Min N° 26/00235

N° RG 25/04809 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEE6Q

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

C/

Mme [B] [R]

M. [X] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Fanny CORTOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [B] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante

Monsieur [X] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 14 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fanny CORTOT

Copie délivrée

le :

à : Madame [B] [R] et Monsieur [X] [W]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 04 avril 2024, ayant pris effet le même jour, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Mme [S] [R] épouse [W] et M. [X] [W] (ci-après, les époux [W]) un logement no 1008 situé [Adresse 5], rez-de-chaussée, à [Localité 3]), ainsi qu’un emplacement de stationnement no 007 situé sous-sol 1 à la même adresse, pour un loyer mensuel initial de 1 069,19 euros pour le logement et 51,50 euros pour l’emplacement de stationnement, des provisions mensuelles sur charges de 209,54 euros pour le logement et 8,65 pour l’emplacement de stationnement, outre un dépôt de garantie de 1 069,19 euros.

Invoquant des impayés, la SA PLURIAL NOVILIA a, par actes de commissaire de justice du 07 mai 2025, fait signifier aux époux [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 6 404,20 euros au titre des loyers et charges du logement et de l’emplacement de stationnement.

Par actes de commissaire de justice du 08 octobre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner les époux [W] à l’audience du 14 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et, subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire ;

– ordonner l’expulsion des époux [W] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

– condamner solidairement les époux [W] à lui payer la somme de 4 004,20 euros pour loyers et charges restant dus au 08 août 2025 suivant décompte dont copie entière était donnée à l’assignation, avec intérêts du 07 mai 2025, jour du commandement sur la somme de 6 404,20 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, révisable dans les mêmes conditions que le loyer ;

– condamner in solidum les époux [W] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 07 mai 2025.

À l’audience, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 4 997,46 euros selon décompte arrêté au 10 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse. Elle précise que le dernier loyer courant a été réglé mais s’opposer à des délais de paiement.

Les époux [W], comparant en personne, reconnaissent le principe de la dette locative. Décrivant leurs ressources et charges, ils sollicitent de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette en réglant à concurrence de 200 euros par mois en plus des loyers et charges courants. Ils s’opposent à la demandent d’expulsion et sollicitent ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier électronique du 13 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 08 octobre 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 13 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA PLURIAL NOVILIA est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 04 avril 2024, le commandement de payer délivré le 07 mai 2025 et le décompte de la créance actualisé au 10 janvier 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires au bailleur. Le bail prévoit par ailleurs la solidarité des locataires en sa page 5.

La bailleresse invoque une dette locative s’établissant à un total de 4 997,46 euros au 10 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par les locataires ainsi que les frais de procédure de commissaire de justice qui ne constituent pas des loyers ni des charges.

La dette est ainsi justifiée et il convient, dès lors, de condamner solidairement les époux [W] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 4 997,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 07 mai 2025, date du commandement de payer, au titre de la dette locative arrêtée au 10 janvier 2026, échéance de décembre 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 04 avril 2024 comporte, en sa page 5, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés le 07 mai 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait commandement aux époux [W] de payer la somme de 6 404,20 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 18 juin 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 14 janvier 2025, et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de novembre 2025, lequel est exigible entre le 30 novembre et le 31 décembre 2025. Or, cette échéance a été réglée le 29 décembre 2025. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est donc satisfaite.

Mme [S] [R] épouse [W] déclare percevoir un salaire de 1 700 euros et M. [X] [W] un salaire mensuel de 2 200 euros. Le couple est marié et a trois enfants à charge. Mme [B] [R] épouse [W] règle par ailleurs un crédit à la consommation à hauteur de 150 euros par mois. Il est également relevé que les derniers loyers ont été réglés, depuis l’échéance de septembre. Les locataires démontrent ainsi être en situation de régler leur dette locative.

Il convient donc de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, SA PLURIAL NOVILIA sera autorisée à procéder à l’expulsion des époux [W] et de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, les époux [W] seront solidairement redevables du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer du logement et de l’emplacement de stationnement augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les époux [W] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 07 mai 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA PLURIAL NOVILIA formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SA PLURIAL NOVILIA, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 avril 2024 entre la SA PLURIAL NOVILIA, d’une part, et Mme [S] [R] épouse [W] et M. [X] [W], d’autre part, portant sur le logement no 1008 situé [Adresse 5], rez-de-chaussée, à [Localité 4], ainsi qu’un emplacement de stationnement no 007 situé sous-sol 1 à la même adresse, sont réunies à la date du 18 juin 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [R] épouse [W] et M. [X] [W] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 4 451,88 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 07 mai 2025 ;

AUTORISE Mme [S] [R] épouse [W] et M. [X] [W] à s’en libérer par 23 mensualités d’un montant minimum de 200 euros chacune et une 24e mensualités soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, qu’elle soit due au titre des loyer et charges courants ou de la dette locative, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets, et, en ce cas :

1o la SA PLURIAL NOVILIA sera autorisée, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [R] épouse [W] et M. [X] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

2o le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

3o Mme [S] [R] épouse [W] et M. [X] [W] seront condamnés solidairement à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement et de l’emplacement de stationnement si les baux s’étaient poursuivis, à compter de la date d’effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [R] épouse [W] et M. [X] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 07 mai 2025 ;

REJETTE la demande de la SA PLURIAL NOVILIA au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION