TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Cécile AUBRY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Ali DERROUICHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07180 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5P5W

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 août 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #PB282

DÉFENDERESSE

Madame [F] [E], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile AUBRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1731

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 août 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 22 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07180 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5P5W

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet du 20 septembre 2017, la SAS HENEO a donné en sous-location un studio meublé à Mme [F] [E], alors étudiante boursière, dans une résidence universitaire située [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 234,1 euros, forfait de charges de 112,67 euros et complément de loyer et services annexes pour 42,32 euros. La location était consentie pour une durée d’un an non renouvelable par tacite reconduction, pouvant toutefois être renouvelée sous réserve de la présentation d’une nouvelle demande dans la forme et les délais requis.

Cinq contrats d’une année ont par la suite été successivement établis par écrit, le dernier ayant été conclu au bénéfice de Mme [F] [E] en sa qualité d’apprentie.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 14 mars 2023, la SAS HENEO a notifié à Mme [F] [E] un congé à effet du 30 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, la SAS HENEO a fait assigner Mme [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le dépassement de la durée de séjour et la perte de qualité d’apprentie de Mme [F] [E] ;

— constater que Mme [F] [E] ne remplit plus les conditions d’admission dans la résidence, stipulées dans le contrat de résidence ;

— constater que le contrat a pris fin au plus tard le 30 avril 2023, à la suite du congé signifié le 23 mars 202, à la suite du congé signifié le 23 mars 2023 ;

— juger que Mme [F] [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 avril 2024 -sic- au plus tard,

A titre subsidiaire,

— constater le dépassement de la durée de séjour et la perte de qualité d’apprentie de Mme [F] [E], constitutifs de manquements aux obligations contractuelles,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat à compter de la décision à intervenir ;

En tout état de cause et en conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [F] [E] et de tout occupant de son chef dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir à peine d’astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers à ses frais, risques et périls,

— condamner Mme [F] [E] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer des charges et du loyer complémentaire comme si le contrat s’était poursuivi,

— rejeter toute demande de délais de grâce, et, dans l’hypothèse où des délais seraient accordés, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

— condamner Mme [F] [E] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois, pour être finalement retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience du 4 juin 2025, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, auxquelles elle s’est expressément rapportée, et aux termes desquelles elle reprend les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HENEO expose que le contrat de bail a pris fin le 20 septembre 2022 à la suite de la perte de la qualité d’apprentie de la défenderesse, la durée maximale de séjour ayant été dépassée. Elle rappelle qu’aucun contrat n’a été conclu postérieurement à celui consenti en 2021 à raison de sa qualité d’apprentie et soutient qu’en dépit de ce que la défenderesse prétend, aucun renouvellement n’a été expressément accepté postérieurement à l’expiration de ce cinquième contrat.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle considère que la perte de la qualité d’apprentie s’assimile à un manquement contractuel, soulignant qu’un contrat de professionnalisation n’est pas assimilable à un contrat d’apprentissage.

Mme [F] [E], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle sollicite le rejet de l’intégralité des demandes, fins et prétentions de la société HENEO, ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que la société HENEO lui a, par courriel du 4 août 2022, proposé de renouveler son bail alors qu’elle était alors en apprentissage auprès de la Ville de [Localité 4]. Elle considère ainsi que c’est expressément que la bailleresse lui a consenti un renouvellement de son contrat de location pour l’année 2022/2023.

Elle affirme avoir transmis les pièces justificatives de sa situation le 27 septembre 2022, et avoir entamé un Bachelor via un organisme de formation à compter du 28 novembre 2022, dont le terme était fixé au 31 décembre 2023. Elle soutient ainsi remplir les conditions d’attribution d’un logement dans la résidence universitaire dans la mesure où elle est étudiante inscrite en formation initiale dans un établissement d’enseignement supérieur parisien, et où ses revenus sont inférieurs au plafond de ressources annuelles PLUS d’une personne seule. Elle rappelle que la qualité d’étudiant boursier, incompatible avec la qualité d’apprentie, n’est pas déterminante des conditions d’admission.

Elle ajoute que le congé qui lui a été notifié ne mentionne ni la dépassement de la durée maximale de séjour, ni la perte de sa qualité d’apprentie.

Elle fait par ailleurs observer que la société HENEO fonde ses demandes tant principales que subsidiaires sur un contrat qui n’est plus applicable depuis plusieurs années, ce dernier ayant été renouvelé à de nombreuses reprises depuis. S’agissant plus précisément de la demande de résolution, elle observe qu’il n’existe aucun manquement contractuel grave justifiant une résolution judiciaire, laquelle ne saurait intervenir en raison d’une occupation sans droit ni titre, puisque titre il y a jusqu’à, précisément, résolution.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [F] [E] est soumis aux dispositions des articles L631-12 et suivants relatifs aux résidences universitaires. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices des articles de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

L’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 lorsqu’elles bénéficient d’une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l’État dans le département. Les modalités d’octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

En l’espèce, le dernier contrat établi par écrit entre les parties le 20 septembre 2021 (auquel il convient de se référer s’agissant du contrat le plus récent dont le renouvellement est débattu), stipule en sa clause II. « DUREE », que “la présente location meublée est consentie pour une durée de un an, à compter du 20 septembre 2021. Le contrat n’est pas renouvelable par tacite reconduction. Le bénéficiaire qui souhaite renouveler son contrat de sous-location meublée pour une période d’un an, devra présenter une nouvelle demande dans la forme et les délais indiqués par [N], et sous réserve de justifier de son statut d’étudiant tel que défini au paragraphe I du règlement intérieur joint. Seule une réadmission prononcée par [N] deux mois avant la date d’expiration du contrat autorisera le bénéficiaire à se maintenir dans les lieux. La durée du présent contrat de sous-location ne peut excéder celle du contrat de location conclu avec l’organisme agréé et le bailleur. A défaut de libérer les lieux au terme du contrat, le sous-locataire s’expose à ce que son expulsion soit prononcée par le tribunal d’instance et à être condamné au paiement d’indemnité d’occupation.”

L’article I. du Règlement Intérieur précité stipule que :

« La sous-location est consentie au bénéficiaire, sous réserve du respect des plafonds de ressources PLUS d’une part, et de s’inscrire dans une des situations suivantes d’autre part, selon ordre de priorité suivant :

— étudiants boursiers sur critères sociaux ou bénéficiaires d’une aide annuelle (ASAA) inscrits en formation initiale dans un établissement d’enseignement supérieur parisien ;

— étudiants inscrits en formation initiale dans un établissement d’enseignement supérieur parisien effectuant leur cursus en alternance (contrat d’apprentissage) titulaires d’une aide sociale, d’une bourse, ou dont la situation justifie l’attribution d’un logement conventionné,

— étudiants internationaux inscrits en formation initiale dans un établissement d’enseignement supérieur parisien boursiers via le dispositif Campus France

— étudiants inscrits en formation initiale dans un établissement d’enseignement supérieur parisien non boursiers occupant un emploi dont la situation justifie l’attribution d’un logement conventionné,

— étudiants inscrits en formation initiale dans un établissement d’enseignement supérieur parisien non boursiers et répondant aux critères d’attribution d’un logement conventionné. »

L’article 4.4 du contrat du 20 septembre 2021 prévoit par ailleurs :

« le contrat pourra être résilié par lettre recommandée avec RAR, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement en prévenant la société HENEO un mois à l’avance.

HENEO pourra donner congé à tout moment en cours de contrat :

— pour manquement du sous-locataire aux conditions générales de la location prévues au présent contrat,

— si le sous-locataire ne répond pas aux conditions pour bénéficier des prestations et services fournis par HENEO et notamment s’il perd son statut d’étudiant tel que défini au paragraphe I du Règlement Intérieur joint au présent contrat. Dans ce cas, le sous-locataire perd le bénéfice du droit au maintien dans les lieux.

HENEO devra prévenir le sous-locataire (un) mois à l’avance de son intention de mettre fin à la location. (…)

En fin de contrat, HENEO ne délivrera aucun congé ».

Enfin, l’article 4.7 rappelle que « le contrat n’est pas renouvelable par tacite reconduction. Le bénéficiaire qui souhaite renouveler son contrat de sous-location meublée pour une période d’un an, devra présenter une nouvelle demande dans la forme et les délais indiqués par [N], et sous réserve de justifier de son statut d’étudiant tel que défini au paragraphe I du règlement intérieur joint. Seule une réadmission prononcée par [N] deux mois avant la date d’expiration du contrat autorisera le bénéficiaire à se maintenir dans les lieux. »

Le terme du contrat du 20 septembre 2021 expirait le 20 septembre 2022.

Par courriel du 4 août 2022, M. [I] [P], réceptionniste au sein de la résidence universitaire, a indiqué à Mme [F] [E] que son bail arrivait à expiration le 20 septembre 2022 et a précisé : « si vous remplissez encore les conditions, il est temps de penser au renouvellement de votre bail ».

Contrairement à ce que prétend la défenderesse, il ne résulte pas de ce courriel qu’HENEO s’y soit engagé à renouveler le contrat de bail, le renouvellement mentionné étant conditionné au fait que sa destinataire remplisse encore les conditions d’admission.

Or, s’il est constant que Mme [F] [E] a, après avoir eu le statut d’étudiante boursière, eu la qualité d’apprentie jusqu’au 5 septembre 2022, il n’est pas établi qu’elle ait, postérieurement à cette date, continué à remplir les conditions exigées à l’article I du Règlement Intérieur.

En effet, si elle justifie avoir, à compter du 27 novembre 2022, signé un « contrat de formation professionnelle » avec l’organisme STUDI, le contrat en question stipule que l’ « apprenant » dispose obligatoirement d’une attestation d’inscription à Pôle Emploi, attestation qu’il a produite auprès de l’organisme de formation avant la signature du contrat. Il désigne par ailleurs Mme [F] [E] comme « apprenante », ou « stagiaire de la formation professionnelle ». Dans son attestation du 16 septembre 2024, M. [D] [S], Président de STUDI, atteste de ce que « passée la période contractuelle du 31 décembre 2023, la candidate ne bénéficie plus du statut de stagiaire de la formation professionnelle ». Il apparaît ainsi que cette formation ne s’inscrit pas dans le cadre d’une formation initiale. Dans le « bilan de positionnement » annexé au formulaire d’inscription, Mme [F] [E] a par ailleurs coché la case « demandeur d’emploi », et non la case « apprenti » ou « étudiant ». L’attestation de formation délivrée le 4 octobre 2023, ne fait enfin aucunement mention d’une formation en alternance, et il n’est prévu aucune rémunération.

Ce « contrat de formation professionnelle » est donc distinct du contrat d’apprentissage ou du contrat de professionnalisation prévu à l’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation.

Il est ainsi établi qu’à la date d’expiration de son contrat de sous-location, le 20 septembre 2022, Mme [F] [E] avait perdu sa qualité d’étudiante inscrite en formation initiale dans un établissement d’enseignement supérieur parisien, que ce soit sous le statut d’étudiante boursière ou d’apprentie. Elle échoue par ailleurs à établir que le contrat signé avec l’établissement STUDI le 27 novembre 2022 est un contrat de professionnalisation.

En tout état de cause, aucun élément versé aux débats ne permet d’affirmer qu’HENEO aurait expressément prononcé une réadmission ou y aurait verbalement consenti.

Le contrat ne prévoyant pas de possibilité de reconduction tacite et soumettant son renouvellement a une procédure aboutissant à une réadmission prononcée par la société HENEO, il convient de constater qu’il a pris fin le 20 septembre 2022 à sa date d’échéance. Il convient en outre de préciser que le juge des contentieux de la protection ne détient pas le pouvoir d’interférer dans les procédures d’admission de la société HENEO.

Un congé à effet du 30 avril 2023, se fondant sur le fait que Mme [F] [E] avait perdu le statut d’étudiante boursière du Crous de [Localité 4], lui a été délivré par courrier du 14 mars 2023, réceptionné le 23 mars 2023.

Il convient toutefois de rappeler qu’en application de l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, "le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

(…)

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité".

En l’espèce, si le contrat prévoyait un délai de préavis d’un mois seulement, et qu’il ne prévoyait pas la délivrance d’un congé à l’issue de l’expiration du bail, celui-ci n’est pas conforme à l’article R.633-3 b) précité, de sorte qu’en application de ces dispositions, Mme [F] [E] n’est occupante sans droit ni titre des lieux que depuis le 23 juin 2023.

La résiliation du bail sera ainsi constatée au 23 juin 2023.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé et que le bénéfice de la trêve hivernale soit également supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [F] [E] sera en conséquence condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance, des charges, complément de loyer et services annexes qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de résidence conclu le 20 septembre 2017 entre la [5] HENEO et Mme [F] [E] concernant la chambre située au [Adresse 2] a pris fin le 23 juin 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [F] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande d’astreinte ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [F] [E] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, complément de loyers et services annexes tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [E] aux dépens;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.