traitement ;

traitement des fissures sur le pignon de l’immeuble ;

mise en place d’un chapeau sur le conduit de cheminée de l’immeuble.

A défaut de complète exécution passé le délai de 2 mois après la signification du présent jugement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sera redevable envers M. [Z] et Mme [X] d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard qui courra durant six mois.

Le syndicat des copropriétaires est ainsi condamné à réaliser les travaux sous astreinte. Il appartiendra aux demandeurs de solliciter la liquidation de l’astreinte en cas de non exécution, et il appartiendra au syndicat des copropriétaires de démontrer que les travaux ont bien été réalisés, justificatifs à l’appui.

Sur la demande relative au préjudice matériel

Parmi les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, l’expert mentionne la préparation et la mise en peinture des murs du salon côté façade et côté mitoyen pour un coût estimé à 4 204,20 € TTC.

Le Tribunal ne peut condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à ces travaux puisqu’ils doivent être exécutés à l’intérieur du bien appartenant à M. [Z] et Mme [X]. Ces travaux incombent néanmoins au syndicat des copropriétaires puisqu’ils sont rendus nécessaires par les infiltrations litigieuses.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 4 204,20 € TTC au titre du préjudice matériel.

Sur la demande relative au préjudice de jouissance

M. [Z] et Mme [X] sollicite la somme de 39 000 € correspondant au préjudice de jouissance subi depuis novembre 2019, somme arrêtée au 28 février 2023, et à parfaire à concurrence de 1 000 € à la date de la décision à intervenir, jusqu’à complète exécution des travaux préconisés par l’expert judiciaire.

L’expert précise que le désordre dans le séjour n’a pas de conséquence sur la solidité de l’ouvrage, mais il se manifeste sous forme de tâches d’humidité, de moisissures et de décollement de peinture, rendant le séjour difficilement habitable.

Il ajoute que le séjour est la pièce la plus grande de cet appartement composé de deux pièces.

Les demandeurs produisent un avis de valeur locative selon lequel la valeur du bien est estimée entre 950 € et 1050 € charges comprises. Un avis de valeur locative ne saurait toutefois comprendre les charges, qui ne font pas partie de la valeur du bien. En l’absence d’éléments permettant de connaître le montant des charges, il sera retenu une valeur locative de 850 € par mois.

Le préjudice de jouissance se constitue de tâches d’humidité, moisissures et décollement de peinture dans le séjour, que l’expert décrit comme étant « difficilement habitable ». Il sera rappelé que l’appartement se compose de deux pièces, les désordres affectant de fait une partie importante de l’habitation. Il sera ainsi retenu une valeur locative de 850 € par mois et un préjudice de jouissance à hauteur de 50% de cette valeur, de novembre 2019 à avril 2023, les demandeurs n’apportant aucun élément permettant de déterminer que le préjudice se serait poursuivi au-delà.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à verser aux demandeurs la somme de 17 425 € à ce titre.

Sur l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Toutefois, il ne démontre pas les moyens, de droit et de fait, qui seraient susceptibles d’entraîner la condamnation du syndicat des copropriétaires voisin.

En effet, le rapport d’expertise judiciaire n’a mis en évidence aucun élément permettant d’établir un lien entre la copropriété voisine et les désordres subis par M. [Z] et Mme [X].

Dès lors, cette demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat des copropriétaires, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

M. [Z] et Mme [X] bénéficient ainsi de cette disposition.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sera condamné à verser à M. [Z] et Mme [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 €.

La demande formulée à ce titre par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sera par ailleurs rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET TRABAUD ACQUARONE, à réaliser les travaux préconisés par l’expert afin de remédier aux désordres trouvant leur origine dans les parties communes, à savoir :

— traitement de l’ensemble des fissures sur la façade de l’immeuble au niveau de l’appartement de M. [Z] et en partie supérieure ;

— traitement de la fissure à la jonction des bâtiments et mise en place d’un couvre joint après traitement ;

— traitement des fissures sur le pignon de l’immeuble ;

— mise en place d’un chapeau sur le conduit de cheminée de l’immeuble ;

— préparation et mise en peinture des murs du salon côté façade et côté mitoyen ;

DIT que ces travaux devront intervenir dans un délai maximum de 2 mois après la signification du présent jugement ;

ORDONNE qu’à défaut de complète exécution passé ce délai de 2 mois après la signification du présent jugement, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET TRABAUD ACQUARONE, sera redevable envers M. [K] [Z] et Mme [I] [V] [X] d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 50 € par jour de retard pour une durée de six mois, à charge pour les demandeurs, à défaut de complète exécution, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET TRABAUD ACQUARONE, à verser à M. [K] [Z] et Mme [I] [V] [X] les sommes de :

—  4 204,20 € TTC au titre du préjudice matériel ;

—  17 425 € au titre du préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET TRABAUD ACQUARONE, à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SARL DEVILLIERS ET ASSOCIES ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET TRABAUD ACQUARONE, à verser à M. [K] [Z] et Mme [I] [V] [X] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET TRABAUD ACQUARONE, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET TRABAUD ACQUARONE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [K] [Z] et Mme [I] [V] [X] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LE PRESIDENT