COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Jonction : Rg 25/2161

DBWR-W-B7J-Q5UG

N° RG 25/01408 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QU5A

du 19 Mai 2026

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ Syndic. de copro. [Adresse 2], [Z] [I]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Laetitia GABOR IT

M^e Béatrice GAGE

M^e Thibault POZZO DI BORGO

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DIX NEUF MAI À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu les assignations délivrées par exploits en date des 05 Août et 24 décembre 2025 déposés par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice la SNC AGENCE DU PORT

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice CITYA BAIE DES ANGES

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

Madame [Z] [I]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Béatrice GAGNE, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 27 Mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025 , le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] aux fins de condamnation:

— à procéder à une recherche de fuite et aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres subis sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance

— à lui payer une provision de 3000 € à titre de dommages-intérêts

— à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] a fait assigner en référé Madame [Z] [I] .

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 27 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] sollicite :

— de prendre acte de son désistement de sa demande de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et Madame [Z] [I] à lui payer la somme provisionnelle de 3000 à titre de dommages-intérêts en raison des troubles de jouissance subie outre la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], dans ses conclusions déposées à l’audience demande:

— de prendre acte du désistement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte

— rejeter le surplus des demandes

— à titre subsidiaire, condamner Madame [I] à le relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre de la demande provisionnelle

— débouter le syndicat des copropriétaires et Madame [I] de leurs demandes

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Mme [Z] [I] sollicite dans ses conclusions en réponse de :

— déclarer les demandes des syndicats des copropriétaires irrecevables

— dire n’y avoir lieu à référé et de rejeter les demandes

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 3000 € sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

La jonction des instances a été ordonnée à l’audience et l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le désistement

Selon l’article 384 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Selon l’article 395 du code de procédure civile, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Il convient de donner acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] qu’il se désiste de sa demande principale tendant la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à procéder à une recherche de fuite et aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres au motif que les diligences et travaux nécessaires ont été entrepris après la délivrance de son assignation.

Sur la recevabilité de la demande en paiement

Selon l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, bien que Mme [I] soulève l’irrecevabilité de la demande de provision en faisant valoir qu’elle porte sur une somme inférieure à 5000 euros et qu’il est fait état d’un prétendu trouble de voisinage, nécessitant une tentative préalable de conciliation, force est de considérer que les demandes initiales du syndicat des copropriétaires comportaient une demande de travaux, qui est une demande indéterminée, l’action n’étant de surcroit pas fondée sur un trouble anormal de voisinage.

Dès lors, la fin de non recevoir qui n’est pas fondée, sera rejetée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] est propriétaire d’un immeuble mitoyen à celui du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].

Il fait valoir qu’il subit des infiltrations dans le hall de son immeuble et justifie avoir informé en mai 2025 le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de la nécessité d’effectuer une recherche de fuite et de procéder à sa réparation en mai 2025 puis lui avoir dénoncé un procès-verbal de constat avec une sommation interprétative le 17 juillet 2025.

Selon le compte-rendu d’intervention de la société PCR du 2 juin 2025, une micro fuite au niveau du flexible d’alimentation du WC de l’appartement de Madame [I] a été détectée. Il a été procédé au serrage du flexible. Il a été précisé que si le taux d’humidité demeure élevé dans les parties communes, une recherche de fuite destructive devra être réalisée au niveau des évacuations.

Il verse en ce sens des photographies des parties communes de l’immeuble ainsi qu’un procès-verbal de constat du 9 juillet 2025 démontrant leur état de dégradation en raison des infiltrations.

Il est constant que les infiltrations ont perduré et que le plombier mandaté par Mme [I] les 25 août 2025 et 10 septembre 2025 a conclu à la nécessité de procéder à la rénovation complète du réseau d’eaux usées de la salle de bains de Madame [I].

Il est établi qu’un devis a été établi et accepté par Madame [I] pour la somme de 2431 € et que les travaux ont été réalisés le 23 octobre 2025.

Dès lors, bien que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir poursuivi les investigations et avoir fait procéder à une recherche de fuite destructive suite à la persistance des désordres, il ressort des éléments susvisés que les infiltrations ont pour origine les parties privatives de l’appartement de Madame [I], de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires responsable des désordres ayant pour origine les parties communes se heurte à une contestation sérieuse.

La demande de provision formée à son encontre sera donc rejetée.

S’agissant de la demande de condamnation formée à l’encontre de Mme [I], cette dernière s’y oppose, en faisant valoir qu’elle a entrepris des démarches envers ses locataires et ne pas être responsable de l’erreur d’appréciation du premier plombier mandaté par le syndic qui n’a pas détecté immédiatemment l’origine de la fuite au niveau des canalisations.

Il est établi que le 2 juin 2025, une recherche de fuite a été réalisée à la demande du syndic dans son appartement, que le plombier a procédé au serrage du flexible d’alimentation du double WC après avoir détecté la fuite au niveau du flexible sans identifier une cause du sinistre, qu’une nouvelle recherche de fuite a été réalisée à la demande de Mme [I] suivant le rapport du 24 septembre 2025, qu’une fuite a été détectée au niveau du réseau des eaux usées de sa salle de bains, situé dans le faux plafond, qu’elle a accepté le devis et fait réaliser les travaux de réfection.

Dès lors, force est de considérer au vu des circonstances de l’espèce et en l’état de l’existence de contestations sérieuses, qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision formée contre Mme [I].

Sur les demandes accessoires

Au vu de l’issue et de la nature du litige, la fuite provenant de l’appartement de Mme [I] et le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas avoir poursuivi les investigations, nonobstant la persistance des désordres, ces derniers seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS que l’instance enrôlée sous le numéro 25/2161 a été jointe à l’instance principale sous le numéro 25/ 1408.

CONSTATONS que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] qui se désiste de sa demande principale tendant la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à procéder à une recherche de fuite et aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres ;

REJETONS la fin de non recevoir ;

DISONS n‘y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et Mme [Z] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et Mme [Z] [I] aux dépens :

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS