Du 13 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00233 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AY7

[U] [P], [O] [P]

C/

[X] [M], [Y] [Z] [V] [K]

— Expéditions délivrées à

Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA

[X] [M]

— FE délivrée à

Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA

Le 13/06/2025

Avocats : Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 juin 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Madame [U] [P]

née le 24 Juillet 1982 à [Localité 15]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentée par Maître DUBREUIL, avocat au Barreau de Bordeaux, substituant Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocat au barreau de Toulouse,

Monsieur [O] [P]

né le 17 Octobre 1980 à [Localité 13]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représenté par Maître DUBREUIL, avocat au Barreau de Bordeaux, substituant Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocat au barreau de Toulouse,

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [M]

né le 29 Août 1996 à [Localité 21] (COTE D’IVOIRE)

[Adresse 2] [Adresse 11] [Adresse 3]

[Localité 7]

Présent

Monsieur [Y] [Z] [V] [K]

né le 02 Mai 1979 à [Localité 20]

[Adresse 19]

[Localité 8]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premoier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 18 et 19 août 2022, à effet du 23 août 2022, Madame [U] [P] et Monsieur [O] [P] ont donné à bail à Monsieur [X] [M] un logement situé [Adresse 4] [Adresse 12] [Adresse 6] [Adresse 5] à [Localité 17] moyennant un loyer initial de 482 euros et 105 euros de charges.

Suivant acte sous seing privé en date du 18 août 2022, Monsieur [Y] [Z] [V] [K] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, Madame [U] [P] et Monsieur [O] [P] ont fait délivrer à Monsieur [X] [M] un commandement de payer la somme de 1.478,21 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [Y] [Z] [V] [K] le 2 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 8 et 17 janvier 2025, Madame [U] [P] et Monsieur [O] [P] ont assigné Monsieur [X] [M] et Monsieur [Y] [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 mars 2025 aux fins de voir :

— Constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui a été consenti le 28 août 2022 à Monsieur [X] [M] par Madame [U] [P] et Monsieur [O] [P], pour le local d’habitation situé [Adresse 18] à [Adresse 16], et ce en application des dispositions de la Loi du 6 juillet 1989,

— Ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 14] Publique,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [M] et Monsieur [Y] [Z] [V] [K] à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 620,13 € par mois,

— Dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

— Dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

— Condamner solidairement Monsieur [X] [M] et Monsieur [Y] [L] [K] à payer par provision à Madame [U] [P] et Monsieur [O] [P], la somme de 2.718,05 € représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 18 décembre 2024 mensualité du mois de décembre incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi que la somme de 765 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de la présente assignation ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [M] et Monsieur [Y] [L] [K] aux dépens en application de l’article 696 du Code Procédure Civile.

A l’audience du 21 mars 2025, l’affaire a été renvoyée au 11 avril 2025.

Lors de l’audience du 11 avril 2025, Madame [U] [P] et Monsieur [O] [P], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.252,57 euros au 1er avril 2025 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent que la dette a diminué du fait de deux versements de 900 euros et que le locataire doit quitter les lieux en août 2025 du fait d’un congé pour reprise du logement. Ils indiquent être d’accord sur un échéancier avec reprise du loyer en avril 2025 et un paiement en 3 fois.

En défense, Monsieur [X] [M] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation. Il indique être alternant, percevoir un revenu mensuel de 2.300,00 euros et ne pas avoir d’autres dettes.

Régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [L] [K] n’a comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 30 septembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Madame [U] [P] et Monsieur [O] [P] ont fait signifier à Monsieur [X] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.478,21 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 26 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Toutefois, si le commandement vise effectivement le défaut d’assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n’est pas réitérée dans l’assignation ou à l’audience. Elle est donc réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Le 2 octobre 2024, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Monsieur [Y] [L] [K].

Monsieur [X] [M] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 26 septembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 27 novembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 27 novembre 2024.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Monsieur [X] [M] a repris le paiement intégral du loyer courant et est en situation de reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu d’un revenu mensuel de 2.300,00 euros.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Madame [U] [P] et Monsieur [O] [P] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Monsieur [X] [M].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [X] [M] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (620,13 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Madame [U] [P] et Monsieur [O] [P] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 2.252,57 euros à la date du 1er avril 2025.

Cependant, ce décompte les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (245,45 + 236,11 = 481,56 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [X] [M] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.771,01 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er avril 2025 – échéance du mois d’avril 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [X] [M] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’engagement de la caution

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Monsieur [Y] [L] [K] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé. Il résulte dudit contrat qu’il a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [Y] [L] [K] est donc tenu au paiement des sommes dues par Monsieur [X] [M] au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation. Il sera donc condamné solidairement avec Monsieur [X] [M] au paiement de ces sommes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [X] [M] et Monsieur [Y] [Z] [V] [K].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [M] et Monsieur [Y] [Z] [V] [K] à verser à Madame [U] [P] et Monsieur [O] [P] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

ORDONNONS la jonction de la procédure n° RG 25/00246 avec la procédure n°RG 25/00233 ;

CONSTATONS la réunion à la date du 27 novembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail des 18 et 19 août 2022 entre Monsieur [X] [M] et Madame [U] [P] et Monsieur [O] [P], relatif au logement situé [Adresse 4] [Adresse 12] [Adresse 6] [Adresse 5] à [Localité 17] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [M] et Monsieur [Y] [Z] [V] [K] à payer à Madame [U] [P] et Monsieur [O] [P] la somme de 1.771,01 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 1er avril 2025 (échéance du mois de avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [X] [M] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 3 mois à raison de 2 mensualités successives de 590 euros chacune, suivies d’une 3ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut par Monsieur [X] [M] d’avoir libéré volontairement les lieux, qu’il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (620,13 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [M] et Monsieur [Y] [L] [K] à son paiement à compter du 1er mai 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS que Monsieur [Y] [L] [K] bénéficiera des délais de paiement accordés à Monsieur [X] [M] et en conséquence qu’il bénéficiera d’un report du paiement de la dette tant que Monsieur [X] [M] respectera les délais de paiement qui lui sont accordés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [M] et Monsieur [Y] [Z] [V] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [M] et Monsieur [Y] [Z] [V] [K] à payer à Madame [U] [P] et Monsieur [O] [P] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION