N° RG 24/00559 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GG7A

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me [Z], vestitaire T40

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[E] [P]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS PARIS SOUS LE N° 824 541 148)

dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

représentée par l Me [F] [Z], demeurant 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40, postulant de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber – 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516 plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [P]

demeurant 23 bis rue du tronc – 28630 NOGENT-LE-PHAYE

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

En présence de : Romane PAUL, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 12 Novembre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 2 juin 2023, la SCI GILMA a donné à bail à Monsieur [E] [P] un appartement situé 23bis rue du Tronc 28630 NOGENT LE PHAYE pour un loyer mensuel de 700€ hors charges.

Suivant acte sous-seing privé en date du 1er juin 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire de Monsieur [E] [P], le contrat de cautionnement “Visale”, pris en application de l’article 7.1 de la Convention Etat- UESL (Union des entreprises et des salariés pour le logement) du 24 décembre 2015, stipulant que la caution serait subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de la SCI GILMA a fait signifier le 15 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 1.340€ visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement du locataire. La société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [P] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— de condamner ce dernier au paiement :

— de la somme de 3.440 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 novembre 2023 sur la somme de 1.340 euros,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2024 puis renvoyée à l’audience du 12 novembre 2024 où elle a été évoquée.

A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES – représentée son conseil- reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 9.740 euros.

A l’appui de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES soutient sur le fondement de l’article 2306 du code civil qu’elle a été régulièrement subrogée dans les droits du bailleur. Elle expose au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 novembre 2023.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [E] [P] n’est ni présent ni représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

* La subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Selon l’article 1346 du Code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En vertu de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. L’article 2306 du code civil dispose enfin que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la caution du locataire, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir aux fins de voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale stipule en son article 8 qu’en application de l’article 2306 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle et que la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

Il ressort des quittances subrogative en date des 20 octobre 2023, 2 février 2024, 27 mai 2024 et 26 octobre 2024, des attestations produites et du décompte actualisé à la date du 29 octobre 2024, que la société ACTION LOGEMENT SERVICE a réglé à la SCI GILMA la somme de 9.740 euros en paiement du loyer dû par Monsieur [E] [P].

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a par conséquent qualité à agir.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à la présente situation, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 20 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience fixée le 11 juin 2024.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2024.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, le bail conclu le 2 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 13 :« Clause résolutoire et clauses pénales ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.340 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du15 janvier 2024.

Monsieur [E] [P], non comparant, n’apporte aucun élément concernant sa situation. En outre, le diagnostic social ne permet pas de connaître la situation réelle de Monsieur [E] [P]. En l’absence de reprise du loyer et d’éléments permettant de s’assurer de la possibilité par l’intéressée de respecter un échéancier, il n’a pas été envisagé de lui accorder des délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [E] [P] devra quitter le logement qu’il occupe actuellement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [E] [P] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [P] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9.740 euros à la date du 29 octobre 2024.

Monsieur [E] [P], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 9.740 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.340 € à compter du commandement de payer (15 novembre 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Compte tenu de l’absence de délais, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [E] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [E] [P] sera condamné à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable à agir et recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juin 2023 entre la SCI GILMA et Monsieur [E] [P] concernant l’appartement situé 23bis rue du Tronc 28630 NOGENT LE PHAYE sont réunies à la date du 15 janvier 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 15 janvier 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de la SCI GILMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [E] [P] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9.740€ (neuf mille sept cent quarante euros) (décompte arrêté au 29 octobre 2024, incluant le mois de octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023 sur la somme de 1.340€ (mille trois cent quarante euros) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [E] [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [E] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE Monsieur [E] [P] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN