Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à

la SCP AKCIO BDCC AVOCATS

la SELARL AVOUEPERICCHI

la SCP B.C.E.P.

la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE

la SELEURL FAKT AVOCAT

la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI

la SELARL P.L.M. C AVOCATS

M^e Jérôme PRIVAT

la SCP REY GALTIER

M^e Jacques TARTANSON

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

Le 18 Novembre 2024

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 19/01323 – N° Portalis DBX2-W-B7D-IGWQ

Minute n° JG24/

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble HOTEL DE LINAGE,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par Maître Céline MAURY Associée de l’AARPI ROOM AVOCATS avocats au barreau de Paris, avocat plaidant.

à :

S.A. ALLIANZ IARD,

inscrite au RCS de NANTERRE sous le n° B 542 110 291, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en sa qualité d’assureur de la société JDA (police n° 41737633)

représentée par la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Caisse Régionale de réassurance Mutuelle Agricole du Sud GROUPAMA MEDITERRANEE,

et dont le siège administratif est situé [Adresse 18], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Compagnie d’assurance GROUPAMA SA

prise en sa qualité d’assureur de la société ART DES SOLS., dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

S.A.S. LES ATELIERS DU BOIS SAS

au capital de 8.000 € RCS NIMES 442 677 589, dont le siège social est sis [Adresse 20]

représentée par M^e Jacques TARTANSON, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant,

L’AUXILIAIRE,

assureur de la SARL LES ATELIERS DU BOIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

S.A.R.L. ART DES SOLS,

représentée par son gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée la SELARL AVOUEPERICCHI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

SA SMA

assureur de la SARL [S] et Fils (société radiée), inscrite au RCS de PARIS sous le n° 332 789 296, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée la SELEURL FAKT AVOCAT, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

S.A.R.L. ART,

inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le n°418 548 186, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e BRUN de la SELARL P.L.M. C AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par M^e MELMOUX Patrick membre de la SCP VERBATEAM, avocat plaidant,

S.E.L.A.R.L. [K] [W] ARCHITECTURE,

inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le n°402 296 321, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e BRUN de la SELARL P.L.M. C AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par M^e MELMOUX Patrick membre de la SCP VERBATEAM, avocat plaidant,

Compagnie d’assurances MAF – MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS assureur de ART police 63774/G et assureur de [W] police 137955/B, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par M^e MEGHERBI Férouze, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

S.A.S. QUALICONSULT,

le siège social est sis [Adresse 5], pris en son établissement secondaire, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par la SCP B.C.E.P., avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Compagnie d’assurances AXA FRANCE IARD,

ès qualités d’assureur de la S.A.S. QUALICONSULT, inscrite au RCS DE PARIS sous le n°722 057 460, prise en la personne de son représentant légall en exercice, domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par la SCP B.C.E.P., avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Compagnie d’assurances SMABTP assureur société SELE,

dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par la SELEURL FAKT AVOCAT, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par M^e DURAND Emmanuelle de la SELARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de Marseille, avocats plaidant

Société SELE,

dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par M^e Jérôme PRIVAT, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

M. [G] [X],

demeurant [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

M. [C] [Z] [F],

demeurant [Adresse 12]

n’ayant pas constitué avocat

M. [A] [V] [F],

demeurant [Adresse 10]

n’ayant pas constitué avocat

S.A.R.L. JDA,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, statuant en premier ressort en application de l’article 474 du code de procédure civile, après que la cause a été débattue en audience publique le 16 Septembre 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hôtel de Linage, immeuble du 18ème siècle inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, a été constitué le 27 décembre 2005.

Aux termes de la première assemblée générale du 27 décembre 2005, le syndicat des copropriétaires a voté la restauration de la totalité de l’immeuble en vue de sa remise en état d’habilité moderne.

Sont intervenus à l’opération de rénovation :

la SELARL [W], en qualité d’architecte avec une mission complète de maîtrise d’œuvre, assurée auprès de la MAF dont les honoraires étaient fixés à 10 % du montant hors taxes final des travaux soit 220.585 euros ;la société ART, en qualité d’entreprise générale, dont le gérant était M. [K] [W], au titre d’un marché de travaux d’un montant de 2.205.847 euros TTC ;la société MGPS Conseil, assistant au maître d’ouvrage, désormais radiée à la suite d’une liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d’actifs et dont le gérant, M. [L], est décédé ; la société Qualiconsult, en qualité de bureau de contrôle, assurée auprès d’Axa.

Sont intervenus en qualité de sous-traitants de la société ART:

la société JDA, pour les lots démolition, VRD, gros-œuvre, charpente et couverture ;la société Sele, travaux de façades, assurée auprès de la SMABTP ;la société l’atelier du bois, lot menuiseries extérieures, assurée auprès de l’Auxiliaire, la société [O] & Gignoux, lots électricité, chauffage et VMC, qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire ; la société Art des sols, pour les travaux de dépose et de pose des revêtements des sols.

L’ouvrage a été réceptionné entre avril et juillet 2009.

En mars 2016, des désordres et non-conformités ont été dénoncés par le syndicat des copropriétaires.

***

Par actes délivrés courant février et mars 2019, le syndicat des copropriétaires L’hôtel de Linage a fait assigner devant le juge des référés les intervenants à la construction et leurs assureurs afin que soit ordonnée une expertise judiciaire.

Dans le même temps, le syndicat des copropriétaires a fait assigner devant le tribunal aux fins d’obtenir la condamnation in solidum des défendeurs suivants :

la SELARL [K] [W] (acte du 28 février 2019), la SARL ART (acte du 28 février 2019), la société Axa France (acte du 27 février 2019), la MAF (acte du 27 février 2019), la SMA (acte du 27 février 2019), la SMABTP (acte du 27 février 2019), la société Groupama (acte du 27 février 2019) la société Allianz (acte du 27 février 2019), la SARL Art des sols (acte du 26 février 2019), la SARL JDA (acte du 13 mars 2019), la SAS Qualiconsult (acte du 5 mars 2019), la SARL Sele (acte du 5 mars 2019), la SARL Atelier du bois (acte du 4 mars 2019), la société l’Auxiliaire (acte du 1er mars 2019), M. [F] [A] (citation à domicile – acte du 4 mars 2019), M. [F] [C] (citation à personne – acte du 4 mars 2019), M. [X] [G] (citation à domicile – acte du 4 mars 2019).

à lui payer une somme provisionnelle de 200.000 euros en réparation des désordres et à sursoir à statuer sur les demandes dans l’attente du rapport d’expertise définitive à intervenir.

L’affaire a fait l’objet de multiples renvois à la mise en état dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire de M. [U] qui a été déposé le 28 janvier 2021.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 août 2024, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, 1240 du code civil et L 124-3 du code des assurances, de :

juger le syndicat des copropriétaires de l’hôtel de Linage recevable et bien fondé en ses demandes.

juger que la SELARL [W], la société Qualiconsult et la société Art ont engagé à titre principal leur responsabilité décennale et à titre subsidiaire leur responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’hôtel de Linage.

juger que les sociétés JDA, atelier du bois et [O] & Gignoux ont engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’hôtel de Linage.

juger que les assureurs de responsabilité seront tenus de garantir leurs assurés.

En conséquence,

condamner in solidum la SELARL [W] et son assureur la MAF, la société Qualiconsult et son assureur Axa France, la société ART et son assureur la MAF, la société Allianz en qualité d’assureur de la société JDA, à régler au syndicat des copropriétaires hôtel de Linage :

La somme de 274.418,32 € TTC en réparation des désordres d’infiltrations se décomposant comme suit : o Traitement des remontées capillaires / assèchement des murs : 15.000,00 €

o Mise en place VMI lots 2 à 5 selon devis DT2F : 14.610,00 €

o 1er étage au Nord (terrasse lot 8) : 6.400,00 €

o Balcon du lot n°10 : 1.500,00 €

o Fourniture et Pose de gouttières et descentes en Zinc côté [Adresse 19] et côté Cour : 21.639,20 €

o Locaux professionnels, cage d’escalier du rez-de-chaussée : 116.310,00 €

o Réfection du revêtement de sol en calades : 40.100,00 €

o Cour et toitures voisines : 13.200,00 €

o Honoraires de maitrise d’œuvre : 22.679,20 €

Total global HT : 249.471,20 €

TVA 10 % : 24.947,12 €

Total global TTC 274.418,32 €

o La somme de 100.020 € en réparation du préjudice de jouissance subis par les lots 3, 4 et 5.

condamner in solidum la SELARL [W] et son assureur la MAF, la société Qualiconsult et son assureur Axa France, la société Art et son assureur la MAF, la société Allianz es qualité d’assureur de la société JDA, la société atelier du bois et son assureur L’Auxiliaire, la société [O] & Gignoux et son assureur Groupama à régler au syndicat des copropriétaires hôtel de Linage :

— La somme de 96.942,42 € TTC en réparation des défauts décomposant comme suit : d’étanchéité à l’eau et à l’air des menuiseries extérieures en bois, des non conformités des amenées d’air frais et de l’extraction par VMC, les installations techniques (électricité, VMC et Chauffage) et des appuis se décomposant comme suit:

o Enveloppe de coût suivant estimation établie par M. [N] [R]

Mise en conformité des installations techniques thermiques et électriques

— Équilibrage des phrases sans délesteur pour 11 logements : 5.500,00 €

— Centrale de programmation et fil pilote : 5.500,00 €

+ Mise en conformité thermostat du lot 6 : 1.000,00 €

Total : 13.000,00 €

o Reprise des non conformités affectant les menuiseries, appuis et autres 67.117,50 €

Total Travaux 80.117,50

Honoraires de Maîtrise d’œuvre

complète calculés au taux de 10 % : 8.011,75 €

Total global HT 88.129,25 €

TVA 10 % 8.812,92 €

Total global TTC 96.942,42 €

A titre subsidiaire, sur la garantie de la MAF assureur de la société ART,

JUGER que la MAF doit sa garantie sous réserves de l’application de l’article L 113-9 du code des assurances et de l’article 5.2 des conditions générales produites (pièce MAF n°9) et la condamner à justifier la réduction proportionnelle applicable à l’indemnité due par elle pour les présents sinistres.

En toutes hypothèses,

débouter l’ensemble des défenderesses de leurs demandes.

condamner in solidum la SELARL [W] et son assureur la MAF, la société Qualiconsult et son assureur Axa France, la société Art et son assureur la MAF, la société Allianz es qualité d’assureur de la société JDA, la société atelier du bois et son assureur L’Auxiliaire, la société [O] & Gignoux et son assureur Groupama à régler au syndicat des copropriétaires hôtel de Linage la somme de 18.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamner également in solidum aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître Camille Delran conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 30 août 2024, la SELARL [K] [W] et la SARL ART demandent au tribunal, au visa des articles 1231-1, 1240, et 1792 du code civil, de :

I. Sur les prétendus dommages matériels

a. Sur le volet de la responsabilité des constructeurs :

Juger que l’HOTEL DE LINAGE est exempt de désordres de nature décennale ;

A titre subsidiaire, juger que la SARL [K] [W] et la SARL ART ne voient pas leur responsabilité engagée en ce que le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL DE LINAGE a accepté des travaux ne pouvant résoudre le phénomène de remontées capillaires.

A titre infiniment subsidiaire, juger que la SELARL [W] et la SARL ART ne voient pas leur responsabilité engagée du fait des obligations qui leur ont été imposées par l’Administration.

En tout état de cause, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à leur encontre.

b. Sur le volet de la responsabilité de droit commun :

limiter le montant des réparations à la somme de 1 000€ au titre des menus désordres relevant du lot n°6.

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’encontre de la SELARL [K] [W] et de la SARL ART ;

A titre subsidiaire, juger que la SELARL [W] et la SARL ART ne voient pas leur responsabilité engagée ;

En conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à leur encontre.

c. A titre subsidiaire : dans l’hypothèse d’une responsabilité retenue à l’encontre de la SELARL [W] et de la SARL ART

juger que le montant des demandes du syndicat des copropriétaires devra être ramené à plus juste proportion et ne pourra dépasser la somme de 62.900 € HT.

II. Sur le prétendu préjudice de jouissance

juger irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’hôtel de Linage ;

En toute hypothèse, débouter le syndicat des copropriétaires de l’hôtel de Linage de ses demandes à l’encontre de la SELARL [K] [W] et de la SARL ART.

III. A titre subsidiaire : sur la responsabilité des intervenants

juger inapplicables les exclusions de garanties de la MAF à l’encontre de la SELARL [W] ;

débouter la MAF, la SMABTP, l’Auxiliaire, la SARL Sele, Allianz, SAS Qualiconsult et la société Axa France Iard de ses demandes et prétention à l’encontre de la SELARL [K] [W] et la SARL ART.

juger que la SELARL [K] [W] et la SARL ART, seront relevées et garanties par la MAF, la compagnie Allianz, assureur de JDA, la SARL Sele et la SMABTP, la compagnie Axa et la société Qualiconsult la compagnie L’Auxiliaire et la SAS l’atelier du bois des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

En tout état de cause, condamner tout succombant à payer à la SELARL [W] et à la SARL ART la somme de 10.000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens et frais d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 août 2024, la MAF, recherchée en qualité d’assureur de la SELARL [K] [W] et de la société ART, demande au tribunal de :

à titre principal, rejeter toutes demandes formées contre la MAF en sa qualité d’assureur de la société ART, écarter toute responsabilité de la SELARL [W] et la mettre hors de cause, ainsi que la MAF ;

à titre subsidiaire si la SELARL [W] était condamnée, mettre la MAF hors de cause et rejeter toutes demandes à son égard, rejeter toutes condamnations in solidum ; rejeter tous préjudices matériels excédant les montants retenus par l’expert et limiter toutes condamnations dans les termes retenus par celui-ci, rejeter tous préjudices immatériels, condamner in solidum la société ART, Allianz, l’Auxilliaire, la société Groupama, la société Sele et la SMABTP, Qualiconsult et Axa France à relever et garantir indemne la MAF,rejeter toutes demandes excédant ses conditions et limites relativement à sa franchise et son plafond notamment,condamner tous succombants à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 novembre 2023, la société Qualiconsult et son assureur Axa demandent au tribunal de :

à titre principal, écarter toute responsabilité de la société QUALICONSULT dans le cadre des désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires, débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Qualiconsult et de son assureur Axa au titre de la police d’assurance souscrite le 08.03.2010 à effet au 01.01.2009, rejeter toute demande de condamnation in solidum envers la société Qualiconsult et la société Axa.

à titre subsidiaire, juger que la société Axa n’est pas tenue à garantir son assuré Qualiconsult des préjudices immatériels, dire que la société Qualiconsult et Axa sont relevés et garantis par les SELARL [W] et son assureur MAF, la société Sele et son assureur SMABTP, la société atelier du bois et son assureur L’Auxiliaire, la société JDA et son assureur Allianz, la société [O] et Giraud et son assureur Gan Assurances si leur responsabilité venait à être mise en jeu, débouter de toute autre demande émanant des autres défendeurs à l’égard de Qualiconsult et la société Axa France Iard son assureur.

en tout état de cause, condamner tout succombant à payer à la société Axa France Iard et Qualiconsult la somme de 3.000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entier dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 mai 2022, la société Allianz en qualité d’assureur de la société JDA demande au tribunal de :

à titre principal, juger qu’il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires que la société JDA soit réellement intervenue sur le chantier litigieux et, le cas échéant, quelle était l’étendue et la nature de son intervention ;juger qu’aucune imputabilité du fait des désordres allégués ne saurait être retenue à la charge de la société JDA ;juger que la société Allianz est en droit de se prévaloir d’une non-assurance au titre des activités « couvertures-charpente-zinguerie » et « menuiseries bois » ;juger que les garanties souscrites par la société JDA auprès de la société Allianz sont non mobilisables ; rejeter l’intégralité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires ou par tout autre contestant à l’encontre de la société Allianz, comme étant mal fondées.prononcer la mise hors de cause de la société Allianz, prise en qualité d’assureur de la société JDA.

à titre subsidiaire,

Sur les demandes relatives aux travaux de reprise :

rejeter comme mal fondées les demandes d’indemnisation supérieures à la somme de 88.209 euros TTC retenue par l’expert judiciaire.

Sur les demandes relatives aux pertes locatives :

juger que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité à agir pour solliciter une indemnisation pour les copropriétaires des lots 3,4 et 5 ; juger qu’aucune preuve de l’existence de pertes de loyer n’est rapportée par la copropriété, et encore moins de lien de causalité entre ce préjudice et les désordres allégués.rejeter l’intégralité des demandes formulées au titre des pertes locatives.

En tout état de cause, sur les franchises opposables :

faire application dans les obligations de la compagnie ALLIANZ IARD en toute hypothèse de la franchise conventionnellement stipulée et limiter le montant des condamnations au plafond conventionnel de garantie, opposables à tout contestant à défaut de mise en jeu d’une quelconque garantie obligatoire

Sur les condamnations in solidum sollicitées :

rejeter toute demande de condamnation in solidum de la société ALLIANZ IARD avec les autres défendeurs au titre des dommages étrangers à la sphère d’intervention de la société JDA.

Sur les appels en garantie :

condamner in solidum les sociétés [W], ART, Sele, et Qualiconsult et leurs assureurs, les sociétés AXA France, la MAF, la SMABTP, ou celles ou ceux contre qui l’action compétera le mieux, à relever et garantir la société Allianz de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre.

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires et/ou tout autre succombant à payer à la société ALLIANZ IARD la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner le syndicat des copropriétaires et/ou tout autre succombant aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de la SCP REY GALTIER, avocats aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 novembre 2023, la société l’atelier du bois demande au tribunal de :

rejeter la demande d’appel en garantie formulée sans aucun fondement juridique ni factuel par la société Qualiconsult et la compagnie Axa à l’encontre de la société l’atelier du bois ;à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes dirigées injustement à l’encontre de la société l’atelier du bois dont la responsabilité ne saurait être engagée, en l’absence de désordre décennal ou de manquement contractuel qui lui serait imputable ;à titre subsidiaire, condamner la compagnie l’Auxiliaire à garantir la société atelier du bois de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; condamner la partie succombante à verser à la société atelier du bois la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er mai 2024, la société l’Auxiliaire, recherchée en tant qu’assureur de la société l’atelier du bois, demande au tribunal de :

à titre principal : juger que les menuiseries extérieures mises en œuvre par la SAS L’atelier du bois ne sont affectées d’aucun désordre de nature décennale, juger que la SAS L’atelier du bois n’a commis aucune faute en lien de causalité avec les désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires, juger que ni la responsabilité extra-contractuelle, ni la responsabilité contractuelle de la SAS L’atelier du bois , intervenue en qualité de sous-traitant, ne peut être recherchée en l’espèce en l’absence de toute faute commise par elle dans le cadre de l’exécution de son marché, En conséquence, juger que la garantie de L’Auxiliaire n’a pas vocation à être mobilisée en l’espèce, débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble hôtel de linage, la société ART ainsi que toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de l’Auxiliaire en ce qu’elles sont mal fondées A titre subsidiaire, condamner in solidum la SELARL [W] et son assureur la MAF, la société Qualiconsult et son assureur AXA France, la société ART et son assureur la MAF, la société Allianz es qualité d’assureur de la société JDA, et la société [O] & Gignoux et son assureur Groupama, à intégralement la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre. juger que la SA L’Auxiliaire est bien fondée à opposer ses franchises contractuelles à son assuré, En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble hôtel de linage, la société ART, ainsi que toute autre partie succombant, à payer chacun à la société L’Auxiliaire une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, écarter le bénéfice de l’exécution provisoire dans l’hypothèse où le tribunal entrerait en voie de condamnation à l’encontre de la concluante.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 décembre 2022, la société Art des sols demande au tribunal de :

dire et juger que les désordres affectant l’immeuble ne lui sont pas imputables, la mettre hors de cause et rejeter toutes demandes formées à son encontre, condamner le syndicat des copropriétaires de l’hôtel de Linage à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Philippe Pericchi en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2024, la société Groupama et la Caisse Régionale de Réassurance Mutuelle Agricole du Sud Groupama Méditerranée demandent au tribunal de :

mettre hors de cause la société Groupama ; dire et juger que la Caisse Régionale de Réassurance Mutuelle Agricole du Sud Groupama Méditerranée intervient volontairement en qualité d’assureur « responsabilité civile du chef d’entreprise » et « responsabilité décennale des entreprises de construction » de la société Art des sols, jusqu’à la date du 31 décembre 2016, dire et juger qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre de la compagnie d’assurance Groupama, en qualité d’assureur de la société Art des sols, par l’ensemble des parties à l’exception du syndicat des copropriétaires, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées à l’encontre de la compagnie d’assurance, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble hôtel de Linage à payer la somme de 2.000 € à la compagnie d’assurance Groupama au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2022, la société Sele demande au tribunal de :

rejeter toute demande dirigée à l’encontre de la société SELE ; condamner les sociétés ART, [W] et la MAF, Qualiconsult et Allianz à relever et garantir indemne la société Sele ; condamner le syndicat des copropriétaires et Allianz à payer à la société Sele la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 juillet 2024, la SMABTP et la SMA, en qualité d’assureurs de la société Sele, demandent au tribunal, de :

à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires, les sociétés [W] et ART ainsi que la MAF ou toute autre partie au procès de leurs demandes de condamnation formées à l’encontre de la SMABTP recherchée en qualité d’assureur de la société Sele, en l’absence de toute responsabilité de cette dernière retenue par l’expert ; Mettre la SMABTP purement et simplement hors de cause.

à titre subsidiaire, fixer à la somme de 88.209 € le coût des travaux de reprise des désordres tel qu’évalué par l’expert ;débouter le syndicat des copropriétaires pour le surplus ;juger que le syndicat des copropriétaires est irrecevable, faute de qualité à agir, à réclamer une indemnisation au titre des pertes de loyers pour les lots 3, 4 et 5 ;le débouter de sa demande formée de ce chef ; condamner in solidum les sociétés [W], la MAF, Qualiconsult et Allianz à relever et garantir la concluante de toute condamnation prononcée par impossible à son encontre ; juger que la concluante est bien fondée à opposer le montant de sa franchise contractuelle.

En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires, ou à tout le moins les sociétés [W] et ART ainsi que la MAF ou tout autre succombant à payer à la SMABTP la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marion Cailar, avocat aux offres de droit.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des moyens des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assignés, M. [G] [X], M. [C] [F], M. [A] [F] et la SARL JDA n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire.

Par ordonnance du 2 mai 2024, le juge de la mise en état a fixé la clôture de l’instruction au 2 septembre 2024. A l’audience du 16 septembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes de mises hors de cause et d’intervention volontaire

Il convient de constater la mise hors de cause de la société Groupama et de recevoir l’intervention volontaire de la Caisse Régionale de Réassurance Mutuelle Agricole du Sud Groupama Méditerranée.

Aucune demande n’est dirigée contre la société Art des sols et de son assureur la Caisse Régionale de Réassurance Mutuelle Agricole du Sud Groupama Méditerranée

Ces parties seront en conséquence mises hors de cause, conformément à leur demande.

II. Sur la demande d’indemnisation des préjudices consécutifs au désordre portant sur les infiltrations et l’humidité des murs et du plafonds du rez-de-chaussée

L’article 1792 du code civil dispose que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

Il convient d’examiner chacun des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires.

Sur l’origine et la qualification du désordre

L’expert décrit ce désordre en page 22 de son pré-rapport : « Présence d’infiltrations et d’humidité persistantes sur les murs et plafonds en voûtes des locaux du rez-de-chaussée, sur les enduits, pierres apparentes et joints. Les sols sont dégradés au rez-de-chaussée.

Après plusieurs contrôles d’humidité à l’humitest les murs sont saturés d’eau du fait de fortes remontées capillaires depuis le sous-sol en l’absence d’étanchéité au droit de la cour et terrasses.

Le revêtement calade de la cour et le réseau d’évacuation des eaux pluviales vers l’extérieur est incomplet ou inexistant.

Les prescriptions de la maîtrise d’œuvre n’ont pas prévu la collecte des eaux pluviales ni d’avaloir de sol, ni système de protection contre les remontées capillaires dans les murs concernés.

L’inoccupation des locaux professionnels du RDC depuis 2009 est un facteur d’aggravation des dégradations du fait de l’absence de chauffage, d’aération et de menus travaux de maintenance.»

Aucun procès-verbal de réception n’a été produit. L’expert a cependant considéré que la réception des travaux avait eu lieu entre avril et juillet 2009, ce qui n’est contesté par aucune des parties.

Il n’est pas contesté que ces remontées d’humidité sont apparues postérieurement à la réception, qu’elles n’étaient ni apparentes, ni réservées à cette date.

En revanche, la SELARL [W] conteste la qualification décennale de ce désordre aux motifs qu’aucune atteinte à la solidité n’a été mise en exergue par l’expert et qu’aucune impropriété de l’immeuble à la destination convenue entre les parties n’existe, les lots du rez-de-chaussée étant destinés à un usage professionnel ou commercial.

L’impropriété à destination est déterminée en fonction de la finalité de l’ouvrage affecté de désordres, et doit s’apprécier par référence à la destination convenue entre les parties. Toutefois, un ouvrage, qui n’est pas hors d’air et hors d’eau, est impropre à sa destination.

En l’espèce, les lots situés au rez-de-chaussée n’étaient pas destinés à être habités mais à être utilisés comme locaux professionnels. Cela étant, l’expert a constaté que les murs étaient saturés d’eau du fait de fortes remontées capillaires depuis le sous-sol, ce qui constitue une impropriété à destination, l’étanchéité d’un ouvrage devant être assuré, dès lors qu’il est destiné à être utilisé quotidiennement par des professionnels. Ce désordre relève en conséquence de la garantie décennale.

Sur la responsabilité des constructeurs

S’agissant d’une responsabilité de plein droit, la mise en œuvre de la responsabilité décennale des constructeurs suppose l’existence d’un lien d’imputabilité entre le dommage constaté et l’activité des personnes réputées constructeurs.

Le syndicat des copropriétaires agit à l’encontre de la SELARL [W], la société ART, l’assureur de la société JDA, ainsi qu’à l’encontre de la société Qualiconsult.

1) La SELARL [W]

Il résulte du rapport d’expertise que la cause de ce désordre réside dans le revêtement en pierre de la cour et des réseaux d’eaux pluviales vers l’extérieur qui sont incomplets ou inexistants. L’expert indique que ce sont les prescriptions de la maîtrise d’œuvre qui sont la cause du désordre puisqu’elle n’a pas prévu la collecte des eaux pluviales, ni d’avaloir de sol, ni de système de protection contre les remontées capillaires dans les murs.

L’expert relève également que :

l’architecte n’a pas prévu de réseau de gouttières et descentes ; l’étanchéité des deux terrasses nord n’a pas été réalisé avec un complexe « circulable », ce qui provoque l’afflux des eaux d’infiltrations et des désordres à la voute d’arrête du rez-de-chaussée ; l’absence d’un dispositif d’imperméabilisation sous les revêtements de dallage refait à neuf du rez-de-chaussée.

L’expert ajoute que l’inoccupation des locaux depuis 2009 constitue un facteur d’aggravation des dégradations du fait de l’absence de chauffage, d’aération et de menus travaux de maintenance.

Ainsi, le désordre relatif aux infiltrations procède d’un choix de l’architecte, que ce dernier revendique puisqu’il indique avoir agi, en accord avec le syndicat des copropriétaires, conformément aux prescriptions de l’architecte du patrimoine.

L’acceptation des risques par le maître de l’ouvrage

La SELARL [W] soutient que le syndicat des copropriétaires a accepté de faire réaliser des travaux qui n’avaient pas vocation à supprimer les problèmes de remontées capillaires et donc de maintenir l’humidité des murs dans le but de préserver l’intégrité du bâtiment. Elle se prévaut ainsi d’une cause d’exonération de sa responsabilité constituée par l’acceptation des risques par le maître de l’ouvrage. Elle expose plus spécifiquement que :

le syndicat a accepté la réalisation d’une étude préalable confiée à un architecte du patrimoine, les représentants du syndicat des copropriétaires ont participé à des réunions aux cours desquelles les contraintes architecturales ont été présentées ainsi que l’évolution du projet eu égard aux prescriptions imposées par l’architecte du patrimoine et l’administration ; le syndicat des copropriétaires a eu connaissance du diagnostic patrimonial de Mme [T] (architecte du patrimoine) et de l’adaptation du projet opérée par la SELARL [W].

Le syndicat des copropriétaires conteste avoir renoncé à des travaux ayant pour objet de remédier aux remontées capillaires des murs du rez-de-chaussée. Il nie avoir été destinataire du rapport établi par l’architecte du patrimoine préconisant l’acceptation des remontées capillaires. Il expose avoir voté en décembre 2005 la mise aux normes d’habitabilité moderne de l’immeuble, n’avoir reçu aucune information de M. [W] sur les problèmes d’humidité et le renoncement à tout système d’assèchement.

Sur ce :

L’acceptation délibérée des risques par le maître de l’ouvrage constitue une cause d’exonération du maître d’œuvre à condition que ce dernier ait été clairement informé des risques inhérents à sa décision.

En l’espèce, le rapport de Mme [P] [D], architecte du patrimoine, intitulé « Diagnostic patrimonial de l’hôtel de Linage » indique en page 11 au paragraphe « Traitement des remontées par capillarité » que « les murs en élévation de l’hôtel de Linage présentent des traces de remontées d’eau par capillarité sur une hauteur moyenne de 3,00 mètres (…). Ce phénomène est assez important et concerne toutes les maçonneries du rez-de-chaussée. Il résulte des caractéristiques techniques de ces constructions, en particulier de l’absence d’arase étanche. (…)

Il s’ensuit que l’humidité du sol remonte dans les maçonneries, la limite entre parties sèches et parties humides se déplaçant en fonction du changement hygrométrique du sol. Dans la zone de déplacement de cette limite, se produit une migration de sels qui provoque la dégradation des joints et l’altération de la pierre de moellons et d’appareil, par apparition de la pulvérulence, de desquamation et d’alvéolisation. Ces « maladies » de la pierre aboutissent inéluctablement à une perte de matière plus ou moins importante, avec parfois une perte de cohésion de la structure interne de la pierre.

Les prescriptions techniques en remède à ces désordres sont développées au chapitre des élévations.

Mais se pose la question de l’attitude générale à adopter quant à la cause de ces désordres. Toutes les techniques, parfois prescrites par les professionnels, visant à contenir l’eau sont à éliminer ; les techniques d’assèchement peuvent être envisagées, mais elles n’auront pas d’effet radical. Il est donc préférable d’accepter le phénomène comme le faisaient nos anciens, en en limitant les effets sur la solidité des ouvrages par l’utilisation de matériaux hydrophiles (…) qui favorisent la respiration des maçonneries et l’évaporation. Les parements de pierre comme les enduits au mortier de chaux, en particulier de chaux aérienne, acceptent les traces d’humidité, qui en patinent l’aspect ».

Le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de l’existence de l’étude réalisée par Mme [P] [D] puisqu’il en a voté le principe lors d’une assemblée générale du 27 avril 2006, cette étude ayant coûté 29.302 euros TTC.

La SELARL [W] produit le compte rendu d’une réunion en date du 7 décembre 2006 qui s’est tenue à l’hôtel de Linage en présence de Mme [P], de M. [W], de M. [L] (assistant du maître d’ouvrage) et de M. [J] syndic bénévole. Il est indiqué que Mme [P] a remis son étude préalable aux participants à cette réunion et que M. [W] a informé les participants qu’une nouvelle demande de permis de construire devait être déposée à la mairie de [Localité 17].

Toutefois, il ne résulte pas de ces éléments que :

la SELARL [W] ait insisté sur les conséquences de l’absence de traitement de l’humidité des murs du rez-de-chaussée auprès du syndicat des copropriétaires ; la SELARL [W] ait informé clairement le syndicat des copropriétaires de son choix de ne pas procéder au traitement de l’humidité, conformément aux préconisations de Mme [P].

Le rapport tel qu’il est rédigé par Mme [P] [D] n’est pas catégorique sur le traitement ou non à effectuer sur ces remontées d’humidité. Ce rapport indique notamment que des techniques d’assèchement peuvent être envisagées mais qu’elles n’auront pas d’effet radical. La SELARL [W] ne démontre pas avoir exposé au maître de l’ouvrage les différentes possibilités techniques envisageables, dans le respect des contraintes architecturales inhérentes à l’inscription en monument historique, susceptibles d’être mises en œuvre pour traiter ou non les remontées par capillarité. Par conséquent, il ne peut être considéré que le syndicat des copropriétaires ait accepté en connaissance de cause de ne pas traiter les remontées d’humidité. Cette cause exonératoire ne sera donc pas retenue.

Le fait du prince

La SELARL [W] se prévaut du fait du prince en soutenant que le permis de construire accordé par la mairie de [Localité 17] imposait le respect des prescriptions techniques de l’architecte des bâtiments de France et de la DRAC du 6 juillet 2007.

Pour s’opposer à cette cause d’exonération, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le diagnostic établi par l’architecte du patrimoine n’a pas de caractère contraignant et que le conseil régional des monuments historiques n’a pas interdit l’assèchement des murs du rez-de-chaussée de l’immeuble.

Sur ce :

En droit des contrats administratifs, le fait du prince est constitué par le fait imprévisible résultant de la prise d’une mesure licite par l’administration contractante laquelle entraîne le bouleversement de l’équilibre du contrat.

En droit civil, cette notion a pu être retenue comme constituant un cas spécifique de force majeure.

En l’espèce, les préconisations de Mme [P] [D] contenues dans son rapport intitulé « Diagnostic patrimonial du l’hotel de Linage » n’ont aucun caractère normatif. Ce rapport n’est pas un acte administratif s’imposant au syndicat des copropriétaires, il ne revêt aucune dimension contraignante et constitue une analyse historique et technique destinée à restaurer le bien en préservant son intégrité. Il s’agit de préconisations mais non de prescriptions administratives. Le moyen tiré du fait du prince sera donc rejeté.

Aussi, la SELARL [W] doit être déclarée responsable du désordre relatif aux remontées par capillarité sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

2) La société ART

La société ART est intervenue en qualité d’entreprise générale de l’ensemble des travaux et a conclu un marché de travaux avec le syndicat des copropriétaires pour un montant de 2.205.847 euros. Le désordre relatif aux remontées d’humidité lui est donc imputable et sa responsabilité est engagée en application de l’article 1792 du code civil.

3) La société Qualiconsult

Le syndicat des copropriétaires soutient que le contrôleur engage sa responsabilité décennale en ce que les problèmes d’humidité de l’immeuble étaient susceptibles d’avoir des conséquences sur la structure de l’immeuble et d’affecter sa solidité. Il ajoute que l’expert judiciaire a retenu la responsabilité de la société Qualiconsult en connaissant le contenu de sa mission.

Pour s’opposer à la demande formée à son encontre, la société Qualiconsult soutient que sa mission se limitait à contrôler la solidité de l’ouvrage de sorte qu’elle n’avait pas à émettre d’avis ou de réserve sur les problèmes d’humidité.

Sur ce :

En application de l’article L. 125-1 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, le contrôleur technique a pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d’être rencontrés dans la réalisation des ouvrages.

Il engage sa responsabilité décennale si le dommage est la réalisation d’un risque dont il avait mission de contribuer à en prévenir la survenance.

Le 23 mai 2006, le syndicat des copropriétaires et la société Qualiconsult ont conclu une convention de contrôle technique. La mission de la société Qualiconsult se limitait à contrôler :

la solidité des ouvrages, la sécurité des personnes dans les bâtiments d’habitation, le recollement des procès-verbaux d’essai des installations.

Il s’ensuit que le désordre relatif aux infiltrations n’entrait pas dans sa mission en ce qu’aucune atteinte à la solidité de l’ouvrage n’est en jeu.

Par conséquent, la société Qualiconsult n’engage pas sa responsabilité décennale. La demande du syndicat des copropriétaires à son encontre et son assureur Axa sera rejetée.

4) La société JDA

Cette société a fait l’objet d’une liquidation judiciaire par jugement du 10 décembre 2019 du tribunal de commerce de Tarascon.

La société Allianz, son assureur, fait valoir que l’intervention de la société JDA et l’étendue de cette intervention ne sont pas démontrées avec précision ; que seule une facture adressée à la société ART permet d’affirmer qu’elle était en charge du lot «charpente couverture zinguerie isolation de la toiture » ; qu’aucun document contractuel n’a été versé aux débats dans le cadre de l’instance et des opérations d’expertise permettant de démontrer que la société JDA a eu la charge d’autres lots.

La SELARL [W] et la société ART soutiennent que les travaux de la société JDA ont porté sur la réouverture des baies existantes des portes et fenêtres, les enduits dont ceux à la chaux, la reprise des calades, le traitement des points singuliers dont une gouttière.

Sur ce :

La SELAR [W] et la société ART produises deux factures sur situation qui démontrent que la société JDA était en charge du lot lot «charpente couverture zinguerie isolation de la toiture » mais également de travaux en lien avec les désordres relatifs aux remontées capillaires, à savoir :

les enduits à la chaux sur les murs et voutes des locaux professionnels du rez-de-chaussée, la reprise des calades, la pose de la zinguerie.

La responsabilité de la société JDA à l’égard du syndicat des copropriétaires est fondée sur l’ancien article 1382 du code civil et implique la preuve de malfaçons.

Or, il ne résulte pas que la société JDA soit responsable de malfaçons dans les champs d’intervention qui étaient les siens. Il s’ensuit que sa responsabilité n’est pas engagée à l’égard du maître de l’ouvrage.

Ainsi, la SELARL [W] et la société ART sont responsables de plein droit, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, envers le syndicat des copropriétaires de l’hôtel du Linage, du désordre relatif aux remontées d’humidité.

C. Sur la garantie des assureurs

L’article L. 124-3 du code des assurances dispose que « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

La MAF assureur de la SELARL [W]

Pour refuser sa garantie, la MAF se prévaut de deux moyens :

une extension de garantie devait être souscrite dès lors que M. [W] intervenait comme gérant de la SELARL [W] en qualité d’architecte, comme gérant de la société ART entreprise générale de construction et comme copropriétaire, ce qui n’a pas été le cas, l’avenant dont il se prévaut étant signé par lui seul et ne mentionnant que sa qualité de copropriétaire ; la garantie ne s’applique qu’aux actes professionnels d’architecte accomplis dans le respect du code des devoirs professionnels des architectes ; qu’en assumant une triple qualité, la SELARL a méconnu ses devoirs d’impartialité, d’intégrité et de loyauté.

En réponse, la SELARL [W] indique que :

aucune clause ne limite la garantie lorsque l’architecte est une personne morale dont le gérant est copropriétaire ou gérant d’une autre entreprise intervenant à l’opération ; une extension de garantie a été convenue entre la SELARL et la MAF ; subsidiairement, l’assureur a accepté l’aggravation du risque puisqu’il a accusé réception de la déclaration de l’information de la SELARL [W] relative au fait que M. [W] était gérant de la société ART et a continué à percevoir les indemnités.

En réponse, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

la MAF était parfaitement au courant de ce que le gérant de la SELARL [W] était le gérant de la société ART, également assurée auprès de la MAF, et copropriétaire ; aucune confusion n’était possible tant pour l’assureur que pour le maître de l’ouvrage sur les rôles de la SELARL [W], la société ART et M. [W] qui étaient connus de tous.

Sur ce :

L’extension de garantie

Les conditions générales du contrat d’assurance souscrit par la SELARL [W] auprès de la MAF stipulent :

« Extensions de la garantie soumises à déclaration préalable

Pour certaines activités ou opérations n’entrant pas dans le champ d’application de la garantie, une extension peut être accordée, sous réserve d’un accord exprès préalable et écrit. Sont notamment concernées:

2.1 les opérations dans lesquelles, outre la qualité de maître d’oeuvre, l’architecte a, de quelque manière que ce soit, la qualité de maître d’ouvrage (architecte construisant, à titre professionnel ou non professionnel, directement ou indirectement, totalement ou partiellement pour son compte) propriétaire, copropriétaire, promoteur, gérant ou associé d’une société civile immobilière, constructeur-vendeur….

2.2 les opérations dans lesquelles, au-delà de l’activité de maître d’oeuvre, l’architecte participe, de quelque manière que ce soit, à la réalisation matérielle des travaux : contractant général, architecte bâtisseur, détenteur de parts dans une société de construction… (…..) ».

Pour que la garantie de la MAF soit mobilisable, il faut que l’architecte bénéficie d’une extension de garantie dans deux hypothèses :

lorsque l’architecte a « de quelque manière que ce soit » la qualité de maître d’ouvrage propriétaire ou copropriétaire ; lorsque l’architecte participe « de quelque manière que ce soit, à la réalisation matérielle des travaux ».

En l’espèce, il résulte d’un courrier de la MAF et d’un avenant annexé à ce courrier en date du 15 juillet 2008 que l’assureur a été informé de ce que la SELARL [W] avait la qualité de maître d’œuvre et de maître d’ouvrage pour l’opération de rénovation de l’hôtel de Linage.

En revanche, la SELARL n’a pas déclaré à la MAF que dans le cadre de cette opération elle participait indirectement à la réalisation matérielle des travaux puisque son gérant, M. [K] [W], était également gérant de la société ART, entreprise générale ayant conclu le marché de travaux avec le syndicat des copropriétaires. Une telle déclaration était indispensable pour que l’architecte puisse prétendre à l’extension de garantie dès lors qu’il participait à la réalisation matérielle des travaux « de quelque manière que ce soit ». Cette formulation englobe l’hypothèse où le gérant d’une société d’architecte est également gérant de la société d’entreprise générale. De fait, la SELARL [W] l’avait parfaitement compris puisqu’elle a déclaré la qualité de copropriétaire de son gérant.

L’acceptation de l’aggravation des risques

Aux termes de l’article L. 113-4 alinéa 3 du code des assurances, « l’assureur ne peut plus se prévaloir de l’aggravation des risques quand, après en avoir été informé de quelque manière que ce soit, il a manifesté son consentement au maintien de l’assurance, spécialement en continuant à recevoir les primes ou en payant, après un sinistre, une indemnité ».

La renonciation à l’aggravation du risque suppose que l’assureur ait été informé clairement de la modification de l’aléa. Or, en l’espèce, il n’est pas démontré que la MAF ait eu connaissance de ce que dans le cadre de l’opération de rénovation de l’hôtel de Linage, le gérant de son assuré personne morale était le gérant de la société d’entreprise générale en charge du marché de travaux. Le fait que la société ART soit assurée pour son activité de conception auprès de la MAF ne permet pas de conclure que la MAF savait que celle-ci intervenait dans l’opération de construction.

Par conséquent, la garantie de la MAF n’est pas mobilisable. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de son action directe à l’encontre de la MAF et la SELARL [W] sera déboutée de sa demande de garantie.

La MAF assureur de la société ART

La MAF conteste être l’assureur de la société ART pour son activité d’entreprise générale. Elle indique que cette société n’est assurée que pour son activité de concepteur mais que ce n’est pas en cette qualité qu’elle est intervenue dans l’opération de rénovation de l’hôtel de Linage.

La société ART soutient être assurée aux termes d’une assurance complémentaire couvrant sa responsabilité civile à l’égard des tiers.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’une entreprise générale doit assurer la conception et la gestion d’un projet de construction ; que les conventions spéciales permettant de comprendre ce qui est garantie au titre des missions autres que de maîtrise d’œuvre ne sont pas produites par l’assureur.

Sur ce :

Le contrat produit par la société ART est intitulé « contrat d’assurance des responsabilités professionnelles des concepteurs ». Il n’a donc pas pour objet l’activité d’entreprise générale de la société ART, étant relevé que c’est en qualité de constructeur et non de concepteur que cette société est intervenue dans l’opération de rénovation de l’hôtel de Linage.

En outre, le contrat complémentaire dont elle fait état (police n° 254338) n’est pas versé aux débats.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de son action directe à l’encontre de la MAF et la SELARL [W] et la société ART seront déboutées de leur demande de garantie.

D. Sur le coût des travaux de reprise

L’expert a évalué le coût des travaux de reprise à la somme totale de 88.209 euros TTC correspondant aux travaux de reprise suivants :

traitement des remontées capillaires, neutralisation des sels minéraux et mise en œuvre d’un système électronique d’assèchement : 15.000 euros HTétanchéité de la terrasse extérieure : 6.400 euros HTétanchéité du balcon du lot n° 10 : 1.500 euros HTréfection des enduits des locaux professionnels et de la cage d’escalier, outre le refouillement et bouchons en pierre identique, brossage, ragréage et réfection des joints de pierre assemblée formant les voutes : 4.200 euros HTfourniture et pose de gouttières et descentes en zinc : 11.400 euros HTréfection du revêtement de sol en calade : 10.500 euros. total : 61.900 euros HT

Il a fixé les honoraires de maîtrise d’œuvre à la somme de 10 % (soit 6.190 euros), outre un taux de TVA de 10 %.

En définitive, le coût des travaux de reprise tel que proposé par l’expert s’élève à la somme de 74.280 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite une indemnisation d’un montant de 274.418,32 euros, la différence correspondant aux éléments suivants :

La mise en place d’un système de ventilation mécanique par insufflation pour un montant de 14.610 euros HT.

L’expert judiciaire n’a pas considéré qu’un tel système était indispensable à la reprise des infiltrations de sorte que la nécessité de tels travaux de reprise n’apparaît pas démontrée, le rapport établi non contradictoirement par M. [H] ne pouvant être privilégié par rapport au rapport d’expertise judiciaire. Ce coût ne sera pas retenu.

La fourniture et la pose de gouttières pour un montant de 21.639,20 euros TTC au lieu de 11.400 euros ;

Le syndicat des copropriétaires fait état d’un devis d’un montant de 21.639,20 TTC en date du 15 juin 2023. Postérieur de plus de deux ans au rapport d’expertise, ce devis n’a pas été discuté lors des opérations d’expertise de sorte qu’il n’y a pas lieu de le retenir au détriment de l’évaluation réalisée par l’expert judiciaire.

La reprise des murs du rez-de-chaussée pour un montant de 116.310 euros au lieu de 17.100 euros

Le syndicat des copropriétaires fait état d’un devis du 27 août 2023, établi postérieurement au rapport définitif de l’expert judiciaire du 28 janvier 2021. Ce devis n’a donc pas pu être débattu lors des opérations d’expertise.

L’expert judiciaire explique avoir évalué le coût des travaux de reprise en ne tenant compte que des surfaces de mur endommagées et non l’intégralité de celles-ci. Cette méthode doit être approuvée en ce qu’elle permet de n’indemniser que les préjudices directement causés par le désordre, ce qui n’est pas le cas du devis du 27 aout 2023. Par conséquent, il ne sera pas retenu.

La reprise du revêtement de sol en calades de la cour pour un montant de 40.100 euros au lieu de 10.500 euros

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de l’évaluation établie par M. [H] qui a tenu compte d’une superficie à reprendre plus importante que celle de l’expert judiciaire lequel a indiqué dans sa réponse à un dire (en page 14 du rapport définitif) : « Pour la surface calculée de la calade nous avons déduite celle préservée déjà existante dans le respect de l’obligation de son authenticité ». Il n’est pas démontré que les conclusions du rapport expertal soient inexactes de sorte que l’évaluation de l’expert judiciaire sera retenue.

La cour et les toitures voisines pour un montant de 13.200 euros

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 13.200 euros au titre de la cour et des toitures voisines sans que cette demande ne soit explicitée alors même que l’expert judiciaire a indiqué que « les dispositions existantes sur la propriété [F] ne sont pas de nature à aggraver les phénomènes de transmission d’humidité ».

En définitive, la SELARL [W] et la société ART seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 74.280 euros TTC au titre de la réparation du désordre relatif aux infiltrations des murs et plafonds du rez-de-chaussée.

E. Sur les appels en garantie

La SELARL [W] et la société ART demandent à être garanties par :

la compagnie Allianz, assureur de la société JDA, la société Sele et son assureur la SMABTP, la société Qualiconsult et son assureur Axa.

L’assureur de la société JDA

La demande formée à l’encontre de la compagnie Allianz sera rejetée pour les motifs dejà développés.

La société Sele et son assureur la SMABTP

La société Sele avait le lot n° 4 « façades – pierres de tailles » correspondant à :

la démolition du plancher en dalle béton armé 60 m², le nettoyage des façades et pignons y compris la dépose des ouvrages parasites, des tuiles couvrant les chéneaux, le rejointoiement des parements de pierres de taille, la restauration des maçonneries en pierre de taille, les emmarchements et seuils.

La société Sele n’avait donc pas la charge des travaux de réfection de l’humidité présente. Elle démontre avoir averti par courrier l’architecte des risques de dégradation rapide des parements en l’absence de traitement contre l’humidité et ce le 15 octobre 2008. Aucune faute ne peut donc lui être reprochée et sa responsabilité ne sera pas retenue. La demande formée à son encontre et celle de son assureur la SMABTP sera rejetée.

La société Qualiconsult et son assureur l’Axa

La demande formée à l’encontre de la compagnie Allianz sera rejetée pour les motifs dejà développés.

III. Sur la demande d’indemnisation des préjudices consécutifs au désordre portant sur les menuiseries extérieures

A. Sur le fondement de la responsabilité décennale

Le syndicat des copropriétaires estime que la pose de fenêtre avec un simple vitrage constitue une non-conformité relevant de la garantie décennale. Il expose qu’il n’est pas démontré que l’hôtel de Linage ait bénéficié d’une dérogation à la règlementation thermique et que la pose d’un double vitrage aurait modifié le caractère du bâtiment ou son apparence de manière inacceptable.

En défense, la SELARL [W] et la société ART font valoir que l’article 131-25 du code de la construction et de l’habitat et plus généralement la règlementation thermique dont se prévaut le maître de l’ouvrage ne sont pas applicables en ce que le dépôt du permis de construire (6 mars 2007) est antérieur à la date du décret du 19 mars 2007. Ils indiquent également que les menuiseries sont conformes aux prescriptions techniques de l’administration et à celles de l’architecte du patrimoine. Ils ajoutent enfin qu’aucune malfaçon n’a été constatée dans la réalisation des menuiseries.

Sur ce :

Les menuiseries extérieures ont été réalisées par la société l’atelier du bois en simple vitrage, conformément à ce qui lui a été demandé par la société ART.

Le sapiteur a indiqué que « du point de vue thermique les simples vitrages bien qu’imposés par la réglementation des Monuments Historiques (voir ci-dessus), sont bien entendu une hérésie thermique et ce d’autant plus que les dimensions des menuiseries sont très importantes (hauteur fréquente 2,50 m) et qu’au troisième étage il n’est pas prévu de volet bois intérieur à ces menuiseries, d’où un effet de paroi froide très inconfortable ».

S’agissant de la règlementation applicable, le décret n° 2007-363 du 19 mars 2009 a instauré une règlementation thermique codifiée aux articles R.131-25 et suivant du code de la construction et de l’habitation.

L’article 4 alinéa 2 de ce décret dispose que : « Les dispositions prévues aux articles R. 131-26 et R. 131-27 s’appliquent aux travaux pour lesquels la date de dépôt de la demande de permis de construire, ou, si les travaux ne sont pas soumis à ce permis, la date d’acceptation des devis ou de passation des marchés relatifs à ces travaux, est postérieure au 31 mars 2008 ».

En l’espèce, le permis de construire a été déposé le 6 mars 2007. Les articles R. 131-26 et suivants du code la construction et de l’habitation ne sont pas applicables.

S’agissant du permis de construire, il est mentionné que le pétitionnaire devra respecter les prescriptions du service départemental de l’architecture et du patrimoine du Gard et celles de la direction régionale des affaires culturelles en date du 6 juillet 2007.

Il est indiqué au point 5 du permis : « absence de précisions sur les menuiseries à conserver, à restaurer, à restituer ».

Il s’ensuit que l’architecte ne démontre ni prescription, ni prohibition relative aux menuiseries de la part de l’administration qui n’a pas pu se prononcer.

Il résulte du rapport de l’architecte du patrimoine que « la pose de vitrage isolant n’est pas proscrite en soi, mais elle doit se faire sans augmentation de la section des petits bois et sans diminution des volumes vitrés ».

En outre, le procès-verbal du 27 décembre 2005 indique que l’assemblée générale des copropriétaires a confié à M. [W] la mission d’étudier la restauration et la remise en état d’habitabilité moderne de l’immeuble. Aussi, il incombait à l’architecte de concevoir des menuiseries extérieures permettant à la fois d’habiter l’immeuble et de respecter l’intégrité historique du bâtiment.

Le tribunal doit déterminer si la restauration de l’immeuble avec des menuiseries en simple vitrage constitue une atteinte à la destination de l’ouvrage ou non, en ce que son habitabilité serait compromise.

Le sapiteur a indiqué que le simple vitrage était une « hérésie thermique ». Toutefois, le tribunal relève que ce même sapiteur a indiqué (en page 20 du pré-rapport) que « les occupants sont quasiment unanimes : le plancher chauffant est parfaitement en mesure de chauffer les appartements ». Par conséquent, la pose de menuiseries avec un simple vitrage ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination de sorte que la responsabilité décennale de la SELARL [W] et de la société ART n’est pas engagée.

Surabondamment, la pose de menuiseries en simple vitrage était visible au jour de la réception, étant rappelé que le syndicat des copropriétaires était assisté par un professionnel, la société MGPS Conseil.

B. Sur le fondement de la responsabilité contractuelle

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires entend engager la responsabilité contractuelle de la SELARL [W], de la société ART et de la société Qualiconsult.

S’agissant de la SELARL [W], il est allégué d’un manquement au devoir d’information et de conseil à l’égard du syndicat des copropriétaires. Toutefois, le tribunal relève qu’il est notoire que le simple vitrage présente une qualité thermique inférieure à un double vitrage . En outre, le syndicat des copropriétaires n’a jamais, entre 2009 (date de la réception des travaux) et 2016, critiqué la réalisation de menuiseries avec du simple vitrage, ce qui tend à démontrer qu’il en avait accepté le principe.

En outre, le syndicat des copropriétaires était assisté par la société MGPS Conseil de sorte qu’il ne peut valablement soutenir avoir été mal informé sur la nature et les conséquences du choix d’installer des menuiseries en simple vitrage.

Par conséquent, la responsabilité contractuelle de la SELARL [W] n’est pas engagée.

La responsabilité contractuelle de la société Qualiconsult ne l’est pas non plus dès lors que sa mission avait trait à la solidité des ouvrages.

Par ailleurs, aucune malfaçon n’est imputable à la société Sele. L’expert a indiqué que les menuiseries avaient été réalisées conformément aux plans et que leur état actuel résultait de travaux réalisés postérieurement à la réception et de leur non-entretien. La responsabilité délictuelle de la société Sele n’est donc pas engagée à l’égard du maître de l’ouvrage.

Elle ne l’est pas, sur le fondement contractuel, à l’égard de la SARL ART.

IV. Sur la demande d’indemnisation des préjudices consécutifs au désordre relatif à la ventilation naturelle et mécanique contrôlée des appartements

La matérialité d’un désordre affectant la ventilation n’a pas été constatée lors des opérations d’expertise.

Le sapiteur a indiqué en page 25 du pré-rapport que :

les entrées d’air sont suffisantes, l’extraction de l’air vicié réalisé par trois caissons de ventilation fonctionne parfaitement, aucun des occupants ne s’est plaint de la ventilation.

Le sapiteur a uniquement prescrit le nettoyage de la totalité des bouches pour des raisons d’hygiène et d’efficacité.

La demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires de ce chef sera rejetée.

V. Sur la demande d’indemnisation des préjudices consécutifs au désordre relatif aux dysfonctionnements des systèmes de chauffage dans les appartements

M. [R] [N], sapiteur, a consté que :

les installations électriques en triphasé étaient à équilibrer pour 10 logements sur 11, les puissances souscrites des abonnements électriques devraient ainsi pouvoir être revues à à la baisse, le chauffage au sol est le plus adapté pour permettre le confort des occupants dans leur zone de vie, les puissances installées en 2009 sont globalement cohérentes avec les besoins, sauf en partie pour les logements du 1er étage dont il était prévu que les locaux du rez-de-chaussée devaient être occupés et chauffés.

Les défauts relevés par le sapiteur ne remettent pas en cause l’habitabilité des appartements et donc leur destination.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il est impossible de chauffer correctement les appartements. Toutefois, le sapiteur a indiqué que les occupants étaient « quasiment unanimes : le plancher chauffant est parfaitement en mesure de chauffer les appartements, abstraction faite des quelques problématiques de dysfonctionnement des thermostats, ou de sa non utilisation par la locataire du logement n° 16 au 3ème étage à qui l’ont n’a pas expliqué qu’il fallait attendre au moins 12 heures pour quel rayonnement du plancher se fasse sentir ».

Le fait que les appartements présentent des diagnostics de performance énergétiques peu élevés ne porte pas nécessairement atteinte à leur habitabilité. Il en est de même de la surconsommation électrique alléguée, étant relevé que le sapiteur a constaté que l’utilisation du système de chauffage n’était pas optimale. Ainsi, il a relevé que « la possibilité de piloter le plancher chauffant par fil pilote associé à la tarification heures creuses ou à une centrale de programmation » n’était jamais réalisée. Le sapiteur a indiqué que sous réserves de rééquilibrage des installations, les abonnements électriques pourraient être revus à la baisse.

Aucune impropriété à la destination n’étant démontrée, la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires sera rejetée en ce qu’elle est formée à l’encontre de la SELARL [W] et la société ART.

En outre, la demande formée à l’encontre de la société Groupama ne peut qu’être rejetée, cette société contestant être l’assureur de la société [O] et Gignoux et le syndicat des copropriétaires ne prouvant pas l’existence d’une quelconque obligation de garantie.

VI. Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices.

Il est constant qu’un syndicat des copropriétaires peut subir un préjudice de jouissance si le trouble est relatif à des parties communes, ce qui est le cas en l’espèce des lots situés au rez-de-chaussée. Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires est recevable.

Toutefois, il doit être rappelé que le syndicat des copropriétaires n’a jamais mis en location les lots situés au rez-de-chaussée qui étaient destinés à un usage professionnel.

Cette décision est sans rapport avec les infiltrations qui sont apparues progressivement aux dires de l’expert. Par conséquent, la demande d’indemnisation du préjudice de perte de loyers doit être rejetée.

VII. Sur les demandes accessoires

La SELARL [W] et la société ART succombent et seront condamnées in solidum au paiement des dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

Il sera accordé aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande la condamnation in solidum de la SELARL [K] [W] et de la SARL ART à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hôtel de Linage la somme de 10.000 euros ; à la société Qualiconsult et Axa la somme de 2.500 euros ; à la société Allianz la somme de 2.500 euros ; à la société Atelier du bois la somme de 2.500 euros ; à la société l’Auxiliaire la somme de 2.500 euros ; aux sociétés SMA et SMABTP la somme de 2.500 euros ; à la MAF la somme de 2.500 euros.

En outre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hôtel de Linage doit être condamné à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

2.500 euros à la société art des sols ; 2.500 euros à la société Groupama ; 2.500 euros à la société Sele.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

REÇOIT l’intervention de la Caisse Régionale de Réassurance Mutuelle Agricole du Sud Groupama Méditerranée ;

MET hors de cause la société Art des sols, la SA Groupama et la Caisse Régionale de Réassurance Mutuelle Agricole du Sud Groupama Méditerranée en sa qualité d’assureur de la société Art des sols ;

DÉCLARE la SELARL [K] [W] et la SARL ART responsables in solidum sur le fondement de l’article 1792 du code civil du désordre relatif aux infiltrations situées au rez-de-chaussée de l’immeuble ;

CONDAMNE in solidum la SELARL [K] [W] et la SARL ART à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hôtel de Linage au titre de la réparation de ce désordre la somme de 74.280 euros TTC ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hôtel de Linage ;

REJETTE les demandes de la SELARL [K] [W] et la SARL ART à l’encontre de la MAF et des autres intervenants à la construction au titre de ses appels en garantie ;

CONDAMNE in solidum la SELARL [K] [W] et la SARL ART à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hôtel de Linage la somme de 10.000 euros ; à la société Qualiconsult et Axa la somme de 2.500 euros ; à la société Allianz la somme de 2.500 euros ; à la société Atelier du bois la somme de 2.500 euros ; à la société l’Auxiliaire la somme de 2.500 euros ; aux société SMA et SMABTP la somme de 2.500 euros ; à la compagnie MAF la somme de 2.500 euros ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hôtel de Linage à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  2.500 euros à la société art des sols ;

—  2.500 euros à la société Groupama ;

—  2.500 euros à la société Sele ;

REJETTE les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SELARL [K] [W] et la SARL ART à payer les dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision n’est pas exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT