TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00982 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KSC3

[N] [V]

C/

[I] [W] [O]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 24 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

Mme [N] [V]

née le 21 Octobre 1994 à

3 Rue Des Fougères

64121 SERRES CASTET

représentée par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience par Maître Thomas AUTRIC, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE :

Mme [I] [W] [O]

née le 05 Octobre 1998 à NIMES (GARD)

14 Rue Haute

30490 MONTFRIN

comparante en personne assistée de M^e Wendy SORIANO, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 09 Septembre 2024

Date des Débats : 06 janvier 2025

Date du Délibéré : 24 février 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 24 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon acte sous seings privés en date du 1er mai 2021, la société civile immobilière JYN a donné à bail à Madame [O] [I] une maison d’habitation située sur la commune de MONTFRIN (30490), 14 rue Haute moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 730,00€.

Par courrier recommandé en date du 25 octobre 2023, la SCI JYN donnait congé à la locataire pour le terme du bail renouvelé, soit le 1er mai 2024.

Ce congé était fondé sur la volonté de vendre le logement, et offre d’achat était faite à Madame [O] [I] d’acquérir le bien au prix de 180.000,00€ frais de mutation en supplément.

Madame [O] [I] accusait réception dudit recommandé le 26 octobre 2023, et n’usait pas de son droit de préemption.

Par acte authentique en date du 21 mars 2024, la SCI JYN cédait le bien immobilier à Madame [V] [N], qui en devenait unique propriétaire.

A l’expiration du délai de préavis, soit le 1er mai 2024, Madame [O] [I] se maintenait dans les lieux.

Par assignation délivrée le 07 juin 2024, Madame [V] [N] attrayait Madame [O] [I] devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 09 septembre 2024 afin de voir :

— constater la résiliation du bail au 1er mai 2024 par l’effet du congé

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— refuser toute demande de délai

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur, en garantie des sommes qui pourront être dues

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 730,00€ par mois

— la condamner au paiement de la somme de 1500,00€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens

Initialement appelée à l’audience du 09 septembre 2024, l’affaire était successivement renvoyée au 06 janvier 2025.

En demande, Madame [V] [N] comparait représentée par son avocat. Elle maintient ses demandes initiales, et conclut à la validité du congé. Elle s’oppose à l’irrecevabilité de l’assignation soulevée en défense et à l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées en défense tenant à l’insalubrité du logement.

En défense, Madame [O] [I] comparait représentée par son avocat. Elle conclue à l’irrecevabilité de l’assignation tenant à l’absence de dénonce de cet acte a représentant de l’Etat dans le département.

Elle sollicite que le congé soit annulé et conclut au rejet de l’ensemble des demandes de Madame [V].

Elle sollicite la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 13140€ pour préjudice de jouissance, sa condamnation à la remise en état du logement, la fixation du loyer à la somme de 365,00€ mensuelle et que son maintien dans les lieux soit ordonné.

Elle sollicite que l’exécution provisoire soit écartée en cas de prononcé de l’expulsion.

L’affaire est mise en délibéré au 24 février 2025.

MOTIFS

1/ Sur la demande principale :

Suivant les dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile: « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même Code précise :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 15.II de la loi du 06 juillet 1989, en vigueur au 25 octobre 2023, date de délivrance du congé contesté dispose :

« II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’artricle 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. »

Sur l’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de dénonce au Préfet

Madame [O] soulève dans ses conclusions l’irrecevabilité de l’assignation faute d’avoir été dénoncée au représentant de l’Etat dans le département.

Elle se fonde sur l’article 24 III de la loi su 06 juillet 1989 qui dispose :

« III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, (…) »

Madame [V] conclut au rejet de cette irrecevabilité, et soutient que cette exigence n’est prévue que dans l’hypothèse où l’assignation aurait été délivrée pour manquement du locataire à ses obligations.

En l’espèce, il est constant que le congé délivré par la SCI JYN le 25 octobre 2023 est fondé sur la vente de la maison de village qu’elle occupe, au prix de 180.000,00€ outre frais de mutation.

Il ressort dudit congé délivré à la défenderesse que ce dernier respecte les conditions prévues par l’article 15II de la loi du 06 juillet 1989.

L’article 24 III impose à peine d’irrecevabilité la dénonce de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département, lorsque le but poursuivi est le constat de la résiliation du bail de par le jeu de la clause résolutoire.

La délivrance d’un congé, peu importe son motif, n’emporte pas le jeu de la clause résolutoire du contrat, et l’assignation visant à obtenir l’expulsion de l’occupant qui se maintient dans les lieux à l’issue du délai de préavis n’a pas à être dénoncée en Préfecture.

Par conséquent, Madame [O] sera déboutée de sa fin de non-recevoir.

Sur la demande principale

S’il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé, il relève de sa compétence de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé

En l’espèce, le bail consenti à Madame [O] [I] à effet au 1er mai 2021 pour une durée de trois ans expirait le 30 avril 2024 à minuit conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé pour vendre notifié le 26 octobre 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée, et Madame [O] n’a pas usé de son droit de préemption dans les délais impartis, ni contesté ledit congé.

Aussi, le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable le 1er mai 2024 par l’effet du congé, que la défenderesse ne conteste pas.

Madame [O] [I] qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date.

Il convient dès lors d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose :

« Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

Par conséquent, il y a lieu de considérer que les meubles de Madame [O] [I] subiront le sort réservé par ces dispositions.

2/ Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Aussi, il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [O] [I] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

3/ Sur les demandes reconventionnelles de Madame [O]

Il sera rappelé qu’il est de jurisprudence constante qu’il n’appartient pas au Juge des Référés, non saisi du fond, de statuer sur des demandes de dommages et intérêts, de se prononcer sur la décence du logement et partant de cantonner le montant du loyer, d’autant que Madame [O] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er mai 2024.

Par conséquent, il conviendra de la renvoyer à mieux se pourvoir.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [O] [I] sera condamnée à payer à Madame [V] [N] la somme de 1000,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [O] [I] supportera la charge des dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par Madame [O] [I],

CONSTATONS que les conditions de délivrance à Madame [O] [I] par la SCI JYN d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 1er mai 2021 concernant la maison d’habitation située sur la commune de MONTFRIN (30490), 14 rue Haute sont réunies,

CONSTATONS que le bail a expiré le 30 avril 2024 à minuit,

DECLARONS Madame [O] [I] occupante sans droit ni titre depuis le 1er mai 2024,

ORDONNONS l’expulsion de Madame [O] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais des dispositions de l’article L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution,

RAPPELONS que les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux subiront le sort des dispositions de l’article L433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNONS Madame [O] [I] à payer par provision à Madame [V] [N] à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

DECLARONS le Juge des Contentieux de la protection statuant en référé incompétent pour statuer sur les demandes reconventionnelles de Madame [O] [I], et la renvoyons à mieux se pourvoir,

CONDAMNONS Madame [O] [I] à payer à Madame [V] [N] la somme de 1000,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNONS Madame [O] [I] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,