COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [I] [C], [Z] [L] épouse [C], [W] [C], [B] [C] c/ S.C.I. FANTASIA

N°/25/148

Du 28 Février 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/02997 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PCLF

Grosse délivrée à: M^e Amaury EGLIE-RICHTERS

expédition délivrée à:M^e Laurent DENIS-PERALDI

le 28/02/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt huit Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 25 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 28 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Février 2025 , signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [I] [C]

domicilié : chez Maître Philippe CRUON

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par M^e Amaury EGLIE-RICHTERS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [Z] [L] épouse [C]

domiciliée : chez Maître Philippe CRUON

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par M^e Amaury EGLIE-RICHTERS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [W] [C]

domiciliée : chez Maître Philippe CRUON

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par M^e Amaury EGLIE-RICHTERS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [B] [C]

domiciliée : chez Maître Philippe CRUON

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par M^e Amaury EGLIE-RICHTERS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. FANTASIA

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par M^e Laurent DENIS-PERALDI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 2 août 2023 par lequel monsieur [I] [C], madame [Z] [L] épouse [C], madame [W] [C], madame [B] [C] ont fait assigner la SCI FANTASIA prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions des consorts [C] (rpva 30 août 2024) qui sollicite de voir :

Vu les dispositions des articles 637 et 1103 du Code civil,

CONDAMNER la SCI FANTASIA à leur payer, unis d’intérêts, la somme de 61 187,52 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,

DEBOUTER la SCI FANATSIA de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

CONDAMNER la SCI FANTASIA à leur payer, unis d’intérêts, la somme de 8 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI FANTASIA aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise et les frais des deux constats d’huissier dressés avant et après travaux de réfection du mur, distraits au profit de Maître CRUON  ;

Vu les dernières conclusions de la SCI FANTASIA (rpva 16 février 2024) qui sollicite de voir :

Vu les articles 637, 696 a 698, 701 et 702 du Code Civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [J],

DEBOUTER les consorts [C] de l’intégralité des leurs demandes.

Sur ses demandes reconventionnelles,

Condamner les demandeurs,in solidum, et à peine d’astreinte, à faire procéder à la reconstruction de la partie du mur qui ne s’est pas effondrée, mais qui reste impropre à sa fonction d’après l’expert judiciaire, et ce, sur tout son linéaire ;

Condamner les demandeurs à lui payer la somme de 13.200 € au titre du financement des travaux de finition, chiffrés à dire d’expert, qu’ils n’ont pas estimé devoir réaliser lors de la reconstruction de la partie du mur effondrée.

Les condamner au paiement des travaux de remise en état des lieux, en raison des dégradations commises lors des travaux.

Condamner les consorts [C] aux entiers frais et dépens de l’instance et de l‘expertise judiciaire (Art 699 du Code Civil), ainsi qu’au paiement de la somme de 7500 € sur le fondement des dispositions de l‘article 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance de clôture du 11 avril 2024, fixant la clôture de la procédure au 16 septembre 2024 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION:

Monsieur [I] [C] et Madame [Z] [L] épouse [C] sont usufruitiers d’une maison avec terrain sise [Adresse 1].

Mademoiselle [W] [C] et Mademoiselle [B] [C] sont nu propriétaires de cet immeuble.

La SCI FANTASIA est propriétaire d’un terrain sur lequel est édifiée une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2], voisin de la propriété des consorts [H], qui lui a été vendu par Monsieur et Madame [C] selon acte notarié du 11 janvier 2016.

Le mur séparant les deux propriétés s’est partiellement effondré lors d’intempéries fin 2019.

Par ordonnance de référé en date du 16 mars 2021, une expertise judiciaire a été ordonnée.

Monsieur [X] [Y] a été désigné en qualité d’expert judiciaire, puis a été remplacé par Monsieur [I] [J].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 29 novembre 2022.

Les demandeurs exposent qu’antérieurement à cette vente, Monsieur et Madame [C] ont constitué sur le fonds cadastré section [Cadastre 6], plusieurs servitudes au profit des parcelles

cadastrées [Cadastre 7] et [Cadastre 5] dont ils étaient usufruitiers et leurs enfants nus-propriétaires, qu’il est stipulé dans l’acte constitutif de servitudes : « A titre de servitude réelle et perpétuelle, il est convenu que les propriétaires successifs du fonds servant devront entretenir et réparer à leurs frais le mur formant limite entre le fonds servant et le fonds dominant. ».

Ils expliquent qu’à la suite de fortes intempéries fin 2019, le mur implanté en limite de leur propriété et de celle de la SCI FANTASIA s’est partiellement éboulé sur la propriété de cette dernière, que la SCI FANTASIA a déclaré le sinistre à son assureur multirisques habitation, qu’elle n’a pas remédié à cet éboulement partiel.

Ils indiquent avoir pris l’initiative de faire réaliser à leurs frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra les travaux de réparation préconisés par l’expert [J], que la SCI FANTASIA a accepté de laisser libre accès à sa propriété pour permettre la réalisation des travaux de réparation, que, préalablement au démarrage des travaux, un constat contradictoire de l’état des lieux a été dressé le 18 avril 2023, que les travaux ont débuté le 2 mai 2023 et se sont achevés le 7 juillet 2023, que le coût des travaux s’est élevé à la somme de 61.187, 52 euros.

Ils sollicitent la condamnation de la SCI FANTASIA à leur rembourser la somme de 61 187,52€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Ils rappellent que la SCI FANTASIA a eu parfaite connaissance, avant d’acquérir sa propriété actuelle, de l’ensemble des servitudes grevant celle-ci au profit du fonds leur appartenant (servitude de vue, servitude de hauteur, de distance des plantations, d’entretien et de réparation du mur).

Ils font valoir que contrairement à ce qu’indique la SCI FANTASIA, il ne s’agit pas d’une reconstruction complète de l’ouvrage litigieux mais d’une réparation sous forme de reconstruction partielle, que la SCI FANTASIA n’ayant pas procédé à la réparation du mur, celui-ci s’est davantage abimé, que son inaction délibérée est à l’origine de l’extension et de l’aggravation des désordres.

Ils ajoutent que l’acte de constitution de servitude n’a pas établi de distinction entre grosses

réparations et réparations d’entretien, mettant à la charge du fonds servant l’entretien et la réparation du mur litigieux.

Ils soutiennent que les dispositions de la servitude grevant le fonds de la défenderesse sont dérogatoires au droit commun, en ce sens que ladite servitude met à la charge du fonds servant la réalisation des travaux destinés à assurer l’entretien et la réparation d’un ouvrage qui assure le soutènement des terres du fonds dominant, mais que cela ne contrevient à aucune disposition d’ordre public, l’article 698 du Code civil consacrant le principe de la liberté contractuelle en la matière.

Concernant les demandes reconventionnelles de la SCI FANTASIA, ils concluent à leur rejet, au motif que les travaux de finition du mur incombent à la SCI FANTASIA au titre de son obligation de réparation de l’ouvrage, que les travaux de remise en état des lieux ont été achevés le 7 juillet 2023, que la défaillance de la SCI FANTASIA n’a permis ni un constat contradictoire de l’état des lieux après travaux, ni à l’entreprise d’intervenir pour procéder à la réparation des dégradations dont elle accepterait d’admettre l’imputabilité.

Ils ajoutent que le procès-verbal de constat produit aux débats par la SCI FANTASIA, qui a été

dressé plus d’un mois et demi après la fin des travaux, n’a pas été établi à leur contradictoire ni à celui de l’entreprise IKAR, que l’imputabilité des dégâts allégués suite à l’intervention de l’entreprise IKAR n’est pas établie.

Concernant les travaux de « rétablissement des plantations », ils indiquent que les travaux prévus par l’expert judiciaire en page 14 de son rapport, à savoir « clôture -plantations » ont été réalisés ainsi qu’en fait foi le procès-verbal de constat dressé par Maître [D] le 21 juillet 2023, qu’ils ont préféré, au lieu de faire reconstruire un parapet en agglomérés au sommet du mur, faire implanter une clôture grillagée, au lieu de replanter une haie de cyprès sur un tiers de la longueur du mur, et supprimer la haie existante.

Ils soutiennent que la demande formée par la SCI FANTASIA témoigne de la stratégie qu’elle a mise en œuvre pour échapper à ses obligations depuis que son assureur multirisques habitation a refusé de garantir le sinistre au motif que celui-ci est survenu un jour avant la date retenue par l’arrêté portant constatation de l’état de catastrophe naturelle et a laissé la situation se dégrader afin de pouvoir leur opposer le fait que le mur litigieux ne nécessite pas une « réparation » mais une reconstruction totale qui échapperait selon elle aux prévisions de la servitude constituée en 2014.

Ils rappellent que l’expertise judiciaire a exclu qu’il soit nécessaire de procéder à la démolition

du mur en sa totalité et à sa complète reconstruction et que la SCI FANTASIA ne produit aucun élément technique probant permettant de considérer que l’analyse de l’expert [J] n’est pas pertinente, et concluent au débouté de la demande reconventionnelle tendant à les voir condamner sous astreinte à faire procéder à la réfection globale du mur de soutènement.

En réponse, la SCI FANTASIA conclut que le rapport de Monsieur [J] ne laisse subsister aucune ambiguité sur la cause du sinistre, soit un effondrement partiel du mur, très ancien et probablement centenaire, arrivant en fin de vie selon l’expert judiciaire, qui a retenu qu’il y avait nécessité de reconstruire le mur à neuf.

Elle conclut qu’elle ne peut être tenue à reconstruire le mur effondré, puisque la servitude mise à sa charge a pour objet de permettre l’usage et l’utilité du mur de soutenement au profit du fonds [C] dont il soutient les terres.

Elle rappelle les termes de la servitude, conclut que cette rédaction ne met nullement à la charge du fonds servant l’obligation de soutenir les terres du fonds dominant, mais de simplement procéder à l’entretien et aux réparations du mur de soutènement, si cela s’avère nécessaire, que l’acte de servitude ne pouvant étre interprété que de maniere restrictive, il ne saurait inclure l|'obligation pour le fonds servant de reconstruire à ses frais un ouvrage de soutenement qui n’est plus à même d’assumer sa fonction, puisqu’il est arrivé de longue date en fin de vie.

Elle fait valoir que l’articIe 697 du Code Civil met à la charge du fonds dominant une obligation de conservation, et qu’elle n’a à aucun moment failli à son obligation d’entretien et de réparation.

Elle ajoute que les époux [C] n’ont jamais pu lui déléguer (au fonds servant) une obligation générale de soutenir leurs terres, que cette obligation de soutènement et de protection de son fonds leur a toujours incombé, et restera à leur charge tant qu’ils seront propriétaires, que l’exercice de la servitude ne tend qu’à maintenir le mur en bon état d’entretien.

Elle soutient que si les consorts [C] ont pris l’initiative d’inverser la charge d’entretien du mur par une servitude conventionnelle, c’est dans l’évidente intention de reporter la charge d’entretien du mur sur le fonds aval, alors qu’ils étaient au courant que le mur de soutènement destiné à conforter leurs terres, n’était plus apte à assumer sa fonction.

Elle soutient que l’immeuble ayant été construit par et pour les époux [C], ces derniers ne pouvaient ignorer Ia configuration originelle des lieux et que le mur en pierres sèches était

un mur de clôture qu’ils ont affecté aux contraintes d’un soutènement, sans jamais réaliser

la moindre adaptation de l’ouvrage à sa nouvelle fonction, pour ensuite remblayer et même surélever ledit mur afin d’y entasser des terres et implanter des cyprès dont certains sont situés à 20 cm de la tête du mur.

Elle fait valoir que le comportement des consorts [C] consistait à aggraver délibérément la charge de la servitude, qu’à défaut d’information, son obligation d’entretien et de réparation ne peut porter que sur un mur réputé en état conforme, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur la demande principale des consorts [C] :

L’article 697 du Code civil dispose que celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.

L’article 698 du Code civil dispose que ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire.

Le rapport de monsieur [J], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

Il retient que le mur sinistré a pour destination le soutènement des terres de la propriété [C], confirme les désordres décrits par les consorts [C], soit un mur de soutènement ne jouant plus son rôle de maintien des terres dans sa partie ouest, qui a nécessité un confortement provisoire avant une réparation définitive.

Il conclut que l’aggravation des désordres est inéluctable en raison de la nature même du mur construit en pierres sèches à l’ancienne, que la partie du mur sinistré était initalement de 4 mètres linéaires (au vu des pièces versées au débat), et représente désormais 10 mètres linéaires.

Il explique qu’il n’y a pas d’erreur de conception, ni malfaçon, ni vice de matériau, qu’il s’agit d’un mur à l’ancienne, arrivé en fin de vie, que faute de travaux depuis le rapport de monsieur [V] (expert désigné par le tribunal administratif) le 29 juin 2020, le mur s’est encore plus dégradé, qu’une fois le déchaussement, lézardes et éboulements des pierres du mur entamés, le processus d’aggravation du désordre se poursuit.

Il a précisé que l’état structurel d’origine du mur demeure inchangé depuis sa construction, hors le sinistre objet de l’expertise, que l’origine des désordres provient d’un très long processus de poussée naturelle des terres contre le mur, de la vétusté du mur, plus que centenaire probablement, et de sa constitution en pierres sèches ne pouvant assurer une stabilité suffisante notamment lors de très fortes précipitations malgré un drainage naturel, qu’il n’y a pas de semelle de fondation, pas de raidisseurs par la nature même du système constructif à l’ancienne.

Il précise également que les désordres ne sont pas imputables à un défaut d’entretien ni à une réparation caractérisée mais à une évolution naturelle.

Enfin, il indique n’avoir relevé aucun élément technique empêchant ou camouflant l’état du mur, même en présence d’une forte végétation qui rendait probablement difficile un contrôle de l’évolution de son état.

Au vu de la disparité des devis produits par les parties pour la réparation des désordres, l’expert judiciaire s’est prononcé sur un ordre de grandeur des travaux à réaliser, les fixant à la somme de 50.000 euros hors taxes environ, sur une durée d’environ 3 mois, outre la somme de 4.000 euros hors taxe également pour une étude de sol par un géologue géotechnicien, outre la somme de 5.000 euros hors taxe pour une maîtrise d’œuvre complète, 1.200 euros HT pour l’implantation en limite séparative par un géomètre avant démarrage des travaux pour éviter tout contentieux ultérieur, 400 euros HT pour un constat préventif avant travaux.

L’acte établissant la servitude litigieuse daté du 23 décembre 2014 est produit au débat, et mentionne qu’à titre de servitude réelle et perpétuelle, il est convenu que les propriétaires successifs du fonds servant (celui appartenant désormais à la défenderesse) devront entretenir et réparer à leurs frais le mur formant limite entre le fonds servant et le fonds dominant (celui appartenant aux demandeurs).

Le mur en cause s’est écroulé sur environ 4 mètres linéaires, environ 3 ans après la vente survenue entre les époux [C] et la SCI FANTASIA, à la suite de fortes intempéries, sans que cela soit imputable à un défaut d’entretien ni à une réparation caractérisée, mais résultant d’une évolution naturelle.

Les attestations de témoins produites de part et d’autre n’apporte rien au débat, comme étant totalement contradictoires, certains témoins précisant que le mur n’avait jamais subi de désordres et était entretenu par les demandeurs, les autres affirmant le contraire.

Il convient de retenir que la SCI FANTASIA s’est engagée en toute connaissance de cause à entretenir et réparer à leurs frais le mur formant limite entre le fonds servant et le fonds dominant, que l’état du mur n’a pas été camouflé par les demandeurs lors de la vente, qu’il appartenait à la SCI FANTASIA de s’assurer de l’état du mur, qu’elle ne peut à présent invoquer pour ne pas exécuter ses obligations, parfaitement claires et précises.

En conséquence, eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la SCI FANTASIA à payer aux consorts [C] la somme de 61 187,52 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance, soit le 2 août 2023.

En effet, cette somme apparaît correspondre au coût de reprise des désordres évalué par l’expert judiciaire, comprenant la réparation du mur et les sommes annexes (géotechnicien, maîtrise d’oeuvre …).

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI FANTASIA :

Au vu de la solution du litige, la SCI FANTASIA sera déboutée de sa demande aux fins de voir condamner les demandeurs in solidum, et à peine d’astreinte, à faire procéder à la reconstruction de la partie du mur qui ne s’est pas effondrée, mais qui reste impropre à sa fonction d’après l’expert judiciaire, et ce, sur tout son linéaire.

En effet, il lui appartient de procéder à cette réparation le cas échéant, conformément à la servitude perpétuelle en cause.

Elle sera également déboutée, pour les mêmes motifs, de sa demande de voir condamner les demandeurs à lui payer la somme de 13.200 € au titre du financement des travaux de finition, chiffrés à dire d’expert et de sa demande aux fins de les voir condamner au paiement des travaux de remise en état des lieux, en raison des dégradations commises lors des travaux, cette dernière demande n’étant pas suffisamment étayée.

Sur les demandes accessoires:

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [C] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SCI FANTASIA sera condamnée à leur payer la somme de 8 000 €, y compris les frais des deux constats d’huissier dressés avant et après travaux de réfection du mur, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI FANTASIA sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Partie succombant à l’instance, la SCI FANTASIA sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise, qui seront distraits au profit de Maître CRUON.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI FANTASIA à payer à monsieur [I] [C], madame [Z] [L] épouse [C], madame [W] [C], madame [B] [C] la somme de 61.187,52 € ( soixante et un mille cent quatre vingt sept euros et cinquante deux centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2023,

DEBOUTE la SCI FANTASIA de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE la SCI FANTASIA à payer à monsieur [I] [C], madame [Z] [L] épouse [C], madame [W] [C], madame [B] [C] la somme de 8.000 €,(huit mille euros) y compris les frais des deux constats d’huissier dressés avant et après travaux de réfection du mur, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI FANTASIA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI FANTASIA aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise, qui seront distraits au profit de Maître CRUON.

LE GREFFIER LE PRESIDENT