COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 06 Janvier 2026

N° RG 24/04818 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QFAA

Grosse délivrée

à M^e POUSSIN

Expédition délivrée

à M^e DELMASSE

[I]

le

DEMANDERESSE:

COTE D’AZUR HABITAT, office public de l’Habitat (anciennement OPAM) dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représenté par Maître Claire DELMASSE-SIMONI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2007 et son avenant en date du 9 janvier 2023, la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 7] et des Alpes maritimes), a consenti à M. [D] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 299,89 euros, et 96,39 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2023, la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 7] et des Alpes maritimes) a fait signifier à M. [D] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 10 245,99 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 10 août 2023.

Par ordonnance en date du 3 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, a notamment condamné M. [D] [H], à titre provisionnel, au paiement de l’arriéré locatif de 10 001,61 euros dû au 10 août 2024 et accordé à M. [D] [H] des délais de paiement sur 24 mois.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 12 décembre 2024, la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de Nice et des Alpes maritimes) a fait assigner M. [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [D] [H] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner M. [D] [H], au paiement des sommes suivantes:

11 093,73 euros euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 13 décembre 2024.

Aucun rapport d’enquête sociale n’a été transmis au tribunal.

Lors de l’audience utile du 12 novembre 2025, la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 7] et des Alpes maritimes) comparaît représentée par son conseil et sollicite aux termes de ses dernières conclusions les mêmes demandes que dans le cadre de son assignation, en actualisant l’arriéré locatif à 8 857,19 euros au 31 juillet 2025 (échéance de juillet 2025 incluse et le rejet de toutes les demandes contraires de M. [D] [H], sauf en ce qui concerne les délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire).

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [D] [H] sollicite de la présente juridiction notamment de :

débouter la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 7] et des Alpes maritimes) de l’intégralité de ses demandes, suspendre les effets de la clause résolutoire,lui accorder des délais de paiement sur 36 mois.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 6 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 10 août 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet,

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 27 mars 2025.

La demande formée par la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 7] et des Alpes maritimes) est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article page 3 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 9 août 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 12 décembre 2024 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 11 093,73 euros. A l’audience, la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 7] et des Alpes maritimes) actualise le montant de la dette à hauteur de 8 857,19 euros. Un décompte locatif en ce sens est produit.

M. [D] [H] conteste le montant de l’arriéré locatif sollicité en ce qu’il conteste l’augmentation du loyer en janvier 2023, indiquant que le montant du loyer est de 396,28 euros (charges comprises) comme le rappel l’avenant du contrat en date du 9 janvier 2023 qui ne prévoit aucune indexation du loyer.

En l’espèce, l’avenant du contrat de bail en date du 9 janvier 2023 rappelle en son premier article que le contrat de bail initial du 2 avril 2007 est transféré avec tous les droits et les obligations qui s’y attachent au profit de M. [D] [H]. Or le contrat initial prévoit bien une révision annuelle du loyer.

Il convient de rappeler que les frais de poursuite, notamment ceux comptabilisés le 30 septembre 2023, ne peuvent constituer un arriéré locatif.

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers du 3 novembre 2025, que la dette locative de M. [D] [H], s’élève à la somme de 8 714,45 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [D] [H] demande de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et apparaît en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités.

Il ressort des éléments communiqués que M. [D] [H] repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 7] et des Alpes maritimes) n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [D] [H] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [D] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 septembre 2023, M. [D] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [D] [H] au paiement de cette indemnité à compter de 21 septembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [D] [H] sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu du déséquilibre des situations économiques respectives des parties, il convient de débouter la société COTE D’AZUR HABITAT de sa demande fondée sur l’application de l’article précité.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 avril 2007 entre la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 7] et des Alpes maritimes), d’une part, et M. [D] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 septembre 2023 ;

CONDAMNE M. [D] [H] à verser à la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 7] et des Alpes maritimes) la somme de 8 714,45 euros (décompte arrêté au 31 juillet 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [D] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 242 euros chacune, étant précisé que la 36ème mensualité soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 7] et des Alpes maritimes) puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [D] [H] soit condamné à verser à la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 7] et des Alpes maritimes) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 7] et des Alpes maritimes) de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection