TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08374 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3BY

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT

rendu le 13 novembre 2025

DEMANDERESSE

HENEO, [Adresse 4], représentée par le cabinet de M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque P0500

DÉFENDERESSE

Madame [T] [G], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 08 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 13 novembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 13 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08374 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3BY

EXPOSE DU LITIGE

La SAS HENEO a donné en location à Mme [T] [G], le logement n°103 situé au 1er étage, bâtiment 02, de la résidence sise [Adresse 2] par contrat de résidence sociale du 30 octobre 2024.

La redevance initiale mensuelle était de 447, 44 euros, charges et prestations annexes incluses.

Après plusieurs impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 04 février 2025 pour un arriéré de redevances de 1.423,44 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 septembre 2025 à étude, la SAS HENEO a fait assigner Mme [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du titre d’occupation ;

En conséquence :

— Ordonner l’expulsion sans délai de Mme [T] [G], et de toute personne présente de son chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique dans le délai de 48 heures à compter de la signification de la décision, avec astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard et voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux ;

— La condamner à lui payer la somme de 2.393,32 euros arrêtée au 12 avril 2025 au titre des redevances majorée du taux d’intérêt légal à compter de l’assignation ;

— Rejeter toute demande de délai de grâce ;

— La condamner au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.

L’affaire était appelée à l’audience du 08 octobre 2025.

Mme [T] [G] n’a pas comparu, la demanderesse étant représentée.

L’affaire a été examinée et mise en délibéré.

A cette audience, la SAS HENEO, représentée par son conseil, actualise sa créance locative à la somme de 5.152,96 euros et soutient ses demandes telles qu’exposées dans l’assignation.

Mme [T] [G], régulièrement avisée, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision était mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [T] [G] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [5]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Les dispositions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables à ce litige.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R633-3 du même code précise que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».

Aux termes de l’article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l’aurait prévue sous une autre forme.

En l’espèce, le contrat de résidence stipule qu’il est conclu à compter du 30 octobre 2024, en contrepartie du paiement d’une redevance, charges comprises de 447,44 euros par mois. LA SAS HENEO a fait délivrer à Mme [T] [G], le 04 février 2025 un commandement d’avoir à régler les redevances impayées à hauteur de 1.423,44 euros en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Il ressort du décompte produit par la SAS HENEO que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois suivant le commandement.

La résiliation de plein droit du titre d’occupation sera donc constatée à la date du 05 mars 2025.

En conséquence, l’expulsion de Mme [T] [G] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée.

La demande visant, à titre subsidiaire, à la résiliation du bail est, dès lors, sans objet.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L431-2 et R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Selon l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Mme [T] [G] n’est pas entrée dans les lieux par voie de fait mais en vertu d’une convention d’occupation régulièrement signée. La demanderesse ne démontre pas d’une mauvaise foi du défendeur.

Les conditions légales prévues pour la suppression du délai de deux mois n’étant pas établies, la demande sera rejetée.

Il en sera de même pour la demande d’astreinte de 80 euros eu égard à l’existence d’une condamnation à une indemnité d’occupation qui est de nature compensatoire. (Voir infra)

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du contrat de séjour constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’il cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [T] [G] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la dernière redevance actualisée applicable, outre ses accessoires, de nature à réparer le préjudice découlant pour la SAS HENEO de l’occupation indue de son bien.

Sur le montant de la dette

Il ressort du décompte produit par la SAS HENEO que Mme [T] [G] est redevable de la somme de 5.152,96 euros au 06 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, hors frais.

Mme [T] [G] sera condamnée au paiement de cette somme, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 12 septembre 2025 sur la somme de 2.393,32 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [G], partie qui succombe, sera tenue au paiement des entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 04 février 2025.

Il convient en équité de débouter la SAS HENEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SAS HENEO ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de séjour conclu le 30 octobre 2024 entre la SAS HENEO et Mme [T] [G] concernant le logement n°103 situé au 1er étage, bâtiment 02, de la résidence sise [Adresse 2], sont réunies à la date du 05 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [T] [G] de libérer les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision avec établissement d’un état des lieux de sortie ;

DIT que la demande, à titre subsidiaire, de résiliation judiciaire du bail est sans objet.

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois, prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et la demande d’astreinte de 80 euros par jour de retard ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que les dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ont lieu à s’appliquer ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [G] à payer à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, d’un montant égal à la dernière redevance indexée outre ses accessoires ;

CONDAMNE Mme [T] [G] à payer à la SAS HENEO la somme de 5.152,96 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées au 06 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 12 septembre 2025 sur la somme de 2.393,32 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE Mme [T] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer du 04/02/2025 ;

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection