TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Guillaume REGNAULT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Alexandre NEYROUD

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03789 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KHS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 06 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alexandre NEYROUD, avocat au barreau de SAINT-MALO, vestiaire :

Madame [V] [Y] épouse [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre NEYROUD, avocat au barreau de SAINT-MALO, vestiaire :

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. WINSTON & LEON, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Guillaume REGNAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0133

Société QBE EUROPE 37 [Adresse 5],BRUXELLES, dont le siège social est sis Pris en son établissement secondaire – [Adresse 1]

M^e Guillaume REGNAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0133

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, statuant en juge unique

assistée de Nicolas REVERDY, lors de l’audience de plaidoirie, de Audrey BELTOU lors du prononcé du délibéré, Greffiers

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2025

Décision du 06 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03789 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KHS

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Nicolas REVERDY, lors de l’audience de plaidoirie, de Audrey BELTOU lors du prononcé du délibéré, Greffiers

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [H] et Mme [V] [Y] épouse [H] sont propriétaires d’un appartement sis [Adresse 2].

Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2018, M. [R] [H] a confié à la S.A.R.L. WINSTON & LEON un mandat de gestion immobilière.

En exécution de ce mandat, l’appartement de M. [R] [H] et Mme [V] [Y] épouse [H] a été donné à bail meublé aux consorts [J] [I], à compter du mois de septembre 2018 et jusqu’au 17 décembre 2023.

Se plaignant de la disparition de divers objets mobiliers dans l’appartement à l’issue de cette location, M. [R] [H] et Mme [V] [Y] épouse [H] ont, par actes de commissaire de justice signifiés les 27 juin et 1er juillet 2024, fait assigner la société WINSTON & LEON et la société de droit étranger QBE EUROPE devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir l’allocation de diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

À l’audience de plaidoirie du 7 janvier 2025, M. [R] [H] et Mme [V] [Y] épouse [H], représentés par leur conseil, demandent au tribunal de :

— condamner in solidum la société WINSTON & LEON et la société QBE EUROPE à leur verser la somme de 4000 euros au titre de leur préjudice matériel ;

— condamner in solidum la société WINSTON & LEON et la société QBE EUROPE à leur verser la somme de 2000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— condamner in solidum la société WINSTON & LEON et la société QBE EUROPE à leur verser la somme de 862,20 euros en remboursement des frais de commissaire de justice exposés ;

— condamner in solidum la société WINSTON & LEON et la société QBE EUROPE à leur verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— débouter la société WINSTON & LEON et la société QBE EUROPE de l’ensemble de leurs demandes.

En défense, la société WINSTON & LEON et la société QBE EUROPE, représentées par leur conseil, sollicitent du tribunal :

— qu’il déboute les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes;

— qu’il condamne in solidum les époux [H] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

— qu’il rejette toute exécution provisoire.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la responsabilité de la société WINSTON & LEON

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose encore que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, et que cette disposition est d’ordre public.

L’article 1194 du même code ajoute que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

S’agissant plus spécifiquement de la responsabilité du mandataire, l’article 1991 du code civil prévoit en son premier alinéa que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L’article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion, et prévoit également que la responsabilité du mandataire est appréciée plus rigoureusement lorsqu’il perçoit une rémunération en contrepartie de l’exercice de sa mission.

Il est constant, en outre, que la jurisprudence impose au mandataire, en plus de son obligation principale d’exécuter le contrat, une obligation accessoire, à savoir celle de conseiller, de mettre en garde et d’informer le mandant. Ainsi, en raison de ses compétences et de son savoir de professionnel de l’immobilier, le mandataire de gestion locative est tenu renseigner son client.

En l’espèce, le mandat de gestion locative signé entre les parties confie à la société WINSTON & LEON, notamment, la mission suivante :

— « gérer le bien […], le donner en location suivant les dispositions légales, aux prix, charges et conditions qu’il avisera » ;

— « faire réaliser, aux frais du mandat, tous diagnostics prescrits préalablement à la location dudit bien immobilier si nécessaire » ;

— « dresser ou faire dresser de façon contradictoire ou par ministère d’huissier de justice, un état des lieux d’entrée et de sortie des lieux loués » ;

— « tenir le mandataire informé de tout événement ou élément relatif au bien immobilier, objet du présent mandat, dont il a connaissance et qui serait susceptible d’affecter la gestion du bien par tout moyen dans les plus brefs délais ».

Il ressort cependant des pièces produites qu’en dépit de l’obligation qui lui incombait expressément au terme du contrat de mandat qui lui avait été confié, la société WINSTON & LEON n’a pas dressé ou fait dresser d’état des lieux lors de l’entrée et de la sortie des lieux loués.

L’intéressée ne saurait en effet sérieusement prétendre que les pièces 1 et 2 qu’elle verse aux débats démontrent qu’elle aurait satisfait à ses obligations sur ce point, alors que le document censé être supposément l’état des lieux d’entrée n’est pas signé et est intégralement vierge à l’exception de la mention dactylographiée d’une « tâche d’humidité rousse située au dessus du lit » de la chambre, sans aucune description ni de la consistance ni de l’état des divers éléments et revêtements, tandis que le document censé être supposément l’état des lieux de sortie aurait été signé via Docusign, sans qu’aucun fichier de preuve ne soit produit pour attester de la conformité de cette signature électronique, et qu’il est lui aussi vierge de toute mention à l’exception, outre celle relative à la tâche d’humidité relevée ci-dessus, de la présence d’humidité dans la salle de bain et d’un joint de douche en état d’usage.

De surcroît, et alors même que l’article 25-5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose, depuis le 27 mars 2014, l’établissement contradictoire d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier, pour tout bail meublé, lors de la remise et de la restitution des clés, il résulte des débats que la société WINSTON & LEON n’a pas dressé ou fait dresser d’inventaire ni d’état détaillé du mobilier lors de l’entrée et de la sortie des locataires des lieux loués. Une telle obligation s’imposait pourtant à elle, en vertu du contrat de mandat qui lui imposait de respecter les dispositions légales lors de la mise en location (cf. « le donner en location suivant les dispositions légales »), et plus largement en vertu de son obligation de mettre en œuvre toutes les diligences normalement attendues pour que le bail conclu par son intermédiaire réponde aux exigences formelles et substantielles nécessaires à sa bonne exécution.

Il est ainsi démontré que la société WINSTON & LEON a commis des fautes dans l’exécution du mandat qui la liait aux demandeurs.

Il appartient alors aux époux [H] de rapporter la preuve des préjudices qu’ils invoquent.

S’agissant de leur préjudice matériel, la comparaison entre les deux procès-verbaux de constat dressés le 25 mars 2024 par Maître [G] [B], huissier de justice, le premier à partir de l’annonce de mise en location de l’appartement telle qu’elle avait été mise en ligne sur le site internet de l’agence WINSTON & LEON en 2018 et des photographies qu’elle comportait, et le second à partir des constatations effectuées sur place dans ce même appartement le 25 mars 2024, permet de mettre en évidence les constatations suivantes :

— une table ronde présente dans la salle à manger sur l’annonce publiée en 2018, ne se trouve plus dans l’appartement en mars 2024, et a été remplacée par une table avec un plateau vert rectangulaire et des pieds en bois ;

— un meuble télé blanc visible dans le salon sur l’annonce publiée en 2018, ne se trouve plus dans l’appartement en mars 2024, et a été remplacé par un autre meuble télé en mélaminé plus bas et plus petit ;

— un tapis visible dans le salon sur l’annonce publiée en 2018 ne se trouve plus dans l’appartement en mars 2024 ;

— deux coussins gris qui étaient disposés sur le canapé sur l’annonce publiée en 2018 ne se trouvent plus dans l’appartement en mars 2024 ;

— un micro-ondes blanc visible dans la cuisine sur l’annonce publiée en 2018 ne s’y trouve plus en mars 2024 ;

— la cafetière visible dans la cuisine sur l’annonce publiée en 2018 ne s’y trouve plus en mars 2024 ;

— une poubelle blanche visible dans la cuisine sur l’annonce publiée en 2018 ne s’y trouve plus en mars 2024 ;

— un dessus de lit gris visible sur le lit de la chambre sur l’annonce publiée en 2018 ne s’y trouve plus en mars 2024 ;

— les étagères du meuble situées sous le lavabo de la salle de bain étaient remplies sur l’annonce publiée en 2018, elles sont vides en mars 2024 ;

— l’abattant des wc visible sur l’annonce publié en 2018 était blanc, il est noir en mars 2024 sans néanmoins qu’il ne soit relevé par l’huissier qu’il serait très usagé comme le soutiennent les demandeurs.

M. [R] [H] et Mme [V] [Y] épouse [H] établissent ainsi que l’ensemble des meubles ou objets susvisés qui se trouvaient dans l’appartement en 2018 lors de sa mise en location par la société WINSTON & LEON ne s’y trouvaient plus à l’issue du bail consenti par l’intermédiaire de celle-ci aux consorts [J] [I].

S’agissant plus particulièrement de la table ronde de la salle à manger, les intéressés justifient par la production de la facture qu’ils l’avaient acquise en 2007 auprès de CINNA pour un montant de 1971 euros. De son côté, la société WINSTON & LEON justifie que la table avec un plateau vert rectangulaire qui l’a remplacée a été acquise en avril 2020 par [Z] ou [M] [J] auprès de MADE pour la somme de 314 euros. Aucun élément ne permet en revanche d’établir que ce remplacement était justifié par la rouille qui atteignait le pied de la table originaire, ainsi que le soutient la locataire dans son courriel.

S’agissant ensuite du meuble télé, aucun des éléments produits par les époux [H] ne permet de démontrer que le meuble originairement présent dans l’appartement était un meuble familial en châtaignier massif. De son côté, la société WINSTON & LEON justifie que le meuble qui l’a remplacé était une table basse acquise en décembre 2020 par [Z] ou [M] [J] pour la somme de 139 euros, sans là encore qu’il ne soit établi que ce remplacement était justifié par le dysfonctionnement des portes coulissantes du meuble originaire, ainsi que le soutient la locataire dans son courriel.

Il ne pourra en revanche être retenu un quelconque préjudice des époux [H] s’agissant du surplus des meubles ou objets visés par les demandeurs dans leurs écritures (2 tabourets IKEA, un aspirateur, un sèche cheveux, un étendoir à linge, un escabeau trois marches, une boîte à outils FACOM, un porte-revues, une poubelle dans la salle de bain, un porte-serviette métallique, des plats à four, un manche à casserole), aucune des pièces produites ne permettant d’établir leur disparition.

Le préjudice matériel subi par M. [R] [H] et Mme [V] [Y] épouse [H] apparaît en lien direct avec les fautes commises par la société WINSTON & LEON dans l’exécution de sa mission, et plus précisément avec l’absence d’inventaire et d’état détaillé du mobilier lors de l’entrée et de la sortie des locataires.

S’agissant de son évaluation, il sera rappelé qu’en application du principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit pour la victime, il est jugé de manière constante que dès lors que le préjudice se trouve établi dans son principe, alors le juge ne peut pas refuser d’en évaluer le montant au motif de l’insuffisance des preuves fournies par la partie, sous peine de se rendre coupable de déni de justice (Ccass. Civ.2ème, 14 octobre 2021, n°20-13565).

Compte-tenu, dès lors, de la facture produite en demande pour la table ronde de salle à manger, compte-tenu pour les autres objets ou meubles manquants de leur nature et aspect, étant précisé s’agissant du meuble télé que les pièces produites apparaissent insuffisantes à établir qu’il était en châtaignier massif et donc d’une valeur de 1000 euros ainsi que l’estiment les intéressés, il convient d’évaluer à la somme totale de 2900 euros le préjudice matériel subi par les époux [H].

S’agissant du préjudice moral qu’ils invoquent, il résulte des pièces produites que M. [R] [H] et Mme [V] [Y] épouse [H] ont eu à souffrir de troubles et tracas suite à la fin de la mise en location de leur appartement alors que l’objet d’un mandat de gestion locative est précisément de pouvoir s’en remettre à un professionnel de l’immobilier afin d’en être dispensé.

Compte-tenu de sa nature et des circonstances du litige telles qu’elles résultent des courriels échangés entre les parties, ce préjudice moral sera justement évalué à la somme totale de 1500 euros.

S’agissant enfin du préjudice financier subi par M. [R] [H] et Mme [V] [Y] épouse [H] et tenant au coût des constats d’huissier établis pour les besoins de la présente instance pour un montant total de 862,20 euros, il est exact que les demandeurs n’auraient pas eu à engager de tels frais si la société WINSTON & LEON s’était correctement acquittée de la mission qui lui avait été confiée, et sont donc bien fondés à en obtenir l’indemnisation.

Il résulte ainsi de l’ensemble des développements qui précèdent que les conditions d’engagement de la responsabilité contractuelle de la société WINSTON & LEON se trouvent réunies. Celle-ci sera par conséquent condamnée à payer à M. [R] [H] et Mme [V] [Y] épouse [H], à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

— la somme de 2900 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

— la somme de 1500 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— la somme de 862,20 euros, en réparation de leur préjudice financier tenant au coût des constats d’huissier établis pour les besoins de la présente instance.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

2. Sur l’action directe à l’égard de la société QBE EUROPE

En vertu de l’article 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, les époux [H] justifient que la société WINSTON & LEON se trouvait assurée auprès de la société QBE EUROPE à compter du 1er janvier 2024.

De son côté, la société QBE EUROPE ne dénie pas sa garantie dans la présente instance, ne produisant pas même le contrat d’assurance la liant à la société WINSTON & LEON. Elle sera donc condamnée in solidum avec son assurée au paiement des sommes susvisées.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société WINSTON & LEON et la société QBE EUROPE, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la société WINSTON & LEON et la société QBE EUROPE seront également tenues in solidum de verser à M. [R] [H] et Mme [V] [Y] épouse [H] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1800 euros.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, et il n’y a pas lieu de l’écarter sur le fondement de l’article 515 du même code dès lors qu’elle n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort;

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. WINSTON & LEON et la société de droit étranger QBE EUROPE à payer à M. [R] [H] et Mme [V] [Y] épouse [H] les sommes suivantes:

— la somme de 2900 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

— la somme de 1500 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— la somme de 862,20 euros, en réparation de leur préjudice financier tenant au coût des constats d’huissier établis pour les besoins de la présente instance ;

et dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. WINSTON & LEON et la société de droit étranger QBE EUROPE à payer à M. [R] [H] et Mme [V] [Y] épouse [H] une somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la S.A.R.L. WINSTON & LEON et la société de droit étranger QBE EUROPE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. WINSTON & LEON et la société de droit étranger QBE EUROPE aux dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 6] le 06 mars 2025

le greffier le Président