COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. RESIDENCE CI [Adresse 2] c/ [W] [G]

N° 25 /

Du 17 Février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/03878 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QATU

Grosse délivrée à

la SEP GABORIT – SAMMOUR

la SCP MB JUSTITIA

expédition délivrée à

le 17 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Février 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE CI [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS dont le siège social est [Adresse 1] – [Localité 3], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Laetitia GABORIT de la SEP GABORIT – SAMMOUR, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, Maître Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [W] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [G] est propriétaire du lot n°04 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 3]

Par jugement rendu le 16 décembre 2016, le tribunal d’instance de [Localité 3] a condamné M. [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de cet immeuble la somme de 4.666,34 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2016.

M. [W] [G] a déposé une demande de surendettement déclarée recevable le 15 décembre 2022 par la commission de surendettement qui a arrêté des mesures le 14 juillet 2023 en suspendant pendant 24 mois notamment le paiement de la dette de charges d’un montant de 15.253,56 euros.

Par lettre du 11 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] a mis en demeure M. [W] [G] de payer la somme de 16.323,71 euros de charges de copropriété restant dues majorées des frais de recouvrement.

Par acte du 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] a fait assigner M. [W] [G] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

7.474,59 euros de charges de copropriété arrêtées au 15 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024, date de la première mise en demeure,

240 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi de 1965, à la date du 15 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024,

4.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens, distraits au profit de Maître Laeticia Gaborit, avocat, lesquels comprenant outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes d’huissier de justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi n°2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10/07/1965.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour justifier du principe et du montant de sa créance, les relevés des appels de fonds, les décomptes individuels, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou adoptant les budgets prévisionnels ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il précise que le compte de la défenderesse est débiteur depuis le 1er juillet 2016, date à laquelle sa créance a été arrêtée par le jugement du tribunal d’instance de Menton du 16 décembre 2016. Il rappelle qu’un débiteur ne pouvant être condamné à payer deux fois les mêmes charges, les condamnations antérieures doivent être retranchées de la dette à concurrence de 9.154,71 euros en principal, intérêts, frais et pénalités.

Il estime qu’il est fondé à réclamer, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 240 euros. Il considère que, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les condamnations devront être assorties des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 11 juin 2024. Il soutient enfin que la résistance abusive et injustifiée du défendeur, déjà condamné au règlement de ses charges et dont la dette excède le budget annuel de la copropriété, lui cause un préjudice qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [W] [G] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 décembre 2024, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement.

A titre liminaire, il sera précisé que, conformément à l’article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Il en résulte qu’un créancier peut, pendant le cours d’une procédure de surendettement, saisir le juge du fond pour obtenir un titre exécutoire qui ne pourra cependant être mis à exécution qu’en cas d’échec du plan.

M. [W] [G] bénéficie d’un plan de surendettement arrêté le 14 juillet 2023 ayant suspendu l’exigibilité de sa dette de charges et le cours des intérêts durant vingt quatre mois.

Si le syndicat est recevable à solliciter un titre exécutoire, celui-ci ne pourra être mis à exécution qu’à l’issue du report de paiement de 24 mois prévu par le plan conventionnel de redressement dont bénéficie M. [W] [G].

1. Sur les charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [W] [G] est propriétaire du lot de copropriété n°04,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2016 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2014 au 30/09/2015,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2016 au 30/09/2017,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2017 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2015 au 30/09/2016,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2017 au 30/09/2018,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 2018 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2016 au 30/09/2017,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2018 au 30/09/2019,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2019 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2017 au 30/09/2018,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2019 au 30/09/2020,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 septembre 2020 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2018 au 30/09/2019,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 octobre 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2019 au 30/09/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juillet 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 avril 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mai 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,

les décomptes de charges au 30/09/2016, au 30/09/2017, au 30/09/2018, au 30/09/2019, au 30/09/2020, au 30/09/2021, au 30/09/2022, au 30/09/2023,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [W] [G],

une mise en demeure de payer la somme de 16.323,71 euros de charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement de la créance adressée à M. [W] [G] par lettre du 11 juin 2024,

un relevé de compte débiteur de la somme de 15.748,30 euros au 15 octobre 2024.

Toutefois, par jugement du 16 décembre 2016, le tribunal d’instance de Menton a condamné M. [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

4.666,34 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2016,

72,46 euros de frais nécessaires au recouvrement,

400 euros de dommages-intérêts,

400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens.

Toutes les sommes inscrites au débit de ce compte antérieurement au 1er juillet 2016 doivent par conséquent être retranchées de la dette, de même que les intérêts au taux légal courant sur la condamnation du 16 décembre 2016 et les frais de recouvrement du commissaire de justice, soit la somme totale de 9.154,71 euros.

En revanche, les paiements réalisés par M. [W] [G] se sont imputés sur la dette la plus ancienne à hauteur de 1.121 euros si bien qu’ils ne doivent pas être déduits des charges et provisions appelés postérieurement à la dette arrêtée au 1er juillet 2016 qu’ils sont venus réduire.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance de charges de 7.474,59 euros arrêtée au 15 octobre 2024.

Par conséquent, M. [W] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 2 situé [Adresse 2] à Menton la somme de 7.474,59 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 15 octobre 2024.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 11 juin 2024 et jusqu’à parfait règlement.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure » ou de « frais de sommation de payer » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires notamment des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] le remboursement de la somme de 240 euros de frais de contentieux facturés le 30 novembre 2023, ce qui ne permet pas de connaître les diligences précisément réalisées par le syndic après l’adoption du plan de surendettement de M. [W] [G]

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 2 situé [Adresse 2] à [Localité 3] sera débouté de sa demande de remboursement de la somme de 240 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [W] [G] s’abstient, de manière récurrente et depuis plus de dix ans, de régler sa contribution aux charges, et impose à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes dans des proportions importantes au regard de la taille de la copropriété.

Il convient de souligner que le syndicat établit qu’après avoir bénéficié d’une suspension de sa dette, M. [W] [G] n’a pas acquitté les charges courantes alors qu’il s’agissait d’une modalité d’exécution du plan.

M. [W] [G] cause ainsi à la copropriété un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de la précédente condamnation et du montant de la dette, à la somme de 600 euros.

Par conséquent, M. [W] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 600 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [W] [G] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera précisé que les droits de recouvrement ou d’encaissement ne constituent pas des dépens et ont été prévus comme restant à la charge du créancier de l’exécution sans que le juge puisse y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 7.474,59 euros (sept mille quatre cent soixante quatorze euros et cinquante neuf centimes) de charges de copropriété, comptes arrêtés au 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE M. [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 600 euros (six cent euros) de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement  ;

CONDAMNE M. [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 700 euros (sept cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [W] [G] aux dépens, distraits au profit de Maître Laëtitia Gaborit, Avocat au Barreau de Nice, sur son affirmation de droit dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT