COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. L’ARC EN CIEL, S.E.L.A.R.L. [B] & ASSOCIES c/ [X]

MINUTE N°

DU 06 Janvier 2026

N° RG 25/01500 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QLUJ

Grosse délivrée

à M^e Eric VEZZANI

Expédition délivrée

à Mme [P] [X]

le

DEMANDERESSES:

Syndicat des copropriétaires L’ARC EN CIEL, sis 5 rue Colonel Gassin 06200 NICE

Représenté par son syndic la SARL France Azur Syndic

17 boulevard Victor Hugo

06000 NICE

représentée par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

S.E.L.A.R.L. [B] & ASSOCIES, intervenant volontaire en qualité d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires L’ARC EN CIEL

1 Rue Lamartine

CS 81041

06050 NICE CEDEX 1

représentée par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [P] [X]

née le 09 Octobre 1978 à ERMONT (95120)

4 rue Cuvillière

Le Basseron, Bât. A

69420 CONDRIEU

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 15 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2025 prorogé au 06 Janvier 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [X] est propriétaire du lot 1345 au sein de la copropriété de l’immeuble L’ARC EN CIEL, sis 5 Rue du Colonel GASSIN à NICE (06000).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses demandes et moyens, par lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ARC EN CIEL, représenté par son syndic en exercice, le cabinet France AZUR SYNDIC, a assigné Madame [P] [X] à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 3 juillet 2025 à 14h15, aux fins notamment, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de :

— Condamner Madame [P] [X] au paiement de diverses sommes pour :

o 3 650,65 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 2 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 11 septembre 2024,

o 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

o 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision,

Vu l’audience du 3 juillet 2025, à laquelle la SELARL [C] [B] ET ASSOCIES est intervenue volontairement en qualité d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ARC EN CIEL et a déposé ses conclusions d’intervention volontaire aux termes desquelles elle demande de :

— Déclarer recevable son intervention volontaire,

— Constater qu’elle reprend les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires dans son assignation.

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 15 octobre 2025 à 9 heures afin que la SELARL [C] [B] ET ASSOCIES signifie ses conclusions à Madame [P] [X] non comparante à l’audience du 3 juillet,

A l’audience du 15 octobre 2025,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ARC EN CIEL, représenté maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, excepté le montant de l’arriéré de charges qu’il actualise à la somme de 4 766,66 euros arrêtée au 1er juillet 2025,

La SELARL [C] [B] ET ASSOCIES également représentée, se réfère expressément à ses conclusions d’intervention volontaire déposées à l’audience du 3 juillet 2025 et à ses conclusions additionnelles déposées à la présente audience (qu’elle justifie avoir faites signifier à Madame [P] [X] par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025) aux termes desquelles elle demande de :

— Adjuger de plus fort au syndicat des copropriétaires le bénéfice de son acte introductif d’instance,

— Condamner Madame [P] [X] au paiement de diverses sommes pour :

o 4 766,66 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, suivant décompte arrêté au 1er février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 11 septembre 2024 sur la somme de 3 650,65 euros,

o 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

o 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Madame [P] [X], bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à sa personne et avisée par le greffe du renvoi de l’affaire à l’audience du 15 octobre 2025, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 19 décembre 2025 puis prorogé au 06 janvier 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’intervention volontaire syndicat des copropriétaires de la SELARL [C] [B] ET ASSOCIES

L’article 329 du code de procédure civile dispose que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, en qualité d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaiers de l’immeuble L’ARC EN CIEL, la SELARL [C] [B] ET ASSOCIES est recevable à élever des prétentions pour le compte dudit syndicat au regard de sa qualité pour laquelle il a été désigné selon ordonnance du 26 février 2025.

Son intervention sera donc déclarée recevable.

Sur la créance du syndicat au principal

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que " I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. "

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ".

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Le décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires et la SELARL [C] [B] ET ASSOCIES sollicitent le paiement de la somme de 4 766,66 euros au titre des charges de copropriété dues par Madame [P] [X] à la date du 1er juillet 2025.

A l’appui de leur demande, le syndicat des copropriétaires et la SELARL [C] [B] ET ASSOCIES versent aux débats :

— le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Madame [P] [X],

— les appels de fond,

— le procès-verbal des assemblées générales en date des 31 décembre 2020, 7 avril 2022, 26 juillet 2022, ayant approuvé les comptes et voté les budget prévisionnels de la copropriété,

— l’état de répartition des charges 2019, 2020 et 2021,

— le contrat de syndic en date du 7 avril 2022,

— le décompte des sommes dues arrêté à la somme de 4 766,66 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2025 et le 1er juillet 2025,

— la sommation de payer les charges de copropriété délivré à Madame [P] [X] par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2023 pour un arriéré de charges d’un montant de 6 371,39 euros arrêté au 8 décembre 2022.

En l’espèce, le décompte des sommes dues arrêté au 1er juillet 2025 indique au 13 mars 2025 une reprise du solde débiteur d’un montant de 3 650,65 euros.

Or, si divers décomptes antérieurs à celui arrêté au 1er juillet 2025 sont produits aux débats, aucun décompte postérieur au mois d’août 2023 n’est fourni de sorte que la juridiction est dans l’impossibilité de vérifier le bien-fondé de la reprise au 1er juillet 2025 du solde débiteur d’un montant de 3 650,65 euros.

En conséquence, ce solde débiteur de 3 650,00 euros sera déduit de la somme de 4 766,66 euros.

En vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, Madame [P] [X] ne démontre pas avoir réglé son arriéré de charges d’un montant de 1 116,01 euros au jour où le juge statue en dépit de l’assignation valant mise en demeure de payer

Il y a lieu par conséquent de condamner Madame [P] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ARC EN CIEL, sous administration judiciaire de la SELARL [C] [B] ET ASSOCIES la somme de 1 116,01 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ARC EN CIEL et SELARL [C] [B] ET ASSOCIES sollicitent la condamnation de Madame [P] [X] à la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, Madame [P] [X] en s’abstenant de régler sa dette de charges en dépit de la sommation de payer du 4 janvier 2023 et de l’assignation valant mise en demeure de payer a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ARC EN CIEL dès lors qu’il a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires à l’exercice de sa mission de gestion et d’entretien de l’immeuble. Ce préjudice distinct de celui généré par le simple retard de paiement des charges de copropriété sera légitimement réparé par l’octroi d’une indemnité de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Madame [P] [X] sera condamnée payer cette somme au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ARC EN CIEL, sous administration judiciaire de la SELARL [C] [B] ET ASSOCIES assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [X] succombant sera condamnée aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ARC EN CIEL, sous administration judiciaire de la SELARL [C] [B] ET ASSOCIES , une somme de 700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, version applicable à la date de la saisine de la juridiction, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’intervention volontaire de SELARL [C] [B] ET ASSOCIES ;

CONDAMNE Madame [P] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ARC EN CIEL, représenté par son syndic en exercice, le cabinet France AZUR SYNDIC, sous administration judiciaire de la SELARL [C] [B] ET ASSOCIES , la somme de 1 116,01 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ARC EN CIEL, représenté par son syndic en exercice, le cabinet France AZUR SYNDIC, sous administration judiciaire de la SELARL [C] [B] ET ASSOCIES , la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [P] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ARC EN CIEL, représenté par son syndic en exercice, le cabinet France AZUR SYNDIC, sous administration judiciaire de la SELARL [C] [B] ET ASSOCIES, la somme de 700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [X] aux entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Président