Copie délivrée

à

la SCP DUMAS-LAIROLLE

la SELARL LX [Localité 14]

la SCP REY GALTIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 14]

Le 03 Mars 2025

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 20/03210 – N° Portalis DBX2-W-B7E-IXEA

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [J] [D] [E] [I]

né le 06 Juin 1978 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 1]

Mme [U] [M] [A] épouse [I]

née le 27 Janvier 1981 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par Maître Magali DI CROSTA, avocat du Barreau de GRASSE, avocat plaidant et par Maître Julien DUMAS LAIROLLE, avocat du Barreau de NIMES

à :

M. [H] [S]

né le 23 Décembre 1961 à [Localité 12],

Pris en sa qualité de gérant de la société ST CONSEILS,

SARL immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 401 243 522,

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL LX NIMES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant,

S.A.R.L. ST CONSEILS RCS [Localité 7] 401.243.522,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL LX NIMES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant,

M. [B] [W] [G]

né le 21 Juillet 1964 à [Localité 16] (ANGOLA),

Pris en sa qualité de gérant de la société NIRVAR FRANCE, SARL au capital de 8 000 €, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 792 110 348, dont le siège est sis [Adresse 5]

demeurant [Adresse 6] (PORTUGAL)

représenté par la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par M^e Michèle PARRACONE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant,

S.A.R.L. NIRVAR FRANCE RCS [Localité 8] 792.110.348,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par M^e Michèle PARRACONE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 16 Décembre 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 2 septembre 2016, la société ST conseils, société de marchand de biens, a vendu à M. [J] [I] et à Mme [U] [A] épouse [I] une maison d’habitation, située sur la commune de [Localité 15], au prix de 580.000 euros.

Cette propriété avait fait l’objet d’une rénovation complète réalisée par la SARL Nirvar.

Rapidement après leur installation, les époux [I] ont constaté un certain nombre de vices affectant la piscine, l’installation électrique, les terrasses extérieures et la poutre de l’auvent de la terrasse extérieure.

Par ordonnance du 30 mai 2018, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Nîmes a ordonné une expertise judiciaire.

Le 25 mars 2019, la mission de l’expert a été étendue à la vérification du mur de soutènement en limite de la propriété et du positionnement de l’égout situé sur la terrasse extérieure.

L’expert a rendu son rapport définitif le 30 juin 2020.

Par acte du 7 juillet 2020, M. et Mme [I] ont fait assigner la société ST conseils et la société Nirvar devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Apprenant que ni le vendeur, ni le constructeur, n’avaient pris d’assurance obligatoire, les époux [I] ont fait assigner leurs gérants respectifs, M. [H] [S], gérant de la société ST conseils, et M. [B] [W] [G], gérant de la société Nirvar, aux fins d’indemnisation du préjudice causé par leur faute personnelle sur le fondement de l’article L.223-22 du code de commerce. La jonction des affaires a été ordonnée.

Par ordonnance du 20 octobre 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable comme prescrite l’action des époux [I] à l’encontre de MM. [S] et [W] [G]. Par arrêt en date du 4 mai 2023, la cour d’appel a infirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions, a rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription, et a déclaré recevables les actions engagées par les époux [I] à l’encontre des gérants de société.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 15 novembre 2024, M. et Mme [I] demandent au tribunal judiciaire de :

— dire et juger que la société ST conseils, en sa qualité de marchand de bien, professionnelle de l’immobilier, est responsable et est tenue à la réparation intégrale de leurs préjudices au titre de la garantie des vices cachés et, subsidiairement, sur le fondement de la garantie décennale au titre de la responsabilité du vendeur/constructeur,

— dire et juger que la société Nirvar engage également pleinement sa responsabilité à l’égard des époux [I] sur le fondement de la garantie décennale s’agissant des travaux réalisés portant sur les terrasses extérieures et les préjudices qui en découlent, et subsidiairement sur le fondement de la responsabilité délictuelle des constructeurs,

— dire et juger que M. [S], en qualité de gérant de la société ST conseils, et M. [W] [G], en qualité de gérant de la société Nirvar, engagent leurs responsabilités personnelles au titre des fautes séparables de leurs fonctions sociales pour défaut de souscription d’assurances obligatoires,

— condamner in solidum M. [S], la société ST conseils, M. [W] [G] et la société Nirvar d’avoir à indemniser les époux [I] au titre des préjudices qu’ils ont subis,

— constater que dans leurs dernières conclusions la société ST conseils et son gérant M. [S] ne s’opposent pas à ce qu’ils soient indemnisés au titre de de la poutre de l’auvent pour 2.413,40 euros, la réalisation des terrasses et cheminements extérieurs pour 45.000 euros et la réparation de la fissure sur le mur de clôture pour 2.500 euros, soit un montant total de 49.913,40 euros,

— dire et juger que le montant proposé reste insuffisant au vu de l’ensemble de leurs préjudices,

— en conséquence, condamner in solidum la société ST conseils et M. [S], d’avoir à leur payer les sommes suivantes :

o 15.038,37 euros au titre des travaux de reprise des désordres déjà réglés par eux,

o 345,07 euros au titre du remplacement des tuyaux de vidange en sous-sol,

o 2.779,70 euros au titre du remplacement de la poutre de l’auvent extérieur,

o 54.429,97 euros au titre de la reprise des désordres affectant les murs de soutènement, précision étant ici apportée que les époux [I], pour le confortement de l’un des deux murs, ont d’ores et déjà justifié avoir réglé la somme globale de 22.045,50 euros,

— condamner in solidum la société ST conseils, son gérant M. [S], la société Nirvar et son gérant M. [W] [G], d’avoir à leur payer les sommes suivantes

o 61.298,80 euros au titre de la reprise des désordres affectant les terrasses extérieures,

o 25.595,09 euros au titre des coûts prévisibles complémentaires tels que détaillés dans le corps des présentes au paragraphe F1

o 47.400 euros à titre de légitimes dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

o 8.000 euros à titre de légitimes dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

o 4.880,93 euros à titre de légitimes dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices financiers,

— en toutes hypothèses,

o assortir l’ensemble des condamnations des intérêts légaux à compter du 7 juillet 2020, date de la délivrance de l’assignation, avec capitalisation annuelle en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

o débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes,

o maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution, rien ne justifiant au cas présent qu’elle soit écartée,

o condamner in solidum la société ST conseils, son gérant M. [S], la société Nirvar et son gérant M. [W] [G], d’avoir à payer aux époux [I] une somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

o condamner in solidum la société ST conseils, son gérant M. [S], la société Nirvar et son gérant M. [W] [G] aux entiers dépens, en ceux-ci compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 9.012,00 euros dont distraction au profit de Maître Julien DUMAS-LAIROLLE, Avocat aux offres de droit,

M. et Mme [I] fondent leurs demandes sur la garantie des vices cachés. Ils font valoir que la société ST conseils est une société de marchand de biens et doit être qualifiée de vendeur professionnel ; qu’en conséquence, elle est réputée avoir eu connaissance de chacun des vices affectant la maison.

— Sur le vice affectant l’étanchéité de la piscine

Les époux [I] soutiennent que l’état de la piscine n’a pas pu être vérifié au jour de la prise de possession car le vendeur ne l’ayant pas entretenue, l’eau était verte et vaseuse, ce qu’elle démontre par des photographies datées, à l’inverse de la société ST conseils. Ils font valoir que l’absence d’étanchéité constitue une impropriété à destination ; que l’expert a constaté de multiples fissures de la structure tant au niveau du sol que des parois, avec des points de rouille ; qu’ils ont opté pour la solution la moins onéreuse, à savoir la réfection d’un bassin en mosaïque ; que ces travaux ont été facturés 9.985,60 euros, somme pour laquelle ils ont contracté un crédit. Les époux [I] contestent que le vendeur ait baissé le prix en raison de la nécessité de la réfection du revêtement d’étanchéité.

— Sur le sous-dimensionnement du filtre à sable de la piscine

M. et Mme [I] exposent que ce sont les professionnels de la piscine qui sont passés qui les ont alertés sur le sous-dimensionnement du filtre à sable de la piscine et la nécessité de le remplacer, ce qu’ils ont fait pour une somme de 1.682 euros. Ils indiquent que l’expert a confirmé ce sous-dimensionnement, lequel diminue l’usage normal de la piscine en entraînant l’obligation d’augmenter les traitements mais également de faire tourner davantage la filtration.

— Sur les fuites sur canalisations

M. et Mme [I] ont fait intervenir un plombier pour réparer plusieurs fuites et ce dès le premier mois après leur emménagement, ce qui ne peut donc pas être dû à la vétusté ou à un défaut d’entretien.

— Sur l’installation électrique

Les demandeurs indiquent que dans les mois qui ont suivi leur installation, ils ont dû faire intervenir un électricien à plusieurs reprises pour diverses pannes pour un coût total de 2.485,50 euros.

— Sur la poutre de l’auvent de la terrasse extérieure

Les époux [I] soutiennent que cette poutre est pourrie de l’intérieur et qu’elle doit être remplacée, ce qui n’est pas contesté par le vendeur.

— Sur le mur de soutènement

Les époux [I] indiquent que l’expert a constaté que les fissures affectant les murs de soutènement avaient été masquées par la réfection de l’enduit ; que le bureau d’études géotechniques SEFAB consulté par l’expert comme sapiteur a indiqué que ce désordre était évolutif et portait atteinte à la solidité de l’ouvrage. Ils indiquent que le sapiteur a envisagé trois solutions pour remédier aux désordres avec une préférence pour celle consistant à conforter les murs par la réalisation d’un contre voile en béton cloué. Ils contestent le fait que l’expert n’ait pas retenu une des solutions préconisées par le sapiteur et relèvent qu’il n’a pas répondu à leur dire n°6. Ils exposent que la position de l’expert est contraire à l’avis de Mme [K], ingénieure géotechnicienne, au rapport azur géo logic du 16 octobre 2018, à l’avis d’un expert du cabinet Elec du 25 octobre 2019 et au rapport Sefab du 10 mars 2020.

M. et Mme [I] indiquent que deux chiffrages ont été réalisés sur la base du rapport du bureau d’étude géotechniques Sefab, le premier pour un montant de 110.993 euros et le second pour 121.364 euros.

— Sur les terrasses extérieures

M. et Mme [I] font valoir que le 9 août 2017, ils ont informé leur vendeur de la fissuration généralisée des dalles de la terrasse extérieure ; qu’il est apparu par la suite que ces fissures n’étaient pas seulement problématiques sur le plan esthétique mais qu’elles présentaient des affleurements susceptibles d’entraîner des coupures.

Ils se prévalent de l’expertise qui préconise la destruction et la reconstruction du dallage. Ils estiment que le montant prévu par l’expert est sous-évalué (45.000 euros TTC).

— Sur l’évacuation des eaux pluviales de la terrasse

M. et Mme [I] se prévalent du rapport d’expertise qui a mis en exergue le mauvais positionnement actuel de l’évacuation et relèvent que le vendeur ne conteste pas qu’il s’agit d’un vice caché.

Subsidiairement, les époux [I] entendent fonder leur action sur la garantie décennale due par le vendeur-constructeur puisque, contrairement à ce qu’il a déclaré dans l’acte de vente, le vendeur a fait réaliser d’importants travaux de rénovation. Ils indiquent que la société ST conseils n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage comme elle aurait dû.

M. et Mme [I] sollicitent la condamnation in solidum du vendeur et de la société Nirvar sur certains postes de préjudice : la reprise du vice affectant les terrasses extérieures, du vice affectant l’évacuation des eaux pluviales de la terrasse, le préjudice de jouissance, le préjudice moral, les préjudices financiers, les dépens et frais irrépétibles, outre le coût des honoraires d’un architecte pour l’obtention d’une autorisation administrative, de la maîtrise d’œuvre d’exécution, d’une assurance dommages-ouvrage et le coût du remplacement des haies végétales lors de la réalisation des travaux portant sur les terrasses extérieures.

Les époux [I] exposent que l’expert a constaté que le carreleur de la société Nirvar n’avait pas respecté les règles de l’art et que le désordre était de nature décennale pour être impropre à sa destination.

Subsidiairement, si le tribunal estimait que le désordre affectant le carrelage n’était pas décennal, ils entendent fonder leur action à l’encontre de la société Nirvar sur la responsabilité délictuelle et se fondent sur le manquement de cette société à ses obligations contractuelles à l’égard de la société ST conseils.

Au soutien de leur action en responsabilité à l’encontre de M. [S], gérant de la société ST conseils, M. et Mme [I] exposent qu’en ne souscrivant pas de manière délibérée d’assurance de responsabilité civile professionnelle pour son activité de marchand de biens, M. [S] a contrevenu aux dispositions de l’article L. 111-6-2-1 du code de la construction et de l’habitation. Ils se prévalent également de l’absence d’assurance dommages-ouvrage alors que l’ampleur des travaux de rénovation justifiait cette assurance. Ils estiment qu’il s’agit d’une faute personnelle du gérant qui leur a causé un préjudice certain puisqu’ils sont privés du bénéfice d’une garantie.

Au soutien de son action en responsabilité à l’encontre de M. [W] [G], les époux [I] développent les mêmes moyens.

Au soutien de leur demande au titre de leur préjudice de jouissance, ils font valoir qu’ils ne peuvent plus jouir de leurs terrasses et de leur auvent depuis le mois d’août 2017 ; que la valeur locative de leur maison s’élève à 2.100 euros ; que leur préjudice doit être indemnisé à hauteur de 600 euros par mois, soit 47.700 euros.

Au soutien de leur demande au titre du préjudice moral, ils indiquent avoir découvert de très nombreux vices dont certains ont été volontairement masqués par le vendeur ; qu’ils ont été contraints dans l’urgence de faire l’avance de nombreux frais ; qu’ils ont découvert que vendeur et constructeur étaient dépourvus d’assurance.

Au soutien de leur demande au titre de leurs préjudices financiers, les époux [I] expliquent avoir dû contracter un nouveau prêt pour refaire l’étanchéité du bassin de la piscine (coût de 821,66 euros) et avoir dû effectuer des constats d’huissiers (520 euros). Ils ont dû faire appel à un ingénieur géotechnicien (420 euros) mais également à un expert judiciaire en la personne de M. [L] [Z] pour obtenir une analyse critique des conclusions erronées de l’expert [P] (1.092 euros). Enfin, ils ont dû procéder à des inscriptions d’hypothèques judiciaires provisoires pour garantir le paiement de leurs créances ce qui leur a coûté 1.902,7 euros TTC.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 23 octobre 2024, la société ST conseils et M. [S] demandent au tribunal judiciaire de :

— débouter les époux [I] de l’ensemble des demandes présentées à leur encontre, conformément aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire, notamment celles relatives au paiement d’indemnités d’occupation alors que l’expert conclut à l’absence de préjudice de jouissance ;

— donner acte aux défendeurs de ce qu’ils ne s’opposent pas à l’indemnisation au titre de la poutre de l’auvent pour 2.413,40 euros, la réalisation des terrasses et cheminements extérieurs pour 45.000 euros et la réparation de la fissure sur le mur de clôture pour 2.500 euros, soit un montant total de 49.913,40 euros, conformément aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire.

— condamner M. [W] [G] et la société Nirvar France, au visa de l’article 1792 du code civil à titre principal et des articles 1231-1 et suivants du code civil à titre subsidiaire, à garantir la société ST conseils de toute condamnation susceptible d’intervenir à son égard au profit des époux [I] et ce, y compris les dépens, l’article 700 et les frais d’expertise judiciaire.

— condamner la société Nirvar à payer à la société ST conseils une somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du CPC.

— débouter les époux [I] de toute demande présentée à l’encontre de M. [S] à titre personnel sur le fondement de l’absence d’assurance de responsabilité et de l’absence d’assurance de dommages.

— limiter l’éventuelle condamnation aux travaux relevant de la responsabilité décennale.

— en tout état de cause,

o condamner M. [W] [G] et la société Nirvar, au visa de l’article 1792 du code civil à titre principal et des articles 1231-1 et suivants du code civil à titre subsidiaire, à garantir M. [S] de toute condamnation susceptible d’intervenir à son égard au profit des époux [I] et ce, y compris les dépens, l’article 700 et les frais d’expertise judiciaire.

o condamner la société Nirvar à fournir la justification de ses assurances professionnelles au moment de la réalisation du chantier et à indiquer si elle dispose ou non d’une garantie de son assureur au titre des désordres faisant l’objet de la présente instance, ces deux obligations devant être exécutées dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé celui-ci sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

o débouter les époux [I], M. [W] [G] et la société Nirvar de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

o partager les dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, entre les époux [I], les sociétés ST conseils, Nirvar France et M. [W] [G].

Sur la piscine, la société ST conseils et M. [S] font valoir que les parties ont convenu que la piscine ne serait plus entretenue après le compromis car l’acquéreur avait fait part de son intention de mettre en place un « gel-coat » et que la maison a été acquise en parfaite connaissance son état, ce qui explique un rabais du prix de 19.000 euros. Ils ajoutent que le rapport d’expertise précise que l’état de la piscine n’a pas pu être apprécié puisque des travaux ont été réalisés par les acquéreurs.

Sur le filtre à sable, la société ST conseils et M. [S] exposent que les demandeurs l’ont changé pour plus de confort mais que le filtre vendu ne présentait aucun vice.

Sur les travaux de plomberie, ils indiquent que les fuites sont survenues après la vente et relèvent de l’entretien normal du bien et du remplacement habituel d’une pièce défectueuse compte tenu de sa vétusté.

Sur l’installation électrique, ils soutiennent qu’il n’est pas démontré que les désordres préexistaient à la vente.

Sur la poutre de l’auvent, ils reconnaissent leur responsabilité et ne contestent pas le chiffrage de l’expert.

Sur le mur de soutènement, la société ST conseils et M. [S] font valoir que l’expert judiciaire n’a pas retenu de désordre, que le mur de soutènement ne menace pas ruine alors qu’il existe depuis 2008 ; que le vice n’était d’ailleurs pas caché au jour de la vente puisque la fissure est visible, qu’il n’existe ni impropriété à destination, ni atteinte à la solidité. Ils ajoutent que la critique de M. [Z], expert, est superficielle ; que les affirmations des demandeurs ne reposent sur aucun constat de désordre ou d’aggravation de la situation du mur.

Sur les terrasses extérieures, la société ST conseils et M. [S] rappellent que l’expert judicaire retient des malfaçons et chiffre le coût des travaux de reprise à 45.000 euros.

Au soutien de son action en garantie à l’encontre de la société Nirvar, ils font valoir que le désordre est a priori éligible à l’article 1792 du code civil ; qu’elle n’est pas une professionnelle de la construction ; qu’elle s’est adressée à la société Nirvar pour des travaux de dallage et d’évacuation, laquelle est responsable à 100 % des désordres ; que rien ne justifie un quelconque partage de responsabilités.

La société ST conseils et M. [S] contestent l’existence du préjudice de jouissance et du préjudice moral allégués par les demandeurs.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2024, la société Nirvar et M. [W] [G] demandent au tribunal judiciaire de :

— déclarer irrecevable l’action des époux [I] sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

— débouter les époux [I] et la société ST conseils de l’ensemble de leurs demandes,

— subsidiairement, si le tribunal devait estimer que la responsabilité des désordres affectant la terrasse extérieure n’incombe pas uniquement à ST conseils, il devra constater qu’il y a lieu à un partage de responsabilités qui ne permet pas à ST conseils de demander à être relevée et garantie de la totalité des condamnations éventuellement prononcée au titre des désordres affectant les terrasses,

— condamner les époux [I] et la société ST conseils à leur payer la somme de 5.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Nirvar et son gérant estiment que l’action fondée sur l’article 1792 du code civil est irrecevable en ce que le carrelage ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination, quand bien même l’expert a-t-il retenu une non-conformité.

Ils s’opposent à toute condamnation in solidum avec le vendeur au motif que ce n’est pas la pose du carrelage qui a contribué à l’entier dommage. Ils soutiennent que les défauts que présente la terrasse ne sauraient justifier un préjudice de jouissance pour un montant de 47.400 euros ou un préjudice moral pour un montant de 8.000 euros. Ils ajoutent que les préjudices financiers dont les demandeurs sollicitent l’indemnisation sont relatifs à l’ensemble des malfaçons et ne leur sont donc pas imputables.

Ils estiment que rien ne justifie que le devis de la société Radi France d’un montant de 21.935,40 euros ne soit pas retenu par l’expert judiciaire pour le poste terrasse, dallage et évacuation des eaux pluviales.

La société Nirvar et M. [W] [G] font valoir que l’expert judiciaire a considéré que les défauts du dallage auraient dû attirer l’attention d’un professionnel, ce qu’est la société ST conseils de sorte que cette dernière ne peut l’appeler à garantir sa condamnation.

Ils soutiennent que la société ST conseils avait la possibilité de contracter une assurance et de s’adjoindre un professionnel de la construction ; que de surcroît, elle a assumé le rôle de maître d’œuvre ; qu’elle était investie d’une mission de surveillance dans l’exécution de travaux.

Pour s’opposer à toute responsabilité personnelle du gérant, la société Nirvar et M. [W] [G] exposent que les travaux réalisés ne sont pas susceptibles d’entraîner des désordres de nature décennale de sorte qu’il ne peut être reproché l’absence d’assurance décennale.

***

A l’audience du 16 décembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes de M. et Mme [I] à l’encontre de la société ST Conseils

L’article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant que la société ST conseils est un marchand de bien et revêt de ce fait la qualité de vendeur professionnel. Elle est donc présumée connaître les vices affectant le bien vendu, à condition toutefois que l’existence même de ce vice soit établi.

— Sur l’étanchéité de la piscine

Les parties s’opposent sur le fait de qualifier de vice caché le problème d’étanchéité de la piscine. Pour les acquéreurs, il s’agit d’un vice caché car ils n’ont pas été informés par le vendeur de l’importance des travaux à réaliser. Pour le vendeur, ce vice n’était pas caché puisqu’il a été un argument de diminution du prix.

L’acte de vente ne comporte aucune clause mentionnant que les acquéreurs ont été clairement informés du problème d’étanchéité affectant la piscine.

Toutefois, ces derniers produisent trois devis pour la réfection du bassin de la piscine :

— le premier date du 8 septembre 2016 de la société Saint Paul Piscines ;

— le second date du 14 septembre 2016 de la SARL Arpissimo piscines ;

— le troisième de la SARL PA Concept du 15 septembre 2016.

La vente a été conclue le 2 septembre 2016. Le fait de produire trois devis datant de quelques jours à peine après la vente démontre que les époux [I] avaient déjà prévu de refaire l’étanchéité de la piscine. Par conséquent, les problèmes affectant le bassin ne peuvent pas être qualifiés de vice caché au sens de l’article 1641 du code civil. M. et Mme [I] seront déboutés de leur demande de ce chef.

— Sur le filtre à sable

Il est acquis au débat que le filtre à sable qui équipait la piscine était sous-dimensionné. Toutefois, ce sous-dimensionnement n’a causé aucun problème. Il ne permet donc pas de caractériser une impropriété à usage ou une atteinte à la solidité, étant rappelé que la seule potentialité d’impropriété à destination est insuffisante à engager la garantie des vices cachés. Il s’ensuit que la demande des époux [I] de ce chef sera rejetée.

— Sur les fuites sur canalisation

M. et Mme [I] demandent le remboursement de plusieurs factures de plombier :

— facture de 604 ,67 euros en date du 23 décembre 2016 ;

— facture de 270,30 euros en date du 25 janvier 2017 ;

— devis de 345,07 euros en date du 25 janvier 2016.

L’expert a effectivement constaté le remplacement d’une partie de la canalisation fuyante au sous-sol. Toutefois, l’existence de quelques fuites n’a pas rendu la plomberie de la maison, en son ensemble, inutilisable. Il convient de rappeler que la garantie des vices cachés s’applique à des défauts présentant une gravité certaine en ce qu’ils portent atteinte à l’usage même du bien. Ce n’est clairement pas le cas en l’espèce et les époux [I] seront déboutés de leur demande.

— Sur l’installation électrique

M. et Mme [I] sollicitent le remboursement de trois factures :

— une facture du 8 juillet 2017 pour un montant de 764 euros qui correspond à deux interventions pour la recherche d’une panne « suite à disjonction intempestive sur piscine garage » ;

— une facture du 1er septembre 2017 d’un montant de 1.133 euros pour le remplacement de câbles de l’alimentation du local piscine ;

— une facture du 17 février 2018 d’un montant de 588,50 euros pour la réparation et le passage de câbles téléphone.

L’expert a fait la constatation suivante : « L’armoire électrique n’est pas renseignée, les schémas de l’installation sont rangés à côtés ce qui n’est pas réglementaire. Après avoir dévissé le capot de protection, nous n’observons pas de branchement défectueux ».

Ces constatations ne caractérisent aucun vice caché susceptible de porter atteinte à l’usage du bien immobilier des époux [I].

Les opérations d’expertise ont objectivé une difficulté qui portait sur l’alimentation électrique de leur box télévision et dont la gravité ne permet pas d’engager la garantie des vices cachés du vendeur. Il en est de même s’agissant du câble d’alimentation du local piscine. Les époux [I] seront déboutés de leur demande de ce chef.

— Sur la poutre de l’auvent de la terrasse extérieure

L’expert a conclu que « L’auscultation montre qu’à cet endroit bien localisé, le bois a éclaté, les premières couches sont tombées, laissant visible le cœur du bois putréfié, la première lame de bois du platelage montre également des signes de pourriture et une zone de colle ciment neuf montre que la première tuile a été remplacée ou recollée. (…) Nous constatons que la structure bois a été récemment repeinte par lasure opaque marron foncée, masquant l’état sans doute déjà fissuré ou présentant des signes de vieillissement et qu’une tuile a été remplacée ».

Ce vice revêt toutes les caractéristiques prévues par l’article 1792 du code civil :

— il porte atteinte à la solidité de l’auvent de la terrasse, ce qui caractérise une impropriété à destination ;

— il n’était pas décelable par des acquéreurs normalement diligents, étant relevé que ce vice a été sciemment dissimulé par le vendeur.

Les époux [I] réclament une somme de 2.779,70 euros, qui correspond à la moyenne des deux devis communiqués pendant l’expertise.

La société Nirvar demande que le chiffrage de l’expert soit retenu, à hauteur de 2.413,40 euros, qui correspond au devis le moins élevé des deux produits par les demandeurs.

Il y a lieu de faire prévaloir la moyenne des deux devis et non celui correspondant au prix le plus faible. Par conséquent, la société ST conseils sera condamnée à payer aux époux [I] la somme de 2.779,70 euros.

— Sur le dallage des terrasses extérieures et l’évacuation des eaux pluviales

Il résulte du rapport d’expertise que des fissures sont apparues en juillet et août 2017 sur le dallage des terrasses extérieures et qu’elles n’étaient donc pas apparentes lors de la vente.

La société ST conseils ne conteste pas sa garantie.

L’expert a fixé le coût des travaux de reprise à 45.000 euros, sur la base de deux devis produits par M. [I].

Les époux [I] demandent une somme de 61.298,80 euros qui correspond à la moyenne de deux autres devis :

— un devis établi par la société ABTS le 6 avril 2020 pour un montant de 66.492,10 euros TTC,

— un devis établi par la société NGE Fondations le 28 mai 2020 pour un montant de 56.105,50 euros TTC.

Il n’est pas démontré que les devis sur lesquels s’est fondé l’expert judiciaire ne permettrait pas de réparer intégralement le préjudice subi par les époux [I]. Par conséquence, le chiffrage de l’expert sera retenu (45.000 euros).

— Sur le mur de soutènement

Il s’agit d’un mur qui clôture une partie de la propriété des époux [I] et qui présente une fissure sur une zone de 3 mètres de haut sur une longueur d’environ 6 mètres. Cette zone fait office de soutènement au jardin surplombant la route.

L’expert a relevé que cette partie du mur a été réalisée en deux fois :

— une première partie est agglomérée de béton à bancher et a probablement été construite avec l’habitation ;

— une deuxième partie est en béton banché ; elle a dû être réalisée avec la construction de la piscine lors de l’extension de la terrasse et les nouveaux aménagements extérieurs.

L’expert a indiqué que la fissure entre les deux parties du mur était normale car les matériaux ont des caractéristiques différentes. Il a ajouté « A ce jour, nous n’avons constaté aucun basculement d’une partie par rapport à l’autre, pouvant menacer ruine ».

M. et Mme [I] contestent les conclusions de M. [P] et se prévalent notamment de l’avis du bureau d’études Sefab, sapiteur consulté dans le cadre des opérations d’expertise.

Ce bureau d’étude conclut que : « les probables causes de l’apparition de désordres au niveau du mur de soutènement sont à notre sens à rechercher dans le mauvais fonctionnement des barbacanes (aucun suintement n’a été observé lors de notre visite) et de manière générale d’un mauvais drainage causant probablement des poussées hydrostatiques sur le parement ».

Le sapiteur conclut : « En l’état des données acquises, les désordres affectant les dallages ainsi que le mur de soutènement sont amenés à évoluer si aucuns travaux ne sont entrepris ».

Le tribunal constate que l’expert judiciaire M. [P] ne donne aucune explication sur le décalage entre ses conclusions et celles de d’expert sapiteur et n’a d’ailleurs pas répondu au dire n°6 du conseil des demandeurs qui avait justement pour objet de l’interroger sur ce point.

M. [L] [Z], également expert judiciaire estime, pour sa part, que le mur est fracturé et nécessite une remise en état d’urgence.

Les demandeurs produisent également l’avis de Mme [Y] [K], ingénieure géotechnicienne, selon lequel la fissure était déjà présente en 2008. Elle indique que cette fissure apparaît plus importante en février 2011 et août 2012 « selon une recherche Google map ». Elle ajoute que la fissure s’est réactivée ce qui indique que le mur n’est pas stabilisé.

Toutefois, il importe de rappeler que l’article 1641 du code civil prévoit que le défaut de la chose vendue doit la rendre impropre à l’usage auquel on la destine, ce que le tribunal doit être en mesure de constater au jour où il statue. Il faut donc que le défaut soit actuel ou, a minima, que sa réalisation soit imminente. Or, en l’espèce, le mur de soutènement ne présente pas de risque de ruine et ne présente aucun vice. Il est exact que le bureau d’étude Sefab a conclu que le désordre était susceptible d’évolution sans travaux mais il n’a pas précisé dans quelles proportions et dans quel délai.

Actuellement, le mur de soutènement répond à sa fonction première et il n’est pas démontré qu’il serait susceptible de s’effondrer dans un avenir proche, étant précisé que l’expert judiciaire a justement relevé l’absence d’évolution depuis 2008.

Il s’ensuit qu’en l’absence d’impropriété à l’usage, le vice relatif au mur de soutènement ne peut pas engager la garantie du vendeur.

La société ST conseils accepte de payer la somme de 2.500 euros aux époux [I] pour financier les travaux préconisés par l’expert sur le mur, à savoir la mise en place d’harpes pour faire la liaison entre les deux murs et un traitement du joint de dilatation ou de fractionnement, ainsi qu’un entretien par nettoyage des barbacanes. Elle sera donc condamnée à payer cette somme, à l’exclusion de toute autre.

— Sur le préjudice de jouissance

Les époux [I] soutiennent qu’ils ne peuvent plus jouir de leurs terrasses et de l’auvent depuis 2017 ce qui apparaît excessif eu égard aux photographies versées aux débats dans la mesure où il reste possible de se déplacer sur les terrasses et donc d’en profiter sans risque de se blesser. La réalité d’un trouble dans la jouissance de leur propriété n’est pas établie par les demandeurs qui seront déboutés de ce chef.

— Sur le préjudice moral

Les époux [I] ont subi un préjudice moral dans la mesure où le vendeur a masqué sciemment tous les défauts visibles pour conférer à la propriété une impression de modernité et de perfection, ce qui était loin d’être le cas. Ainsi, des canalisations vétustes ont été repeintes, la fissure du mur de soutènement a été masquée et la poutre pourrie a également été lazurée afin de dissimuler son état. Cette mauvaise foi avérée de la part du vendeur a nécessairement causé aux acquéreurs un préjudice moral car ces derniers ont eu le sentiment légitime d’avoir été trompés. Une somme de 8.000 euros leur sera allouée de ce chef.

— Sur les préjudices financiers

Au vu du rejet de la demande relative à la piscine, le coût du crédit nécessaire à sa réfection ne sera pas imputé au vendeur.

Les frais qu’ils ont engagés pour les constats d’huissier, le recours à un ingénieur géotechnicien et à un expert judiciaire procèdent de leur choix et stratégie de défense et ne constituent pas un préjudice indemnisable.

S’agissant du coût des inscriptions d’hypothèques judiciaires, les demandeurs sollicitent le remboursement de la somme de 1.902,07 euros.

Cette somme est fondée sur un état de frais d’un commissaire de justice en date du 8 juin 2003. Toutefois, cette somme comprend le coût de deux assignations devant le tribunal judiciaire, ce qui correspond à des dépens.

Par jugement du 30 avril 2021, le juge de l’exécution a ordonné la mainlevée de l’inscription hypothécaire provisoire pratiquée le 2 septembre 2020 sur le bien appartenant à la SARL ST conseils à [Localité 11] [Adresse 10] et a cantonné l’inscription hypothécaire prise le 8 juin 2020 par les époux [I] à la somme de 70.000 euros.

Le décompte produit par le notaire est relatif à cette inscription hypothécaire. Par conséquent, la SARL ST conseils sera condamnée à leur rembourser la somme de 1.518,68 euros de ce chef.

Sur les demandes de M. et Mme [I] à l’encontre de la société Nirvar

— Sur le fondement de la garantie décennale

Aux termes de l’article 1792-2 du code civil, la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Il ne ressort pas du rapport d’expertise que le remplacement des dallages extérieurs détériorera le support sur lequel ils sont posés. Par conséquent, la présomption de responsabilité ne peut pas s’appliquer en l’espèce. Le désordre affectant le dallage extérieur ne relève pas de la garantie décennale.

— Sur le fondement de la responsabilité délictuelle

Il est constant qu’un tiers au contrat d’entreprise peut se prévaloir d’un manquement à une obligation contractuelle pour engager la responsabilité délictuelle d’un entrepreneur.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que la société Nirvar n’a pas réalisé le dallage suivant les règles de l’art ce qui a entraîné des fissures en 2017, à la suite d’un été particulièrement sec. L’expert a relevé que dans les zones endommagées, les dalles de pierre étaient collées directement sur d’anciens parefeuilles. Il indique que la stabilité et la solidité du support existant n’ont pas été contrôlées avant les travaux. Pour l’expert, il s’agit de malfaçons car les joints de dilatation et de tassement ne sont pas positionnés correctement et les préparations des supports n’ont pas été adéquates.

Ainsi, la société Nirvar a commis une faute contractuelle dans ses rapports avec la société ST conseils. Cette faute contractuelle peut parfaitement être qualifiée de faute délictuelle dans les rapports entre la société Nirvar et les époux [I].

Aussi, la société Nirvar sera condamnée in solidum avec la société ST conseils à payer la somme de 45.000 euros à M. et Mme [I].

En revanche, la société Nirvar ne peut être condamnée au paiement d’aucun autre somme : le préjudice moral des époux [I] ne lui est pas imputable, de même que le problème affectant la poutre de l’auvent.

III. Sur l’appel en garantie de la société ST conseils à l’encontre de la société Nirvar

L’expert judiciaire préconise un partage de responsabilité entre :

— la société Nirvar qui serait responsable à hauteur de 30 % des malfaçons affectant le dallage extérieur ;

— la société ST conseils qui serait responsable à hauteur de 70 % en sa qualité de maître d’œuvre.

Le tribunal relève toutefois que la société ST conseils est une société de marchand de biens qui n’a pas de qualification particulière en matière de construction. Par conséquent, il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir signalé à la société Nirvar les manquements aux règles de l’art dont cette dernière s’est rendue responsable dans la réalisation des travaux de carrelage. Il ne peut davantage lui être reproché d’avoir failli dans une quelconque mission de surveillance.

C’est la société Nirvar qui est à l’origine du désordre affectant les terrasses extérieures car elle n’a pas respecté les règles de l’art dans la pose du carrelage. Elle doit par conséquent être considérée comme totalement responsable de ce désordre et sera condamnée à garantir la condamnation de la société ST conseils en totalité.

IV. Sur la demande au titre des intérêts au taux légal et de leur capitalisation

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande des époux [I] et de faire courir les intérêts sur les dommages-intérêts à compter de l’assignation du 7 juillet 2020 et ce avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

V. Sur les demandes fondées sur les gérants des sociétés ST conseils et Nirvar

— M. [S], gérant de la société ST conseils

L’article L. 223-22 alinéa 1er du code de commerce dispose : « Les gérants sont responsables, individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion ».

En l’espèce, les demandeurs fondent leur action à l’encontre de M. [S] sur le manquement aux dispositions de l’article L. 111-6-2-1 du code de la construction et de l’habitation.

Cet article, applicable entre le 16 juillet 2006 et le 1er juillet 2021, disposait : « Le vendeur professionnel d’un immeuble bâti ou d’une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, devant être rénové, doit justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle ».

Cet article s’applique manifestement aux ventes d’immeubles à rénover et non déjà rénové de sorte qu’il ne saurait fonder une quelconque faute de la part de M. [S].

Ainsi, l’article L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l’acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre ».

La vente conclue entre la société ST conseils et les époux [I] n’était pas une vente d’immeuble à rénover. Par conséquent, l’obligation d’assurance prévue à l’article L. 111-6-2-1 est inapplicable.

L’article L. 242-1 alinéa 1er du code des assurances dispose :

« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil ».

En l’espèce, les désordres qui entraînent la responsabilité de la société ST conseils ne relèvent pas de la garantie décennale de sorte que l’absence de souscription d’assurance n’a pas causé aux demandeurs le moindre préjudice. En effet, quand bien même la société ST conseils aurait souscrit une assurance décennale, le désordre qui engage sa responsabilité n’en relève pas. Par conséquent, les époux [I] seront déboutés de leur action en l’encontre de M. [S].

— M. [W] [G], gérant de la société Nirvar

Il résulte des développements précédents que les travaux réalisés par la société Nirvar ne relèvent pas de la garantie décennale. Par conséquent, il ne peut pas être reproché à son gérant de ne pas avoir souscrit d’assurance décennale.

VI. Sur les demandes accessoires

La société ST conseils et la société Nirvar perdent le procès et devront être condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et avec distraction au profit de M^e Dumas-Lairolle.

L’équité commande la condamnation de la société ST conseils à payer à M. et Mme [I] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Condamne in solidum la SARL ST conseils et la SARL Nirvar France à payer à M. [J] [I] et à Mme [U] [A] épouse [I] une somme de 45.000 euros au titre du désordre relatif aux terrasses extérieures ;

Condamne la SARL ST conseils à payer à M. [J] [I] et à Mme [U] [A] épouse [I] une somme de 2.779,70 euros au titre du désordre affectant la poutre de l’auvent ;

N° RG 20/03210 – N° Portalis DBX2-W-B7E-IXEA

Condamne la SARL ST conseils à payer à M. [J] [I] et à Mme [U] [A] épouse [I] une somme de 2.500 euros au titre de la reprise de la fissure du mur de soutènement ;

Condamne la SARL ST conseils à payer à M. [J] [I] et à Mme [U] [A] épouse [I] une somme de 8.000 euros au titre du préjudice moral ;

Dit que ces condamnations seront augmentées des intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2020, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la SARL ST conseils à payer à M. [J] [I] et à Mme [U] [A] épouse [I] une somme de 1.518,68 euros en remboursement des frais engagés pour l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire ;

Rejette les autres demandes indemnitaires de M. [J] [I] et à Mme [U] [A] épouse [I] ;

Rejette les demandes de M. [J] [I] et à Mme [U] [A] épouse [I] à l’encontre de M. [H] [S] et de M. [B] [W] [G] ;

Condamne la SARL Nirvar France à garantir la SARL ST conseils de la condamnation à payer la somme de 45.000 euros ;

Condamne la SARL ST conseils à payer à M. [J] [I] et à Mme [U] [A] épouse [I] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SARL ST conseils et la SARL Nirvar France aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Rejette les autres demandes.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT