COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 19 Mars 2026

Minute n°

[A] c/ S.C.I. LA FORESTIERE

DU 19 Mars 2026

N° RG 25/02694 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QRBI

— Exécutoire le :

à Me [V] [K]

— copie certifiée conforme le:

à M^e JONQUET Sophie

DEMANDERESSE:

Madame [E] [A]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e ABECASSIS Charles, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

S.C.I. LA FORESTIERE

[Adresse 3]

[Localité 3]

pour les besoins des présentes en son établissement

sis [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e JONQUET Sophie, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur William FEZAS, Vice-Président,Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 19 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 17 août 2015, Mme [E] [A] a donné à bail à La Sté SCI LA FORESTIERE un local à usage d’habitation sis [Adresse 5].

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [E] [A] a, par acte extra-judiciaire du 06 mars 2025, fait signifier à La Sté SCI LA FORESTIERE un commandement de payer la somme de 3.250,52 €, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte extra-judiciaire du 28 mai 2025, Mme [E] [A] a fait assigner en référé La Sté SCI LA FORESTIERE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, actualisant sa créance.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

A cette audience :

. Mme [E] [A] a été représentée par son conseil ;

. La Sté SCI LA FORESTIERE a été représentée par son conseil.

*

Vu les dernières écritures pour Mme [E] [A] visées en date du 19 janvier 2026 et vu les dernières écritures pour La Sté SCI LA FORESTIERE visées en date du 19 janvier 2026, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

Le juge a mis au débat les questions relatives à la recevabilité de la demande et en particulier les notifications obligatoires à la Préfecture et à la CCAPEX.

*

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du Code de procédure civile qui rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la Loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En conséquence, l’action introduite par Mme [E] [A] est recevable.

Sur l’exception de nullité alléguée du commandement de payer

Si, in limine litis, la Sté défenderesse soutient que le commandement de payer délivré le 06 mars 2025 pour la somme en principal de 3.250,52 € serait nul au motif qu’aucun décompte n’y aurait été annexé et que, partant, il lui aurait été impossible d’en comprendre les causes, force est de constater que ledit commandement, qui détaille à la fois le montant du loyer mensuel et des charges et à la fois le montant précis des sommes réclamées, répond aux exigences de lisibilité et de compréhension d’un tel acte.

Par voie de conséquence, il convient de rejeter l’exception de nullité du commandement de payer délivré le 06 mars 2025.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

L’article 7 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, prévoit notamment que :

“Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (…) ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.”

L’article 24 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit notamment que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie”.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties en date du 17 août 2015 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.

Dans son avis du 13 juin 2024, la troisième chambre civile de la cour de cassation a notamment estimé que l’article 10 de la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette et au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la Loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il en résulte que les dispositions nouvelles n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la Loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le bail objet de la présente instance obéit aux dispositions de la Loi ancienne de sorte que le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette et au terme duquel la clause résolutoire est acquise est de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à La Sté SCI LA FORESTIERE le 06 mars 2025 pour la somme en principal de 3.250,52 €.

Au vu du décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 06 mai 2025.

Mme [E] [A] produit un décompte actualisé faisant apparaître que La Sté SCI LA FORESTIERE reste devoir la somme de 7.963,43 € à la date du 14 janvier 2026.

La Sté SCI LA FORESTIERE ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la créance n’étant pas sérieusement contestable, La Sté SCI LA FORESTIERE sera condamnée, à titre de provision, au paiement de la somme de 7.963,43 € arrêtée au 14 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 3.250,52 € et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Au regard de la situation financière de La Sté SCI LA FORESTIERE et de l’ancienneté du bail la liant à la bailleresse, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser La Sté SCI LA FORESTIERE à se libérer de la dette locative selon les modalités ci-après précisées au dispositif de la présente décision, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de La Sté SCI LA FORESTIERE sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Des délais de remboursement étant accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si La Sté SCI LA FORESTIERE se libère dans le délai fixé et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de La Sté SCI LA FORESTIERE selon les modalités prévues ci-après au dispositif de la présente décision,

— La Sté SCI LA FORESTIERE sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, la solennité de la présente décision présentant une garantie suffisante d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

onformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, La Sté SCI LA FORESTIERE, qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 1.000,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due par La Sté SCI LA FORESTIERE.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Nous, William FEZAS, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par Ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETONS l’exception de nullité du commandement de payer délivré le 06 mars 2025,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 06 mai 2025,

CONDAMNONS La Sté SCI LA FORESTIERE à payer à Mme [E] [A], à titre de provision, la somme de 7.963,43 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2025 pour la somme de 3.250,52 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISONS La Sté SCI LA FORESTIERE à s’acquitter de cette somme, en sus du loyer et des charges courants, sauf meilleur accord, en 11 mensualités d’un montant de 663,00 € chacune et une 12ème dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié,

DISONS, en revanche, à défaut de paiement par La Sté SCI LA FORESTIERE d’une seule mensualité sept (7) jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception (que cette mensualité soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré) :

— que la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour La Sté SCI LA FORESTIERE d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [E] [A] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que La Sté SCI LA FORESTIERE sera tenu au paiement, à compter du 15 janvier 2026, d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée, par provision, au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges, et ce jusqu’à complète libération des lieux, et l’y CONDAMNONS éventuellement en tant que de besoin,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que, si l’occupation devait se prolonger plus d’une année à compter du 15 janvier 2026, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la présente décision,

CONDAMNONS La Sté SCI LA FORESTIERE aux dépens,

CONDAMNONS La Sté SCI LA FORESTIERE à verser à Mme [E] [A] la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE JUGE