TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01088

N° Portalis DBX4-W-B7J-T7AC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

S.C.I. [U] [D], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

C/

[F] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à Maître Gilles SOREL

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. [U] [D], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [F] [K], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Cheyenne SOEBANDI, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er mars 2017, à effet au 1er mars 2017, la SCI [U] [D] a donné à bail à Monsieur [F] [K], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à TOULOUSE (31200), pour un loyer de 618 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 60 euros, assorti du parking n°8.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [U] [D] a fait signifier le 25 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 27 mars 2025, la SCI [U] [D] a fait assigner Monsieur [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé à l’audience du 20 juin 2025 en lui demandant de :

— constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail les liant,

— ordonner en conséquence, son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef,

— le condamner au paiement d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation correspondant aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la reprise effective des locaux,

— le condamner à lui payer la somme de 3.503 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges selon décompte arrêté au 24 mars 2025, mois de mars 2025 inclus, le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, somme à parfaire au jour de l’audience,

— le condamner à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 20 juin 2025 a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Selon ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, la SCI [U] [D], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.723,02 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience et indique être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

Elle expose que le chèque auquel fait référence le défendeur du montant du reliquat du mois de juin 2025 est en date du 27 juin 2025 et que celui-ci n’a pas encore été adressé au bailleur de sorte que son bon encaissement ne peut être vérifié.

Elle conteste également le montant de l’échéancier sollicité en défense, du fait que Monsieur [S] [K] serait hébergé prochainement à titre gratuit.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de La SCI [U] [D].

Monsieur [F] [K], représenté par son conseil, selon ses conclusions en défense soutenues oralement à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de :

Lui accorder un délai de 36 mois afin de s’acquitter de la dette locativeCondamner la SCI [U] [D] aux entiers dépens,Débouter la SCI [U] [D] de ses demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [S] [K] reconnaît le montant de la dette mais explique être dans une situation difficile, élevant seul sa fille alors qu’il est actuellement sans emploi. Il fait état de ressources mensuelles à hauteur de 1.049,20 euros, justifiant le congé donné à la bailleresse à effet au 15 juillet 2025.

Indiquant être hébergé par la suite à titre gratuit, il dit pouvoir consacrer ses efforts au remboursement de l’arriéré locatif, dont il sollicite un échéancier sur 36 mois, indiquant avoir réglé le loyer du mois de juin 2025 d’une part, par le paiement par chèque adressé le 24 juin 2025 à l’agence MARGAU IMMO, gestionnaire du logement d’un montant de 386 euros, d’autre part par le versement de la CAF d’un montant de 363 euros.

Il fait état du bénéfice de l’aide juridictionnelle totale pour demander à ne pas être condamné aux dépens, ni aux frais irrépétibles.

Il est renvoyé aux conclusions de Monsieur [F] [K], pour l’exposé complet de ses prétentions.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SCI [U] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 25 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.162,22 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 25 décembre 2024.

Cependant Monsieur [F] [K] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que seul le versement de la CAF est intervenu le 05 juin 2025 pour un montant de 363 euros. Le chèque dont la copie est versée aux débats est daté du 27 juin 2025, soit le jour de l’audience, sans pour autant savoir si la provision est suffisante pour permettre d’être assuré de son encaissement, ce qui ne permet pas de considérer, au jour de l’audience, que le versement du loyer courant a repris.

En outre, l’attestation de France travail du 17 juin 2025 produite par Monsieur [S] [K] mentionne un paiement pour la période du 1er juillet 2024 au 17 juin 2025, d’un montant de 12.818,93 euros, représentant en moyenne, des paiements mensuels de 1.068,24 euros.

Or, compte tenu du montant du loyer, de sa charge de famille et des autres dépenses courantes auxquelles Monsieur [F] [K] doit faire face, les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, augmenté de l’absence de capacité à faire face en l’état à la dette, il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [F] [K] à ce titre.

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [F] [K], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

— Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par La SCI [U] [D] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [F] [K] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.874,66 euros à la date du 13 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif des locataires le coût du commandement de payer (151,64€), qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 4.723,02€.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [F] [K], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doit être condamné au paiement de la somme de 4.723,02 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [F] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 748,18 euros à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la procédure ayant été rendue nécessaire par un défaut de paiement des loyers et charges, Monsieur [F] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation, Monsieur [F] [K] supportera une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 25 décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 mars 2017 et liant La SCI [U] [D] à Monsieur [F] [K], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Adresse 8] (31200) et le parking n°8 ;

REJETONS la demande de suspension des effets de cette clause ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [K] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La SCI [U] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (748,18 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [K] à payer à la SCI [U] [D] à titre provisionnel la somme de 4.723,02 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 13 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [K] à payer à la SCI [U] [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE