COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT :, [B], [G] épouse, [D] c/ S.A.R.L. LB A35

MINUTE N° 26/

Du 24 Mars 2026

3ème Chambre civile

N° RG 25/01766 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QK5M

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt quatre Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne VINCENT, Présidente, assistée de Louisa KACIOUI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Mars 2026, signé par Anne VINCENT, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Elodie GARNIER

M^e Christophe TORA

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

Madame, [B], [G] épouse, [D],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par M^e Elodie GARNIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.A.R.L. LB A35,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par M^e Christophe TORA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

******************

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail professionnel en date du 17 novembre 2017, Mme, [B], [G] épouse, [D] a donné en location à la SARL LB A 35 des locaux de type bureaux sis au 4ème étage, [Adresse 2] à, [Localité 4] pour une durée de six années à compter du 1er décembre 2017 moyennant un loyer de 1540 € mensuel outre 140 € de provision sur charges (soit 1680 euros par mois).

Le 15 avril 2024, Mme, [G] s’est prévalue de la cause d’indexation stipulée dans le bail pour réclamer les arriérés de d’indexation de loyer depuis l’année 2019 jusqu’à l’année 2023 et a procédé

à une mise en demeure de régler les sommes dues, outre les charges réelles et taxes aux ordures ménagères sur les années 2019 à 2022.

La SARL LB A 35 a répondu qu’elle n’était pas hostile à une augmentation du loyer sans toutefois dépasser un montant mensuel de 2000 €, charges comprises appelant les nombreux travaux réalisés parelle et les travaux de modernisation à venir.

Par courrier de son conseil du 30 septembre 2024, la bailleresse lui a enjoint de s’acquitter de la somme de 10 819,47 € au titre des indexations contractuelles pour les périodes du 1er décembre 2019 au 30 septembre 2024.

Le 5 décembre 2024, Mme, [G], [B] a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire faisant injonction au preneur de payer la somme de 10 998,59 € au titre de la régularisation des loyers indexés depuis décembre 2019 jusqu’à septembre 2024.

Par courrier daté du 20 décembre 2024, la SARL LB A 35 a déclaré contester le commandement au motif que la clause d’indexation devait être déclarée nulle puisqu’elle excluait la réciprocité de la variation , le loyer ne pouvant être révisé qu’à la hausse et elle a réclamé le justificatif des charges réelles.

C’est dans ce contexte que par acte délivré par commissaire de justice le 7 mai 2025, Mme, [G], [B] a assigné la SARL LB A 35 devant le Tribunal Judiciaire de Nice aux fins de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 6 juillet 2025, d’ordonner l’expulsion sous astreinte de sa locataire et de la condamner au paiement des arriérés locatifs.

Sur cette assignation, la SARL LB A 35 a constitué avocat.

Dans le dernier état de la procédure, les prétentions des parties sont les suivantes :

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, Mme, [G], [B] demande au Tribunal de :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 6 janvier 2025

ORDONNER l’expulsion de la SARL LB A 35, [Adresse 3] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde- meubles au choix du bailleur aux frais, risques et périls de la locataire.

CONDAMNER la SARL LB A 35, [Adresse 3] au paiement d’une astreinte provisionnelle de 50 € par jour de retard jusqu’à libération effective des lieux.

CONDAMNER la SARL LB A 35, [Adresse 3] au paiement des arriérés locatifs arrêtés au 8 septembre 2025, soit à la somme ²20.125,29 € avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer du 5 décembre 2024.

AUTORISER Mme, [B], [D] à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1.540 € en compensation de sa créance.

CONDAMNER la SARL LB A, [Cadastre 1], Hôtel, [U] au paiement des loyers échus ou à échoir jusqu’à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, puis à compter de cette date, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant outre les charges et les taxes, jusqu’à libération effective des locaux, soit la somme de 2.290,68 € par mois (=2.040,68+250)

CONDAMNER la SARL LB A 35 , Hôtel, [U] à payer la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 oictobre 2025, la SARL LB A 35 sollicite du Tribunal de :

A titre principal, débouter Mme, [B], [G] épouse, [D] de l’ensemble de ces demandes.

Faire injonction Mme, [B], [G] épouse, [D] d’avoir à communiquer à la société LB A 35 le justificatif des charges locatives depuis le 1er décembre 2019 sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

A titre subsidiaire,

Accorder un délai de 10 mois à la société LB A 35 pour lui permettre de satisfaire aux causes du commandement, et payer tous arriérés locatifs éventuellement dus.

Suspendre, pendant ledit délai, la réalisation de la clause résolutoire insérée au bail professionnel du 1er décembre 2017 et visée dans le commandement notifié à la requête de Mme, [B], [G] épouse, [D] par acte de Maître, [L], commissaire de justice à, [Localité 5], en date du 05 décembre 2024.

Condamner Mme, [B], [G] épouse, [D] à payer à la société LBA 35 la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Mme, [B], [G] épouse, [D] aux dépens de l’instance.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2025 avec clôture le jour-même et l’affaire fixée à plaider le 12 janvier 2026 . La décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la qualification de la décision

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement est contradictoire. Vu les articles 34 et suivants du Code de procédure civile, l’article R211-3-24 du Code de l’organisation judiciaire, l’intérêt du litige excède 5 000 € et le jugement est susceptible d’appel.

Sur la contestation des sommes dues au commandement

Le 5 décembre 2024, Mme, [G], [B] a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire du bail professionnel conclu avec la SARL LB A 35 le 1er décembre 2017 faisant injonction au preneur de payer la somme de 10 998,59 € au titre de la régularisation des indexations du loyer depuis le 1er décembre 2019 jusqu’au 30 septembre 2024.

La société LB A 35 conclut à la nullité de la clause d’indexation du bail qui exclut expressément toute diminution du loyer même si l’indice de comparaison est inférieur à l’indice de référence et doit être réputée non écrite dans son entier en application de la jurisprudence rendue au visa de l’article L112-1 du code monétaire et financier.

Mme, [G] fait application de la clause d’indexation avec effet rétroactif en rappelant que :

– les parties ont conclu un bail professionnel,

– la clause d’indexation uniquement à la hausse n’est sanctionnée d’une nullité que dans les baux commerciaux et non dans un bail professionnel comme le présent contrat,

– au demeurant en matière de bail commercial, la conséquence est que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite dès lors qu’elle est parfaitement dissociable

– la phrase sur la variation est nettement dissociable de la clause qui demeure après-coup parfaitement compréhensible et complète

Le bail professionnel conclu entre les parties le 1er décembre 2017 stipule au titre de clause d’indexation que :

« Le loyer ci-dessus fixé sera soumis à révision annuelle et pourra être augmenté le cas échéant en

fonction de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE. Toute diminution étant

expressément exclue, quel que soit le pourcentage de l’évolution de 'l’indice aucune diminution du

loyer ne sera effectuée si l’indice de comparaison venait à être inférieur à l’indice de référence,

dans ce cas, l’indice de référence serait conservé.

Sera tenu comme indice de référence initiale l’indice du deuxième trimestre 2017. Soit : 1664

L’indice de comparaison servant au calcul de la révision du loyer sera calculé, publie et connu à la

date d’échéance du terme annuel.

La première révision interviendra à la date anniversaire du présent bail.

Au cas où pour quelque raison que ce soit l’indice ci-dessus choisi pour la révision du loyer annuel

cesserait d’être publié, cette révision serait faite en prenant pour base l’indice de

remplacement, soit un nouvel indice conventionnellement choisi.

A défaut de se mettre d’accord sur le choix du nouvel indice à adopter les parties d’ores et déjà,

s’en remettent à la décision de l’expert désigné par monsieur le président du tribunal de grande

instance de, [Localité 4] statuant en matière de référé. »

Il ressort de la convention que les parties ont souscrit un bail professionnel soumettant le contrat à l’article 57 A de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et à l’article 36 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 pour sa durée, son renouvellement et sa résiliation, au titre huit du Code civil ainsi qu’aux dispositions contractuelles.

Il résulte de l’article L 112-1 du code monétaire et financier, issu de l’ordonnance du 8 janvier 2009, qu’est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux de location de toute nature, comportant une indexation excluant toute réciprocité de variation et stipulant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse.

Cet article est un texte d’ordre public économique de direction, de sorte que les parties ne peuvent y déroger ni renoncer à se prévaloir de cette nullité, et qu’il est applicable aux baux en cours. (Civ. 3e, 14 janv. 2016). Rendue en matière de baux commerciaux cette jurisprudence est transposable aux baux professionnels soumis eux-aussi à l’ordre public économique de direction.

En l’espèce, la stipulation “Toute diminution étant expressément exclue, quel que soit le pourcentage de l’évolution de l’indice aucune diminution du loyer ne sera effectuée si l’indice de comparaison venait à être inférieur à l’indice de référence, dans ce cas, l’indice de référence serait conservé.” est donc illicite. Toutefois elle est dissociable des autres mentions de la clause d’indexation intégralement rappelée sous dessus qui demeure compréhensible et applicable.

Sur le bien-fondé de l’arriéré locatif réclamé

La société LB A 35 fait valoir que Mme, [G] épouse, [D] n’a fait aucune demande de révision annuelle avant le 15 avril 2024. Selon elle, la clause ne conduit pas à une augmentation automatique du loyer qui ne peut devenir exigible qu’à la date à laquelle elle a été effectivement demandée par la bailleresse. Le bailleur doit formuler une demande expresse d’augmentation de loyer à chaque échéance annuelle pour bénéficier de la révision prévue par l’indice. La répétition du loyer ne prend effet qu’à compter de la demande expresse du bailleur et non de manière rétroactive pour les demandes antérieures.

Mme, [D] réplique que la clause d’indexation est automatique compte tenu de sa formulation et qu’en conséquence le bailleur peut en faire application sans formalisme particulier sous réserve de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil.

Le bail professionnel prévoit “Le loyer ci-dessus fixé sera soumis à révision annuelle et pourra être augmenté le cas échéant en fonction de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE.”

Le caractère automatique de l’indexation ressort de la lettre du contrat par l’usage du futur de l’indicati et par l’absence de formalisme à mettre en oeuvre pour son application.

L’argument que l’augmentation possible mentionné écarterait une automaticité d’application ne peut être retenu. L’indice national du coût de la construction est un indice pouvant varier à la hausse comme à la baisse, l’augmentation du loyer après indexation étant donc une possibilité.

En conséquence, le bailleur dans les limites de la prescription de 5 ans peut réclamer les arriérés d’indexation. Mme, [G] est bien fondée dans le commandement du 5 décembre 2024 à réclamer les indexations du loyer à compter du 1er décembre 2019.

Le commandement de payer ne détaille pas les modes de calcul pour les périodes annuelles du 1er décembre 2019 au 30 novembre 2024. Pour autant, les sommes détaillées correspondent exactement au calcul d’indexation du loyer initial de 1540 euros avec application de l’indice national du Coût de la construction publié par l’INSEE ses 2èmes trimestres 2019, 2020, 2021, 2022 et 2024 sans procéder à des indexations en cascade.

Les sommes visées au commandement de payer au titre de l’indexation contractuelle pour un montant total de 10.819 euros sont régulièrement dues.

Sur la demande de paiement des arriérés locatifs arrêtés au 8 septembre 2025

Mme, [G] sollicite le paiement de la somme de 20.125,29 euros au vu du décompte arrêté au 8 septembre 2025.

Sur le décompte de régularisation des charges

La demande d’injonction de verser les décomptes de charges réelles depuis le 1er décembre 2019 sera déclarée sans objet, les pièces ayant été versées durant les débats.

La bailleresse dans son décompte réclame les régularisations des charges (charges de copropriété locatives et taxe ordure ménagères) 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 pour un montant total de 1469,44 euros.

La société LB A 35 fait valoir que la demande a été formulée pour la première fois dans les conclusions du 11 septembre 2025 et ne peut concerner les charges antérieures au 11 septembre 2020.

Cependant, le point de départ de la prescription pour récupérer les charges réelles est la date à laquelle le bailleur pouvait agir soit la date de régularisation des charges, en l’espèce le 21 avril 2021 date d’émission des décomptes de charges 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024. L’action en réclamation de la bailleresse est donc recevable pour les charges afférentes. Les justificatifs fournis conduisent à déclarer bien fondée sa demande.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Le commandement de payer étant resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le bail est résilié de plein droit depuis le 5 janvier 2025 et c’est à bon droit que la bailleresse entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement.

La société LB A 35 sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire contractuelle.

Elle fait valoir qu’elle s’est limitée à contester la validité des indexations de loyers demandées au regard de sa contestation de la clause d’indexation et a continué à payer le loyer et charges courants objet du bail initial et que son arriéré serait inférieur à 5.000 euros pour la période si le Tribunal considérait les effets de la clause d’indexation à compter d’avril 2024.

Mme, [G] lui oppose que la société de mauvaise foi a attendu d’être assignée plutôt que de faire opposition au commandement.

La société LB A 35 s’est continuellement acquittée du montant initial des loyers et provision sur charges selon les montants initiaux prévus au bail du 17 novembre 2017. Elle a contesté l’application de l’indexation que la bailleresse lui a réclamée le 15 avril 2024 après plusieurs années sans la solliciter. Les justificatifs pour la régularisation des charges édités en 2021 ne lui ont été versés qu’à l’occasion de la présente instance sur sa demande.

En application de l’alinéa 1244-1 du code civil, au vu de ces éléments caractérisant la bonne foi du locataire, il sera ordonné de suspendre les effets du commandement de payer délivré le 05 décembre 2024 pendant un délai de 10 mois et de lui accorder un délai de 10 mois pour s’acquitter des sommes dues.

.

Il convient en conséquence de condamner la société LB A 35 au paiement de la somme de 20.125,29 euros au vu du décompte arrêté au 8 septembre 2025 avec intérêts aux taux légal à compter du 5 décembre 2024, date du commandement de payer.

La bailleresse sera autorisée à conserver le dépot de garantie de 1540 euros en compensation de créance.

Il sera ordonné la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire pendant le délai de grâce accordé, en précisant qu’à défaut de paiement à leur terme de ces échéances mensuelles ainsi que du loyer courant ou des provisions mensuelles sur charges, le bailleur sera autorisé à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle et à solliciter, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans réponse pendant quinze jours, son expulsion au besoin de la force publique.

Il y a lieu d’ores et déjà de dire et juger que, dans l’hypothèse où la déchéance du terme serait acquise au profit du bailleur, il serait en outre en droit de solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges et impôts en sus à compter de l’expulsion, et jusqu’au départ du locataire et remise des clés.

***

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SARL LB A 35 partie succombante sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 décembre 2024.

Ni l’équité, ni les circonstances de l’espèce ne commandent de faire exception aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. En conséquence, la SARL LB A 35 sera condamnée à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Mme, [G], [B] la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare sans objet la demande d’injonction de verser les décomptes de charges réelles depuis le 1er décembre 2019,

Vu le commandement de payer délivré le 5 décembre 2024 par SELARL, [S], [L] &, [M], [Q] commissaires de Justice à, [Localité 5] visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail professionnel conclu le 17 novembre 2017 entre, [B], [G] et la SARL LB A 35 ,

Constate que ce commandement de payer est resté infructueux dans le mois de sa délivrance et la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire contractuelle ;

Condamne la SARL LB A 35 à payer à, [B], [G] :

* la somme de 20.125,29 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 8 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

Accorde à la SARL LB A 35 , un délai de 10 mois pour s’acquitter de l’arriéré des loyers et provisions sur charges arrêtés au 8 septembre 2025, d’un montant de 20.125,29 euros ; l’autorise à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 1850 euros, le premier versement devant intervenir le premier du mois suivant la signification de la présente décision, les autres versements tous les premiers des mois suivants et le solde lors du dernier versement ;

Autorise, [B], [G] à conserver la dépôt de garantie de 1.540 euros en compensation de créance,

Ordonne en conséquence la suspension de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivré le 5 décembre 2024,

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance et du loyer courant ainsi que de la provision sur charges, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail professionnel sera résilié, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours, l’expulsion de la SARL LB A 35 des locaux donnés en location , ordonnée, de son chef et de tous occupants de son chef, sans délai et sans nouvelle décision ;

Ordonne en tant que de besoin son expulsion, le cas échéant, avec le concours de la force publique ;

Fixe dans l’hypothèse de la résiliation du bail le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours, outre charges et taxes ; condamne la SARL LB A 35 à son paiement au profit de, [B], [G] , en tant que besoin ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit,

Condamne la SARL LB A 35 à payer à, [B], [G] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SARL LB A 35 aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 décembre 2024.

Et la Présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE