COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [Y] [E], [P], [F], [T] [E], [O], [D], [S] [Z], [B], [R], [U] [Z] épouse [E] c/ S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “PARC [A]” SIS [Adresse 7]

MINUTE N°

Du 13 Novembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/04357 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PIZP

Grosse délivrée à

M^e Nicolas [J]

expédition délivrée à

M^e Marie-Anne COLLING

le 13 Novembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

treize Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Novembre 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 10]

[Localité 1]

représenté par M^e Marie-anne COLLING, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

Monsieur [P], [F], [T] [E]

[Adresse 10]

[Localité 1]

représenté par M^e Marie-anne COLLING, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

Madame [O], [D], [S] [Z]

[Adresse 10]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie-anne COLLING, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

Madame [B], [R], [U] [Z] épouse [E]

[Adresse 10]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie-anne COLLING, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires “[Adresse 17]” sis [Adresse 7] pris en la personne de son Syndic la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE sise

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 16 novembre 2023 par lequel madame [B] [Z] épouse [E], madame [O] [Z], monsieur [P] [E] et monsieur [Y] [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 17] sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions des demandeurs (rpva 1er septembre 2025) qui sollicitent de voir :

Vu les articles 647, 682, 688 et 691 du Code civil,

Vu les articles 802 et 803 du Code de Procédure civile

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

Vu la jurisprudence,

— ORDONNER en tant que de besoin le rabat de l’Ordonnance de clôture prononcée le 04 Aout 2025 et JUGER recevables les écritures notifiées à cette date.

A défaut,

— JUGER que les conclusions notifiées le 25 Juillet pour la première fois en période estivale et quelques jours avant la clôture ne sont pas conformes à la nécessaire loyauté des débats et doivent être écartées.

Vu les articles 2258 à 2261 du Code Civil

— JUGER le [Adresse 20] [Adresse 15] infondé à invoquer la prescription acquisitive sur la parcelle cadastrée section LP [Cadastre 3] et le débouter de l’ensemble de ses prétentions,

— JUGER que le syndicat des copropriétaires du Parc [Adresse 15] n’est pas titré sur la parcelle cadastrée section LP [Cadastre 3], à savoir [Adresse 14] ;

En conséquence :

— JUGER recevable et bien fondée la présente action ;

— JUGER qu’ils sont fondés à clore la parcelle cadastrée section LP [Cadastre 3], à savoir le [Adresse 11] ;

— ORDONNER au [Adresse 20] [Adresse 15] de cesser définitivement toute utilisation de la parcelle cadastrée section LP [Cadastre 3], à savoir [Adresse 13] [Adresse 11], sous peine d’une amende de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification du Jugement à intervenir ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du Parc [Adresse 15] de l’ensemble de ses prétentions;

— CONDAMNER le [Adresse 20] [Adresse 15] au règlement de la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— JUGER qu’aucune circonstance ne s’oppose à l’exécution provisoire du Jugement à intervenir ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du Parc [A] aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions du défendeur (rpva 2 septembre 2025) qui sollicite de voir :

Vu l’article 803 du code de procédure civile,

— PRONONCER la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 4 août 2025.

Vu les articles 2258 et 2261 du code civil,

Vu le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier [Adresse 17],

— DEBOUTER Mesdames [B] [E] et [O] [Z] et Messieurs [P] et [Y] [E] de l’ensemble de leurs demandes.

— JUGER qu’il dispose de droits réels sur la parcelle LP [Cadastre 3] concurrents de ceux détenus par les requérants,

Ce faisant,

— DEBOUTER les requérants de l’ensemble de leurs prétentions tendant à se faire autoriser à clore la parcelle LP [Cadastre 3] et à interdire son utilisation par les copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 17].

— CONDAMNER les requérants aux entiers dépens de l’instance et à lui payer une indemnité de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ECARTER l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture du 19 décembre 2024, fixant la clôture différée au 4 août 2025 ;

A l’audience du 8 septembre 2025, le président a ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture pour admission des conclusions et pièces des parties signifiées après clôture, avec l’accord des parties.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de dire que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture est devenue sans objet, car à l’audience du 8 septembre 2025, le président a ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture pour admission des conclusions et pièces des parties signifiées après clôture, avec l’accord des parties.

Les demandeurs exposent que mesdames [B] [E] et [O] [Z] sont propriétaires indivises d’une parcelle à usage de chemin privé, sis sur la Commune de [Localité 1] cadastrée section LP numéro [Cadastre 3], par suite de la donation qui leur en a été consentie par Madame [H] suivant acte publié le 23 février 1998, que cette parcelle est également propriété d’un quart indivis de Monsieur [Y] [E] par suite de l’acquisition qu’il en a faite des Consorts [I] suivant acte publié le 11 août 2016, le dernier quart indivis de la parcelle appartiennant à Monsieur [P] [E] par suite de son acquisition de Madame [G] [M] suivant acte reçu par Maitre [J] le 04 février 2021.

Ils ajoutent que suivant décision de non-opposition à déclaration préalable en date du 06 août 2021, Madame [B] [E] a été autorisée à clôturer par un portail l’une des deux extrémités de la parcelle LP [Cadastre 3], dénommée [Adresse 11].

Ils sollicitent de voir reconnaître leur propriété pleine et entière sur la parcelle cadastrée LP [Cadastre 3] qui constitue le chemin litigieux et l’absence de tout droit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] [A] sur ce chemin.

Ils soutiennent qu’ils sont titrés pour être propriétaires indivis entre eux de la parcelle litigieuse, qu’il incombe au syndicat des copropriétaires de démontrer l’existence d’une possession continue paisible publique non équivoque et à titre de propriétaire, ce qui n’est manifestement pas le cas.

Ils font valoir que l’unique élément de preuve invoqué par le syndicat les copropriétaires résulte d’une mention du règlement de copropriété, que selon l’acte modificatif de l’état descriptif de division placé en préliminaire du règlement de copropriété, les parcelles d’origine de la copropriété appartenaient à 2 propriétaires distincts et que les accès auxdites parcelles se sont modifiés au cours du temps, du fait de leurs divisions et de nouvelles constructions, notamment du [Adresse 17] et de son ouverture sur la voie publique, par l'[Adresse 8].

Ils rappellent que la reconnaissance d’une usucapion suppose l’existence trentenaire d’une possession à titre de propriétaire, ce qui n’est pas le cas du syndicat défendeur, qui dispose d’un simple droit de passage, arguant que la circulation par les copropriétaires sur le [Adresse 11] quel que soit son ancienneté ne s’est jamais faite à titre de propriétaire mais uniquement et exclusivement en vertu d’un droit de passage qui n’a pas été formalisé par un titre, qui constitue une tolérance pouvant être révoquée à tout moment.

Ils ajoutent que l’assiette du chemin n’est pas incluse dans les parties communes de l’immeuble, que son entretien n’est pas répercuté dans les charges de copropriété.

Ils concluent que le caractère continu de la possession du chemin en cause, fait défaut, et ajoutent que la copropriété n’est pas enclavée, puisqu’elle dispose d’un accès direct par la voie publique, parfaitement dimensionné à ses besoins.

En réponse, le demandeur expose que l’ensemble immobilier [Adresse 17] est constitué de cinq bâtiments collectifs et de quatre pavillons individuels construits dans les années 1950, qui s’étend sur les parcelles cadastrées LP [Cadastre 2] et [Cadastre 5].

Il soutient que l’accès aux parcelles dépendant de la copropriété s’est toujours effectué par l'[Adresse 9] et par le [Adresse 12] cadastré LP [Cadastre 3], sur lequel les consorts [E]/[Z] prétendent détenir un droit de propriété exclusif, alors que le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier PARC [A] établi le17 juin 1981, mentionne un accès par le sud-est qui correspond au [Adresse 12].

Il ajoute que ce droit de passage a été acquis par prescription trentenaire, comme indiqué dans le règlement de copropriété.

Il fait valoir que s’il est acquis qu’une servitude de passage ne peut être acquise par prescription dans la mesure où elle ne s’établit que par titre, la copropriété ou la propriété d’un chemin peut l’être par usucapion, par l’exercice prolongé de ce droit pendant 30 ans.

Il conclut que depuis la constitution de l’ensemble immobilier [Adresse 17] dans les années 1950 et ses auteurs avant lui, les copropriétaires ont toujours utilisé le [Adresse 12] pour accéder à la copropriété, que cette utilisation continue et ininterrompue depuis plus de 30 ans s’est effectuée paisiblement, publiquement, de façon non équivoque et à titre de copropriétaires nonobstant les termes du règlement de copropriété reçu par Maître [F] [X] le 17 juin 1981 mentionnant l’existence d’un simple droit de passage sur le [Adresse 12].

Il ajoute que le fait que les titres de propriété des consorts [E]/[Z] ne fassent mention d’aucune servitude grevant la parcelle LP [Cadastre 3] ne le prive pas de revendiquer des droits concurrents de ceux des demandeurs sur la parcelle en cause.

Il conclut au rejet de l’exécution provisoire de droit, compte tenu de l’ancienneté de l’usage par les copropriétaires de la résidence [Adresse 17] du [Adresse 12].

Sur la demande aux fins de clore la parcelle cadastrée section LP [Cadastre 3], à savoir [Adresse 14] :

Aux termes de l’article 647 du code civil, tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682.

Aux termes de l’article 682 du code, civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Aux termes de l’article 685 alinéa 1 code civil, l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu.

Aux termes de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Si la possession prolongée pendant trente ans a pour effet de fixer l’assiette et le mode d’exercice d’une telle servitude, il est nécessaire que le principe de la servitude soit établi, les faits de possession invoqués soient nettement caractérisés, et la possession doit être paisible et non équivoque.

Les actes de pure faculté et de simple tolérance ne peuvent fonder ni prescription, ni possession.

Il convient de constater à titre liminaire que les demandeurs produisent uniquement l’attestation de vente du 4 février 2021, portant sur 1/4 des droits indivis sur la parcelle L [Adresse 4], concernant monsieur [P] [E].

La pièce n°1 produite par les demandeurs est insuffisante à prouver les droits de propriété des autres demandeurs.

Aucun autre élément pour prouver leur droit de propriété sur le [Adresse 10] n’est produit.

Au surplus, le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 17] comporte la mention suivante : «Il résulte des titres de propriété que la propriété [A] acquise le 11 décembre 1951 par la société [Localité 1] Athénée appartenait au vendeur depuis plus de 30 ans (monsieur [A] l’avait achetée à monsieur [K] suivant acte reçu le 2 mai 1862 par maître [N] Notaire) et que le seul chemin carrossable desservant cette propriété s’ouvrait par une grille à deux vantaux à sa limite, au bout du chemin [Adresse 19]», que l’accès au [Adresse 16] [A] se fait « par le sud Est en empruntant le chemin [Adresse 18] voie privée de 3 mètres de largeur, sur laquelle existe un droit de passage en sa faveur », et que « ce droit de passage a été acquis par prescription trentenaire ».

Il n’est donc pas question d’une simple tolérance de passage, mais bien d’un droit de passage résultant à l’origine d’une situation d’enclave, qui a été utilisé depuis au moins 1951, dont il n’est pas démontré qu’il se serait interrompu à un moment donné.

De plus, dans la pièce 5 produite par le défendeur, dont l’authenticité n’est pas contestée par les demandeurs, madame [Z] expose que « la copropriété du [Adresse 17] qui jouit d’un droit de passage sur la propriété du chalet [Adresse 18] … depuis de nombreuse année que cette servitude existe … ».

L’assiette de la servitude de passage en cause a donc été acquise par prescription trentenaire, et les demandeurs ne peuvent revendiquer le droit de clore ce chemin pour en bénéficier seuls et interdire au syndicat des copropriétaires de l’utiliser.

En conséquence, eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, y compris celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Les demandeurs seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant à l’instance, les demandeurs seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

RAPPELLE qu’à l’audience du 8 septembre 2025, le président a ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture pour admission des conclusions et pièces des parties signifiées après clôture, avec l’accord des parties,

DECLARE sans objet la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

DEBOUTE madame [B] [Z] épouse [E], madame [O] [Z], monsieur [P] [E] et monsieur [Y] [E] de l’ensemble de leurs demandes, y compris celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT n’y avoir lieu à l’écarter,

CONDAMNE madame [B] [Z] épouse [E], madame [O] [Z], monsieur [P] [E] et monsieur [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 17] sis [Adresse 7] la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [B] [Z] épouse [E], madame [O] [Z], monsieur [P] [E] et monsieur [Y] [E]aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT