COUR D’APPEL D'[Localité 25]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 28]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Jonction : 25/253

N° RG 24/01753 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6CD

du 17 Juillet 2025

N° de minute 25/02010

affaire : S.C.I. KJR REAL ESTATE

c/ S.C. SCCV LES VOILES DU CAP, Compagnie d’assurance GAN ASSURANCES SA, assureur de la société ROMAX MEDITERRANEE, Compagnie d’assurance SMABTP, assureur de la société [Localité 28] ETANCHE et [Localité 28]-DALLAGE, S.A. SMA, assureur de la société KALIA, S.A.S. KALIA, S.A.S. [I], représentée par S.A.S. SPIE BUILDING SOLUTIONS venant aux droits, S.A. ALLIANZ IARD, assureur de la société [I], S.A.R.L. [Localité 28] ETANCHE, E.U.R.L. [Localité 28] – DALLAGE, S.A.R.L. AZUR ALU, S.A. AXA FRANCE IARD, assureur des sociétés BATIMER, S.A.R.L. ROMAX MEDITERRANEE

Grosse délivrée à

M^e Thibault POZZO DI BORGO

Expédition délivrée à

M^e Alain DE ANGELIS

M^e Cyril DE CAZALET

M^e Julie DE VALKENAERE

M^e Véronique DEMICHELIS

M^e Valentine JUTTNER

M^e Nathalie PUJOL

M^e Jean-marc SZEPETOWSKI

M^e Elodie ZANOTTI

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DIX SEPT JUILLET À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu les assignations délivrées par exploits en date des 02 Octobre 2024 et 4 février 2025 déposés par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. KJR REAL ESTATE

[Adresse 14]

[Localité 24] – PRINCIPAUTE DE [Localité 27]

Rep/assistant : M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C. SCCV LES VOILES DU CAP

[Adresse 12]

C/o L’ARCHI-TECTE

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

Compagnie d’assurance GAN ASSURANCES SA, assureur de la société ROMAX MEDITERRANEE

[Adresse 10]

[Localité 18]

Rep/assistant : M^e Véronique DEMICHELIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Compagnie d’assurance SMABTP, assureur de la société [Localité 28] ETANCHE et [Localité 28]-DALLAGE

[Adresse 20]

[Localité 19]

Rep/assistant : M^e Elodie ZANOTTI, avocat au barreau de GRASSE

S.A. SMA, assureur de la société KALIA

[Adresse 20]

[Localité 19]

Rep/assistant : M^e Nathalie PUJOL, avocat au barreau de GRASSE

S.A.S. KALIA

[Adresse 9]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Cyril DE CAZALET, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. [I], représentée par S.A.S. SPIE BUILDING SOLUTIONS venant aux droits

[Adresse 13]

[Localité 1]

Non comparant, non représenté

S.A. ALLIANZ IARD, assureur de la société [I]

[Adresse 5]

[Adresse 26]

[Localité 22]

Rep/assistant : M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. [Localité 28] ETANCHE

[Adresse 15]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Elodie ZANOTTI, avocat au barreau de GRASSE

E.U.R.L. [Localité 28] – DALLAGE

[Adresse 15]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Elodie ZANOTTI, avocat au barreau de GRASSE

S.A.R.L. AZUR ALU

[Adresse 6]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Valentine JUTTNER, avocat au barreau de NICE

S.A. AXA FRANCE IARD, assureur des sociétés BATIMER

[Adresse 11]

[Localité 21]

Rep/assistant : M^e Julie DE VALKENAERE, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. ROMAX MEDITERRANEE

[Adresse 17]

[Localité 8]

Non comparant, non représenté

DÉFENDERESSES

Et :

S.A. AXA FRANCE IARD

Recherchée en sa qualité d’assureur de la société AZUR ALU,

[Adresse 11]

[Localité 21]

représentée par M^e Valentine JUTTNER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.S. SPIE BUILDING SOLUTIONS,

venants aux droits de la société S.A.S [I],

[Adresse 16]

[Localité 23]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Juin 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juillet 2025.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, la SCI KJR REAL ESTATE a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, la SCCV LES VOILES DU CAP, aux fins de:

— condamnation à réaliser ou à faire réaliser les travaux de reprise et de réparation des réserves et vices de construction apparents visés lors de la livraison et décrits dans le procès-verbal de livraison du 9 avril 2024, dans le procès-verbal de constat du 22 juillet 2024 et dans le courrier du 10 septembre 2024 et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance

— à lui payer une provision de 320 500 € à valoir sur le préjudice subi du fait des retards de livraison outre la somme de 50 000 € à valoir sur son préjudice pour trouble de jouissance

— à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière

— condamnation à lui payer une provision ad litem de 10 000 € à valoir sur les frais d’expertise

— condamnation à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Par actes de commissaire de justice du 4 février 2025, la SCCV LES VOILES DU CAP a dénoncé l’assignation et fait assigner la SARL NICE ETANCHE, l’EURL NICE DALLAGE, la SMABTP, la SAS KALIA, la SA SMA, la SARL AZUR ALU, la SA AXA FRANCE IARD, la SARL ROMAX MEDITERRANEE, la SA GAN ASSURANCE, la SAS [I] et la SA ALLIANZ IARD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

A l’audience du 3 juin 2025, la SCI KJR REAL ESTATE représentée par son conseil, a dans ses conclusions reprises à l’audience, sollicité la jonction des procédures, s’est désistée oralement de sa demande de provision au titre des frais de parking, a maintenu ses autres demandes et a sollicité le rejet des demandes adverses formées à son encontre.

La SCCV LES VOILES DU CAP représentée par son conseil demande dans ses conclusions reprises à l’audience:

— la jonction des instances

— à titre principal, de débouter la SCI KJR REAL ESTATE de l’ensemble de ses demandes

— à titre subsidiaire, la condamnation des sociétés NICE ETANCHE, NICE DALLAGE, KALIA, AZUR ALU, ROMAX MEDITERRANEE et [I] à lever les réserves et réaliser les travaux de reprise des désordres allégués par la SCI KJR REAL ESTATE pour leurs lots respectifs sous la même astreinte que celle qui pourrait être prononcée à son encontre

— les condamner in solidum à la relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre

— leur rendre commune et opposable les opérations d’expertise sollicitées par la SCI KJR REAL ESTATE

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

La SA AXA FRANCE IARD et la SARL AZUR ALU représentées par leur conseil demandent dans leurs conclusions reprises à l’audience:

— à titre principal, leur mise hors de cause

— le rejet des demandes de provision en l’état de l’existence de contestations sérieuses

— à titre subsidiaire, de juger que l’expertise si elle se tient à leur contradictoire ne relèvera pas de la mission type sur les dommages de nature décennale après année de parfait achèvement et dès lors que la demande principale est faite au maître d’ouvrage vendeur il y a lieu d’en tenir compte pour que l’expert ait dans sa mission le chef suivant « décrire les travaux nécessaires pour mettre fin aux griefs en faisant la distinction entre l’analyse des marchés et celles relatives à la promesse de vente, à l’acte de vente ainsi qu’à ce qui est décrit dans la plaquette éditée à l’attention des acquéreurs”

— condamner la partie succombant à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

La SA ALLIANZ IARD et la SAS SPIE BUILDING SOLUTIONS venant aux droits de la société [I] représentées par leur conseil demandent dans leurs conclusions:

— la jonction des affaires

— le rejet de l’appel en garantie de la SCCV LES VOILES DU CAP

— le rejet des demandes dirigées à leur encontre

— de leur donner acte de leurs protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire

La SARL KALIA représentée par son conseil demande dans ses conclusions reprises à l’audience:

— le rejet des demandes de la SCCV LES VOILES DU CAP formées à son encontre

— sa mise hors de cause

— la condamnation de la SCCV LES VOILES DU CAP à lui régler la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

La SA SMA représentée par son conseil demande dans ses conclusions reprises à l’audience:

— sa mise hors de cause

— à titre subsidiaire, de juger que la demande provisionnelle est manifestement soumise à des contestations sérieuses

— lui donner acte de ses protestations et réserves sur la mesure d’expertise

— la condamnation de la SCCV LES VOILES DU CAP à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

L’EURL [Localité 28] DALLAGE, la SARL [Localité 28] ETANCHE et la SMABTP représentées par leur conseil demandent aux termes de leurs conclusions:

— le rejet de la demande de condamnation sous astreinte à lever les réserves ou à faire réaliser les travaux de reprise en l’état de contestations sérieuses

— le rejet des demandes de provisions

— leur donner acte de leurs protestations et réserves sur la demande d’expertise

— le rejet de la demande de provision ad litem

La SA GAN ASSURANCES représentée par son conseil demande dans ses conclusions reprises à l’audience:

— la jonction des affaires

— le rejet des demandes de la SCI KJR et de la SCCV LES VOILES DU CAP

— sa mise hors de cause

— la condamnation de la SCCV LES VOILES DU CAP à lui verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— à titre subsidiaire, de prendre acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise

— de laisser à la charge des demandeurs les frais de consignation des honoraires de l’expert et de réserver les dépens

La SARL ROMAX MEDITERRANEE régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS ET DECISION

Sur la jonction

Selon l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

Il convient pour une bonne administration de la justice et au vu du lien existant entre les litiges, d’ordonner la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro 25/253 avec l’instance principale enrôlée sous le numéro 24/1753 sous ce dernier numéro.

Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire .

Selon l’article 1601-1 du Code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Selon l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Selon l’article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Selon l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Le vendeur en matière de vente en l’état futur d’achèvement est tenu à l’égard des acquéreurs :

— des vices apparents et des défauts de conformité apparents sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil ;

— des défauts de conformité, non-apparents à la livraison, sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme en application de l’article 1604 du code civil ;

— des vices cachés sur le fondement de la garantie décennale et biennale en application de l’article 1646-1 du code civil et à défaut sur le fondement de la responsabilité pour faute prouvée en cas de désordres intermédiaires.

La réception des travaux au sens de l’article 1642-1 du code civil résulte de l’acte passé entre le maitre de l’ouvrage et les constructeurs et ne concerne pas les rapports entre le vendeur et l’acquéreur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI KJR REAL ESTATE a conclu le 24 juin 2022 un contrat de vente en l’état futur d’achèvement avec la SCCV LES VOILES DU CAP, portant sur un appartement faisant partie d’un programme immobilier comprenant la construction de quatre bâtiments à usage principal d’habitation, espace vert et piscine à Roquebrune-Cap-Martin, au prix de 5 150 000 €.

Il est constant que le prix de vente a été entièrement versé à la SCCV LES VOILES DU CAP dans les conditions prévues à l’acte notarié, la livraison effective du bien ayant été fixée au plus tard au 30 juin 2023.

La SCI KJR REAL ESTATE fait cependant valoir qu’elle a déploré un retard dans la livraison de l’appartement qui n’est intervenue que le 9 avril 2024 ce qui l’a contrainte à engager de nombreux frais, qu’elle a constaté de nombreux désordres et malfaçons qu’elle a réservés dans le procès-verbal de réception du 9 avril 2024 et en a signalé d’autres en septembre 2024 découverts postérieurement qui n’ont toujours pas été réparés.

Elle verse à ce titre le procès-verbal de livraison du 9 avril 2024 listant un certain nombre de réserves et le courrier adressé à la SCCV LES VOILES DU CAP afin de lui demander de procéder à leur levée, qui lui a répondu par mail du 9 juillet 2024 qu’elle s’engageait à y procéder après visite des lieux.

Elle produit également un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 juillet 2024 décrivant divers désordres consistant notamment en un dysfonctionnement de la climatisation, des plaintes mal posées en divers endroits, une installation du cumulus sans cloisonnement, des problèmes d’alimentation des cumulus et des équipements bruyants, un défaut de pose de la faïence, un problème électrique avec circuit qui disjoncte et équipements non reliés, des défauts de pose de la pergola des dalles sur plots abîmés, des défauts de pose des couvre-joints de l’acrotère et des portes intérieures non conformes.

La demanderesse justifie avoir adressé un courrier à la SCCV LES VOILES DU CAP le 10 septembre 2024 afin de lui signaler l’apparition de nombreux désordres et malfaçons apparues postérieurement à la livraison en lui communiquant le procès-verbal de constat du 22 juillet 2024 tout en lui précisant que les réserves visées dans le procès-verbal de livraison n’avaient pas toutes été levées.

Il ressort d’un courrier du 8 octobre 2024 que la SCCV LES VOILES DU CAP a répondu qu’elle s’engageait à lever les réserves qui persistaient et à reprendre les désordres signalés postérieurement à la livraison mais qu’aucune nouvelle porte ne serait installée concernant le ballon d’eau chaude car les portes de placards avaient été refusées par la SCI KJR et que les portes de distribution installées étaient conformes à la notice descriptive et à la fiche de choix signée par les acquéreurs tout en précisant qu’elles présentaient des défauts mais que l’acquéreur avait demandé à ne pas les remplacer car il prévoyait de changer ces dernières dans leur intégralité.

Bien que la SCCV LES VOILES DU CAP expose que “la majeure partie” des désordres ont été repris par les entreprises concernées, force est de relever qu’elle ne verse qu’une seule facture de l’entreprise Concept clim du 8 novembre 2024 portant sur la reprise de l’installation, aucun procès-verbal de levée des réserves n’étant versé.

De plus, bien qu’elle justifie que la société demanderesse a mis en vente l’appartement au prix de 9 950 000 euros pour faire valoir que les désordres ont été repris, force est de considérer que la contestation soulevée n’est pas sérieuse, dans la mesure où elle a pu procéder à sa mise en vente nonobstant la persistance des désordres l’affectant.

Elle reconnaît en outre concernant la pergola que l’entreprise en charge du lot n’a pas été en mesure de solutionner les désordres et ne démontre pas ainsi qu’elle le prétend que la demanderesse aurait refusé l’intervention d’une nouvelle entreprise. En outre, elle écrit concernant les dalles sur plots défectueuses que de nouvelles dalles auraient été commandées par l’entreprise afin de remédier aux désordres sans cependant justifier de leur commande et de leur installation.

La SCI KJR verse en outre un second procès-verbal récent du 16 mai 2025 dressé par commissaire de justice décrivant la persistance de plusieurs désordres notamment: des traces de coulures et d’infiltrations à l’aplomb de la grille de sortie de la climatisation dans la chambre de maître, que les plinthes préalablement décollées ont été reprises et fixées à l’aide de clous qui sont visibles en de multiples endroits, que dans le renforcement du couloir le cumulus électrique et l’appareil de détartrage ne sont cachés par aucune cloison ou portes séparatives, que les joints dans la salle de bain de la chambre de maître sont dégradés, que les portes de distribution installées dans l’appartement ne sont pas conformes au standing et n’ont pas été choisies par ses soins ces dernières ne présentant pas d’isolation phonique, que le jacuzzi a été mis en fonctionnement et que la télécommande gauche est hors d’usage seule celle de droite fonctionnant, qu’une reprise de joint silicone a été réalisée en périphérie de la pergola mais qu’un bruit important est perceptible au niveau du coulissement lors de sa fermeture et ouverture, que des traces grises sont existantes, que la peinture du bandeau extérieur présente des fissurations et que les angles ne sont pas fixés sur l’acrotère des murs périphériques.

Toutefois, s’agissant des portes de distribution, force est de considérer qu’une contestation sérieuse existe dans la mesure où il n’est pas démontré qu’elles ne seraient pas conformes à la notice descriptive, aucune pièce probante n’étant versée en ce sens.

Dès lors, force est de considérer que la SCI KJR ESTATE justifie au vu des pièces produites qu’une partie des réserves listées dans le procès-verbal de livraison ainsi que les désordres décrits dans le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 22 juillet 2024 puis celui du 16 mai 2025 n’ont pas été repris, aucun procès-verbal de levée des réserves n’étant de surcroit produit par la SCCV LES VOILES DU CAP à l’instar de factures ou tout autre élément établissant que les désordres auraient fait l’objet des réparations nécessaires.

En conséquence, il convient de considérer que la SCCV LES VOILES DU CAP ne démontre pas avoir procédé aux travaux de reprise nécessaires à la levée des réserves mentionnées lors de la livraison ainsi que des désordres signalés suite à la prise de possession des lieux, affectant l’appartement acquis par la SCI JKR en dépit de ses demandes et de son engagement d’y procéder, son obligation n’étant pas sérieusement contestable en application des dispositions susvisées .

Elle sera dès lors condamnée à faire réaliser les travaux de reprise et de réparation des réserves et vices de construction apparents visés dans le procès-verbal de livraison du 9 avril 2024, dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 juillet 2024, dans le courrier du 10 septembre 2024 et décrits dans le dernier procès-verbal de constat de commissaire de justice du 16 mai 2025, à l’exception des portes de distribution pour lesquelles aucun défaut de conformité n’est démontré et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard qui courra passé le délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance et ce pendant une durée de quatre mois.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire .

En l’espèce, la SCI KJR fait valoir qu’elle a subi un préjudice lié au retard de livraison car l’appartement devait lui être livré au plus tard le 30 juin 2023, qu’elle a été informée au cours du deuxième trimestre 2023 qu’il ne serait pas prêt pour cette date ni au plus tard le 30 septembre 2023, que son gérant résident au Royaume-Uni, a été contraint de louer un appartement à Monaco à compter du 1er juin 2023 pour loger sa famille et effectuer les diligences administratives relatives à l’inscription des enfants à l’école puis qu’elle a été informée le 16 juin 2023 que l’appartement ne serait finalement livré qu’au mois de février 2024 tout en faisant valoir que la livraison n’est finalement intervenue le 9 avril 2024 soit plus de neuf mois après la date de livraison contractuelle. Elle soutient qu’aucune cause de suspension ne trouve à s’appliquer et qu’elle a dû supporter des frais de location de 80 000 €pour un appartement outre des frais de 25 000 € pour entreposer ses meubles ainsi que des frais de scolarité de 207 000 €.

Toutefois ainsi que le soulève, la SCCV LES VOILES DU CAP, l’acte d’acquisition contenant une date prévisionnelle de livraison plus tard le 30 juin 2023 prévoyait également l’existence de causes contractuelles de suspension du délai de livraison notamment en cas de retard provenant de la défaillance d’une entreprise justifiant la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’entreprise défaillante ainsi que les intempéries. L’acte prévoit que la justification de la survenance de l’une de ces circonstances est rapportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre.

Bien que la SCCV LES VOILES DU CAP expose avoir dû faire face à la liquidation judiciaire de la société ADB, force est de relever qu’elle n’en rapporte pas la preuve puisqu’elle verse un jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire en date du 17 juin 2024 qui est intervenue postérieurement à la livraison de l’appartement.

Toutefois elle justifie avoir rencontré des difficultés avec l’entreprise BATIMER, verse un tableau listant 63 jours d’intempéries et justifie en outre avoir été contrainte de créer une route de désenclavement qui a été réceptionnée en avril 2024.

Elle verse à ce titre, une attestation du maître d’œuvre du 27 mai 2024 faisant état d’une prorogation du délai des contrats et du délai contractuel de livraison de 20,8 mois, relevant les défaillances de plusieurs entreprises et notamment l’abandon du chantier par l’entreprise ADB, les retards de la société BATIMER, les intempéries qu’il chiffre à 67 jours correspondant à 152 jours d’inactivité et la nécessité de procéder à une voie de désenclavement

Bien que la SCI JK R indique que cette attestation du maître d’œuvre d’exécution doit être écartée car il s’agit d’un document produit pour les besoins de la cause qui ne lui est pas opposable et que le vendeur n’a jamais justifié de la survenance de circonstances justifiant le retard de livraison par une lettre du maître d’œuvre, conformément aux modalités prévues dans l’acte de vente, force est de relever que les moyens soulevés relatifs à l’appréciation des causes de suspension du délai de livraison et leurs conditions d’application excèdent les pouvoirs du juge de référés et relèvent d’une analyse au fond.

En outre, force est de relever que des contestations sérieuses existent s’agissant notamment de la demande relative au remboursement des frais de scolarité évalués à la somme de 207 000 €, le lien de causalité entre ces frais et le retard de livraison de l’appartement n’étant pas démontré avec l’évidence requise en référé dans la mesure où la demanderesse ne verse pas d’éléments probants établissant qu’elle aurait été contrainte de scolariser en urgence ses enfants dans une autre école, soit l’établissement MODELEX à [Localité 27], en l’absence de pièces démontrant que les enfants devaient être inscrits dans une autre école, dont le coût n’est de surcroît pas justifié à l’instar du motif du refus d’inscription allégué.

Par ailleurs, ainsi que le soulève la SCCV LES VOILES DU CAP, les factures des frais de scolarité datent du mois d’avril et mai 2023, et sont donc antérieures à la date de livraison prévue dans l’acte de vente au 30 juin 2023, étant précisé qu’il ressort d’un mail du 20 janvier 2023 qu’à cette date, la SCI KJR avait déjà été informée d’un retard de livraison pour décembre 2023 de sorte qu’elle était en mesure d’anticiper l’inscription scolaire des enfants.

S’agissant enfin des frais de location d’un appartement à [Localité 27] pour un coût de 80 000€, force est également de considérer que des contestations sérieuses existent au vu des causes de suspension évoquées par la société défenderesse afin de justifier du retard de livraison qui nécessitent une analyse au fond.

En conséquence, la demande provisionnelle au titre du préjudice lié au retard de livraison

sera rejetée.

S’agissant cependant du préjudice lié au trouble de jouissance, il ressort des pièces versées aux débats que l’appartement acquis au prix de 5 150 000 € livré à la société KJR en avril 2024 a présenté divers désordres, notamment au niveau de la climatisation, de la pergola et du jacuzzi, qu’il n’a pas été procédé en dépit de ses demandes à la reprise de l’ensemble de ces désordres et qu’elle n’a pas été en conséquence en mesure d’en jouir paisiblement.

Bien que la SCCV LES VOILES DU CAP soutienne qu’elle a procédé à des gestes commerciaux en effectuant une remise de 10 % sur la pergola et en offrant l’intégralité des travaux modificatifs, force est de relever qu’elle ne verse aucune pièce en ce sens.

En conséquence, eu égard à l’appartement vendu, qui est de très haut standing et de la persistance de certains désordres plus d’un an après sa livraison, l’obligation d’indemnisation de la société LES VOILES DU CAP ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Toutefois, la SCCV LES VOILES DU CAP démontre que la SCI KJR a mis en vente son appartement peu de temps après son acquisition à un prix nettement supérieur de 9 950 000€.

Dès lors, au vu des éléments susvisés et de la mise en vente de l’appartement peu après son achat, à un prix nettement supérieur, la provision réclamée sera ramenée à de plus justes proportions et la SCCV LES VOILES DU CAP sera condamnée à lui verser une somme provisionnelle de 12 000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La SCI KJR REAL ESTATE sollicitant à titre subsidiaire une expertise dans le seul cas où il n’aurait pas été fait droit à sa demande de condamnation de la SCCV LES VOILES DU CAP à procéder aux travaux de reprise et de réparation des désordres, à laquelle il a été fait droit, il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette demande, sans objet.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCCV LES VOILES DU CAP

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCCV LES VOILES DU CAP sollicite la condamnation des intervenants à l’acte à construire à lever les réserves et à réaliser les travaux de reprise pour leurs lots respectifs sous astreinte outre à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

La SAS SPIE BUILDING SOLUTIONS venant aux droits de la société [I] en charge du lot électricité qui s’oppose aux demandes, fait valoir qu’elle n’a pas procédé à l’installation et à la fourniture du jacuzzi et que l’origine des désordres et ainsi leur imputabilité ne sont à ce stade pas établies.

S’agissant de la SARL AZUR ALU en charge du lot serrurerie métallerie et de son assureur, qui s’opposent aux demandes, ils font valoir valoir que le seul désordre consistant en un défaut de pose ne peut justifier qu’elle soit recherchée en période de parfait achèvement et que les demandes formées à leur encontre se heurtent à des contestations.

La SARL KALIA en charge du lot menuiseries extérieures expose son côté qu’elle n’avait pas en charge les portes d’entrée, les portes de garage et la pergola et qu’il n’est pas justifié de l’existence de désordres affectant le lot dont elle avait la charge de sorte que des contestations sérieuses se heurtent aux demandes formées à son encontre.

Les sociétés [Localité 28] DALLAGE et [Localité 28] ETANCHE ainsi que leur assureur la SMABTP qui s’opposent aux demandes, font valoir qu’aucun procès-verbal de réception n’est versé par la SCCV LES VOILES DU CAP, que le seul procès-verbal de livraison leur est inopposable et que les demandes formées à son encontre sont imprécises car il n’est pas indiqué quelles sont les réserves à lever.

Des contestations sont en outre soulevées par les compagnies d’assurances s’agissant de l’absence de caractère décennal des désordres et de la mobilisation de leurs garanties.

Dès lors, force est de relever au vu des seuls éléments produits que des contestations sérieuses existent s’agissant de l’imputabilité des désordres, des responsabilités encourues et de la part de responsabilité des entreprises ayant réalisé lesdits travaux, et qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de se prononcer sur les demandes et les appels en garantie, qui excèdent sa compétence et nécessitent une analyse au fond.

Les demandes seront en conséquence rejetées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de condamner la SCCV LES VOILES DU CAP à verser à la SCI KJR REAL ESTATE la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’équité commande au vu de la nature de l’affaire et de son issue de rejeter le surplus des demandes.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà,

Ordonnons la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro 25/253 avec l’instance principale enrôlée sous le numéro 24/1753 sous ce dernier numéro

Condamnons la SCCV LES VOILES DU CAP à faire réaliser les travaux de reprise et réparation des réserves et vices de construction apparents visés dans le procès-verbal de livraison du 9 avril 2024, dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 juillet 2024, dans le courrier du 10 septembre 2024 et décrits dans le dernier procès-verbal de constat de commissaire de justice du 16 mai 2025 à l’exception des portes intérieures de distribution et ce sous astreinte de 200€ par jour de retard qui courra, passé le délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance et ce pendant une durée de quatre mois;

Rejetons la demande de provision à valoir sur le préjudice subi du fait des retards de livraison formée par la la SCI KJR REAL ESTATE ;

Condamnons la SCCV LES VOILES DU CAP à verser à la SCI KJR REAL ESTATE une provision de 12 000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Rejetons les demandes reconventionnelles formées par la SCCV LES VOILES DU CAP ;

Condamnons la SCCV LES VOILES DU CAP à verser à la SCI KJR REAL ESTATE la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCCV LES VOILES DU CAP aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire;

Rejetons le surplus des demandes ;

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES