COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01828 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QZVE

Du 22 Mai 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ [R], [D], [D]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Vincent EHRENFELD

M^e Stéphane GIANQUINTO

M^e David VARAPODIO

Président : Madame Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 22 Octobre 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SAS [P] & [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [T] [R]

C/o Monsieur [Y] [R]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE

Mme [F] [D] épouse [A]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE

M. [L] [D]

[Adresse 6]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 03 Février 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 Mars 2026, délibéré prorogé au 22 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [R], Madame [F] [D] épouse [A] et Monsieur [L] [D] sont propriétaires de divers droits et biens immobiliers au sein de la copropriété [Adresse 1] sise à [Adresse 7] [Localité 7], [Adresse 8].

Par exploits de commissaire de justice des 22, 24 et 28 octobre 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a assigné Madame [T] [R], Madame [F] [D] épouse [A] et Monsieur [L] [D] selon la procédure accélérée au fond aux fins de paiement de l’arriéré de charges de copropriété.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 février 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires sollicite :

— la condamnation de Madame [T] [R], Madame [F] [D] épouse [A] et Monsieur [L] [D] à lui payer la somme de 5.281,62 euros au titre de l’arriéré de charges échues au 7 octobre 2025, la somme de 4.177,08 euros au titre des appels de provisions sur charges à échoir du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2026 ainsi que la somme de 181,04 euros au titre des appels de fonds de réserve travaux à du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2026, outre les intérêts au taux légal à compter des mises en demeure jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

— la condamnation solidaire de Madame [T] [R], Madame [F] [D] épouse [A] et Monsieur [L] [D] à lui payer la somme provisionnelle de 2.000 euros pour résistance abusive,

— la condamnation solidaire de Madame [T] [R], Madame [F] [D] épouse [A] et Monsieur [L] [D] aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que Madame [T] [R], Madame [F] [D] épouse [A] et Monsieur [L] [D] n’ont pas payé les charges de copropriété pourtant mises à leur charge aux termes des assemblées générales de copropriétaires.

Aux termes de leurs conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, Madame [F] [D] épouse [A] et Monsieur [L] [D] sollicitent :

— l’irrecevabilité de l’action menée par le syndicat des copropriétaires,

à titre reconventionnel,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu’à leur verser la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

en toutes hypothèses,

— le rejet des demandes de paiement des dommages-intérêts frais irrépétibles du syndicat des copropriétaires,

— le rejet de l’exception d’incompétence soulevée par Madame [R],

— le rejet des demandes de Madame [R],

— la condamnation de Madame [R] à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

— le rejet des demandes délai de paiement présenté par Madame [R],

— la condamnation de Madame [R] à leur payer la somme de 9617,64 euros et plus généralement toute somme auquel il serait tenu à la requête du syndicat des copropriétaires,

— la condamnation de Madame [R] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice subi,

— la condamnation de Madame [R] aux dépens ainsi qu’à leur verser la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent qu’ils subissent depuis plusieurs années l’inertie chronique de leur usufruitière contre laquelle une procédure est pendante devant le tribunal de proximité de Menton après qu’ils ont été contraints d’engager des voies d’exécution forcée à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions soutenues à l’audience, Madame [T] [R] sollicite :

— des délais de paiement (36 mois),

— le rejet de la demande de dommages et intérêts, frais et dépens présentés par le syndicat des copropriétaires,

— la compétence de la juridiction au profit du tribunal de proximité de Menton s’agissant des demandes des consorts [D] [A],

— irrecevabilité des demandes de ces derniers,

— le rejet de leurs demandes à son encontre.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026 prorogé au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la recevabilité de la demande au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1) La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2) Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3) Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6” ;

En application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, il est justifié que Madame [T] [R], Madame [F] [D] épouse [A] et Monsieur [L] [D] sont pour la première usufruitière et pour les autres nus-propriétaires des lots n° 19 et 44 dépendant de l’immeuble LE NEPTUNE.

De plus, il résulte du règlement de copropriété, qu’en cas d’indivision sur un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toute somme due afférente audit lot. Il est en outre expressément précisé que la même solidarité a vocation à s’appliquer en cas de démembrement de la propriété d’un lot.

Il est constaté que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sont bien dues en ce qu’elles résultent des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et le budget prévisionnel.

Ces charges ont fait l’objet d’une mise en demeure en date du 21 août 2025 à chacun des défendeurs, qui n’a pas permis le règlement des sommes dues dans le délai imparti.

Néanmoins, s’agissant des frais de procédure, il convient de noter que le contrat de syndic prévoit dans son point 9 que les frais de constitution de dossier et de suivi de dossier ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles. Or, le syndicat des copropriétaires ne fournit aucun élément permettant de considérer que le syndic a entrepris des diligences exceptionnelles dans la transmission de dossier ou son suivi.

Ainsi, il convient de retirer la somme de 787 euros des sommes dues au titre des frais de rappel ou lettres comminatoires tels qu’ils apparaissent sur le décompte arrêté au 7 octobre 2025 ; seuls demeurent acquis les frais de mise en demeure, au nombre de trois, à hauteur de 204 euros (68 euros x trois indivisaires).

En conséquence, Madame [T] [R], Madame [F] [D] épouse [A] et Monsieur [L] [D] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  4.494,62 euros au titre de l’arriéré de charges échues au 7 octobre 2025,

—  4.177,08 euros au titre des appels de provisions sur charges à échoir du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2026,

—  181,04 euros au titre des appels de fonds de réserve travaux à du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2026,

et ce, outre les intérêts au taux légal à compter des mises en demeure en date du 21 août 2025 jusqu’à parfait paiement.

En outre, il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les seules conditions posées par ce texte étant que la demande soit judiciairement formée et qu’il s’agisse d’intérêts dus pour au moins une année.

Sur la demande de délais de Madame [T] [R] :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contesté que les défendeurs ne paient pas régulièrement leurs charges depuis plusieurs années contraignant ainsi les autres copropriétaires à faire pour eux l’avance des frais afférents au fonctionnement de la copropriété. Madame [T] [R] sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur l’irrecevabilité des demandes des consorts [D] [A] :

Aux termes de l’article 1380 du code de procédure civile, les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l’article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

En l’espèce, les demandes des consorts [D] [A] tendant à voir dans le cadre de cette procédure accélérée au fond :

“condamner Madame [T] [R] au titre de sa contribution à la dette, à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre à la requête du syndicat des copropriétaires [Adresse 1]… en tant que de besoin, la condamner à leur payer la somme globale de 9617,64 euros et plus généralement toute somme à laquelle ils seraient tenus à la requête du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et condamner Madame [T] [R] à leur payer la somme de 5000 euros résultant du préjudice subi de son inertie chronique et de son retard dans le paiement des charges ayant entraîné des poursuites à leur encontre” ne relèvent pas des dispositions ci-dessus rappelées.

En conséquence, les demandes des consorts [D] [A] seront déclarées irrecevables pour défaut de pouvoir juridictionnel du juge saisi.

Sur les demandes de dommages-intérêts :

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le défaut de paiement ait été causé par la mauvaise foi de Madame [F] [D] épouse [A] et Monsieur [L] [D]. Ainsi, il sera débouté de sa demande au titre du préjudice financier subi.

En revanche force est de constater qu’en dépit de multiples rappels et condamnations en paiement des charges de copropriété en sa qualité d’usufruitière, contrevenant au règlement de copropriété qu’elle ne peut ignorer eu égard à l’occupation au long cours au sein de l’immeuble, Madame [T] [R] multiplie les manœuvres dilatoires pour se soustraire à ses obligations vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et contraint même les nus-propriétaires à faire l’avance des sommes dont elle reste redevable en dernier lieu.

En conséquence Madame [T] [R] sera condamnée au paiement d’une somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice financier qu’elle cause à ce dernier, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros à chacun des nus-propriétaires au titre de leur préjudice financier.

Sur les autres demandes :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [D] épouse [A] et Monsieur [L] [D] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de condamner Madame [T] [R], seule, à verser au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 1.200 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Enfin, il sera condamné à supporter les frais légaux de l’éventuelle exécution forcée de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Virginie RELLIER. Vice-présidente du tribunal judiciaire, juge déléguée, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [T] [R], Madame [F] [D] épouse [A] et Monsieur [L] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE NEPTUNE la somme de 8852,74 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 7 octobre 2025, somme portant intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE Madame [T] [R] de sa demande de délais ;

DECLARE irrecevables les demandes de Madame [F] [D] épouse [A] et Monsieur [L] [D] ;

CONDAMNE Madame [T] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [T] [R] à verser à Madame [F] [D] épouse [A] et Monsieur [L] [D] et à chacun, la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [T] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE NEPTUNE la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [R], Madame [F] [D] épouse [A] et Monsieur [L] [D] aux dépens de l’instance.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge délégué et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DÉLÉGUÉ