TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Minute N°

N° RG 24/00649 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPR7

[V] [C]

[L] [Z] épouse [C]

C/

[U] [F], [I] [P]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

DEMANDEURS

M. [V] [C]

né le 22 Décembre 1952 à LIBAN

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [L] [Z] épouse [C]

née le 15 Avril 1957 à LIBAN

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

M. [U] [F]

[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté (comparant le 18 juin 2024)

M. [I] [P]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté (comparant le 18 juin 2024)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, Vice-Présidente exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 18 Juin 2024

Date des Débats : 17 décembre 2024

Date du Délibéré : 18 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 18 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 septembre 2022, M.[V] [C] et Mme [L] [Z] épouse [C] ont donné à bail à M.[U] [F] un logement à usage d’habitation situé à [Adresse 12], moyennant paiement d’un loyer de 360 euros et d’une provision sur charges de 60 euros.

Par acte du 19 septembre 2022, M.[I] [P] s’est engagé en qualité de caution personnelle et solidaire de M.[U] [F] au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et frais impayés.

Invoquant des défauts de paiement du loyer, M.[V] [C] et Mme [L] [Z] épouse [C] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 9 janvier 2024, dénoncé à M.[I] [P] par acte du 18 janvier 2024.

M.[V] [C] et Mme [L] [Z] épouse [C] ont fait citer M.[U] [F] et M.[I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes par acte du 11 avril 2024, en vue de constater la résiliation du bail d’habitation en application de l’article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 ; d’ordonner l’expulsion de M.[U] [F] ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ; de condamner solidairement M.[U] [F] et M.[I] [P] au paiement de la somme de 1 401,56 euros correspondant au montant des loyers impayés, selon décompte arrêté au 11 avril 2024, portant intérêts légaux à compter du commandement de payer ; de les condamner également in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 448,09 euros du jour de la résiliation jusqu’à la date de libération effective du logement. Ils demandent la condamnation in solidum de M.[U] [F] et M.[I] [P] au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 18 juin 2024, M.[V] [C] et Mme [L] [Z] épouse [C] comparaissaient, représentés par leur avocat.

Ils poursuivaient le bénéfice de leur assignation.

M.[U] [F] et M.[I] [P] comparaissaient en personne.

M.[U] [F] sollicitait l’octroi de délais de paiement et indiquait occuper toujours les lieux.

Il alléguait avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juin 2024 et apurait la dette locative.

Le renvoi de l’affaire était ordonné afin que le locataire justifie de la reprise du paiement des loyers courants.

A l’audience du 17 décembre 2024, M.[V] [C] et Mme [L] [Z] épouse [C] comparaissent en personne.

Ils maintiennent leurs demandes introductives d’instance et précisent que M.[U] [F] ne verse plus aucune somme depuis le mois d’août 2024 ; la C.A.F a cessé le paiement au bailleur de l’aide au logement en novembre 2024.

M.[U] [F] et M.[I] [P] ne comparaissent pas.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— sur la recevabilité de l’action en résiliation et expulsion

Selon les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 10] le 15 avril 2024, conformément aux dispositions sus-visées.

L’action de M.[V] [C] et Mme [L] [Z] épouse [C] sera donc jugée recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire stipulant expressément un délai de résiliation de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; cette stipulation est plus favorable au locataire et recevra application au motif que le nouveau délai de six semaines imparti au locataire par la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023, au lieu et place du délai de deux mois prévu dans la rédaction antérieure, n’a pas pour objet ou effet de protéger les intérêts du locataire, partie protégée par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection du locataire.

Un commandement visant cette clause a été signifié à M.[U] [F] le 9 janvier 2024 pour la somme en principal de 1 273,38 euros.

Il résulte des décomptes établis par les bailleurs que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 mars 2024.

La clause résolutoire sera donc réputée acquise.

— sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VI dispose que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, et lorsque la commission de surendettement a rendu une décision de recevabilité, accorde des délais jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du Code de la consommation, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement ouvrant une procédure de liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement”.

L’article VII dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il résulte du compte locatif arrêté à la date de l’audience, que le paiement des loyers demeure irrégulier ; M.[U] [F] n’a pas réglé le loyer résiduel depuis le 13 août 2024.

Il convient donc de rejeter sa demande de délais et d’ordonner l’expulsion du locataire.

— sur l’arriéré des loyers et charges impayés et les indemnités d’occupation

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte de la dette locative, que M.[U] [F] est débiteur de la somme de 1 312,36 euros, correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés à la date de résiliation du bail le 9 mars 2024.

M.[U] [F] et M.[I] [P] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de leur libération.

Ils seront en conséquence solidairement condamnés à verser à M.[V] [C] et Mme [L] [Z] épouse [C] la somme de 1 312,36 euros au titre des loyers et charges locatives impayés au 9 mars 2024, portant intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 sur la somme de 1 2 73,38 euros et pour le surplus à compter du 11 avril 2024, date de l’acte introductif d’instance.

Il convient par ailleurs de condamner in solidum M.[U] [F] et M.[I] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 448,09 euros à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif de M.[U] [F] matérialisé par la remise des clés.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

M.[U] [F] et M.[I] [P], succombant au principal, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de M.[V] [C] et Mme [L] [Z] épouse [C] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum M.[U] [F] et M.[I] [P] à leur payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

JUGE recevable l’action de M.[V] [C] et Mme [L] [Z] épouse [C],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 septembre 2022 entre M.[V] [C] et Mme [L] [Z] épouse [C] d’une part, et M.[U] [F] d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation dépendant d’un immeuble en copropriété dénommé résidence “[Adresse 13]”, situé à [Adresse 11], sont réunies à la date du 9 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 9 mars 2024,

REJETTE la demande de délais de paiement de M.[U] [F],

CONDAMNE solidairement M.[U] [F] et M.[I] [P] à payer à M.[V] [C] et Mme [L] [Z] épouse [C] la somme de 1 312,36 euros au titre des loyers et charges locatives impayés au 9 mars 2024,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 sur la somme de 1 273,38 euros et pour le surplus à compter du 11 avril 2024,

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de M.[U] [F] des lieux loués tant de sa personne que de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum M.[U] [F] et M.[I] [P] à verser à M.[V] [C] et Mme [L] [Z] épouse [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 448,09 euros, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que s’agissant d’une créance quasi-délictuelle, l’indemnité d’occupation n’est pas

soumise à indexation,

CONDAMNE in solidum M.[U] [F] et M.[I] [P] à payer à M.[V] [C] et Mme [L] [Z] épouse [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M.[U] [F] et M.[I] [P] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection