TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/50393 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NZW

AS M N° : 17

Assignation du :

10 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 septembre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE [Localité 7] BERANGER

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS – #A0924

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MARGO MILIN

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Gabriel CHICHE de la SELEURL GABRIEL CHICHE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #P0454

DÉBATS

A l’audience du 01 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 décembre 2015, Mrs. [K] et [J], représentés par la société Baratte et A, ont donné à bail commercial à la société JRS Distribution des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8], pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2015, moyennant un loyer annuel de 13 136,04 €, hors charges et taxes, payable mensuellement et d’avance.

Par acte du 12 novembre 2020, la société AXYME, agissant en qualité de mandataire judiciaire liquidateur de la société JRS Distribution à la suite du jugement du tribunal de commerce de Paris du 4 août 2020, a réalisé la cession du fonds de commerce, incluant le bail commercial du 29 décembre 2015, au profit de la société Margo Milin.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 4 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à la société Margo Milin un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 4 881,24 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 30 mars 2023, signifié à son siège social.

Par acte du 15 septembre 2023, la société Foncière [Localité 7] Béranger a acquis l’immeuble sis [Adresse 6], venant ainsi aux droits de Mrs. [K] et [J].

Par exploit du 7 mars 2024, la société Foncière [Localité 7] Béranger a notifié à la société Margo Milin congé à effet du 30 novembre 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte délivré le 10 janvier 2025, la société Foncière Paris Béranger a fait assigner la société Margo Milin devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de la voir condamner au paiement d’une provision au titre des loyers, charges, indemnité d’occupation et clauses pénales contractuelles afférentes.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 1er septembre 2025 par son conseil, la société Foncière [Localité 7] Béranger demande au juge des référés de :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

— condamner la société Margo Milin à lui payer une somme provisionnelle de 9 439,77 euros, et à défaut la somme provisionnelle de 8 581,61 euros, au titre des loyers et charges impayées, mois de novembre 2024 inclus, sauf somme à parfaire, avec intérêt de retard à compter de l’assignation valant mise en demeure ;

— condamner la société Margo Milin à lui payer la somme provisionnelle de 2 657,54 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ;

— déduire la somme de 943,15 euros du montant des créances provisionnelles ;

— condamner la société Margo Milin à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer des 4 et 7 avril 2023 d’un montant de 155,86 euros et le coût des saisies conservatoires ;

— débouter la société Margo Milin de toutes ses demandes plus amples ou contraires à celle de la société Foncière [Localité 7] Béranger.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Margo Milin sollicite du juge des référés de :

In limine litis,

— prononcer un sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive à intervenir dans l’affaire au fond pendante devant le tribunal judiciaire de Paris portant le RG n°25/04295 ;

— juger de l’existence de contestations sérieuses ;

— rejeter l’ensemble des demandes de la société Foncière [Localité 7] Béranger ;

A titre subsidiaire,

— lui accorder un report de paiement de 6 mois pour le règlement de la condamnation prononcée ;

— condamner la société Foncière [Localité 7] Béranger à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

Suivant l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

Hors des cas expressément prévus par la loi, elle peut être prononcée par le juge dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice si l’issue d’une autre procédure est susceptible d’avoir une incidence directe sur la solution du litige.

Au cas présent, la société Margo Milin demande au juge des référés de surseoir à statuer dans l’attente de l’affaire pendante au fond devant le tribunal judiciaire de Paris, enregistrée sous le RG n° 25/04295, engagée afin de statuer sur la régularité du congé délivré le 7 mars 2024 par le bailleur. Elle soutient que le juge des référés ne peut se prononcer sur la condamnation de la défenderesse au paiement d’indemnités d’occupation, laquelle dépend de la régularité ou non congé signifié par la bailleresse.

Cependant, la seule existence d’une procédure en cours au fond ayant pour objet la contestation de la validité du congé délivré, alors que la présente instance porte sur les arriérés de loyers, ne saurait justifier le prononcé d’un sursis à statuer.

Dès lors, dans ces conditions, la demande de sursis à statuer sera rejetée.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, la défenderesse conteste le montant de la dette locative en indiquant que le montant sollicité par la requérante au 30 novembre 2024 ne découle que de l’avis d’échéance communiqué et n’est pas détaillé par aucun décompte suffisamment précis.

Il ressort des éléments versés aux débats et notamment des décomptes produits par la requérante, que le loyer mensuel est de 1 281,05 €, et que la provision sur charges est de 94 €.

La société requérante produit un décompte actualisé à la somme de 25 333,80 € au 1er septembre 2025, détaillant les loyers et provisions sur charges dus à compter du mois de juin 2024. Ce décompte inclut des frais de « Cdt de payer robert mayeul », à hauteur de 439,05 € au total, qui seront écartés car n’ayant pas vocation à être pris en compte pour le calcul de la dette locative.

En outre, il résulte de l’attestation de remise des clefs versée aux débats que la défenderesse a remis les clefs du local commercial le 10 juillet 2025, de sorte que les sommes relatives aux mois d’août et de septembre 2025, d’un montant total de 5 503,08 €, seront également déduites.

La société défenderesse conteste également la somme de 858,16 euros réclamée au titre de la majoration de 10% des intérêts de retard, la majoration de l’indemnité d’occupation. La société requérante fait valoir quant à elle être fondée dans l’intégralité de ses demandes en vertu des dispositions du contrat de bail.

Toutefois, les clauses du bail relatives à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie, ainsi qu’à la majoration de l’indemnité d’occupation et à l’indemnité forfaitaire de 10 %, s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

En conséquence, il convient de déduire de la dette locative les sommes relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, telles qu’elles figurent sur le décompte à compter du 1er décembre 2024, soit la somme de 11 011,92 €.

De même, le bailleur n’invoquant pas de dégradations locatives, le dépôt de garantie de 2 501,90 € doit être soustrait de la dette locative.

La société défenderesse soutient par ailleurs que la société requérante a effectué trois saisies conservatoires d’un montant total de 1 641,68 euros qu’il convient de déduire des sommes dues, et qu’elle a procédé au virement de la somme de 1 375,05 euros le 31 juillet 2025.

Toutefois, le montant de ces saisies conservatoires ne pourra être déduit qu’au stade de l’exécution de la présente décision.

Il convient en outre de rappeler que la somme de 1 375,05 euros correspondant au virement effectué le 31 juillet 2025 par la défenderesse a déjà été pris en compte dans le décompte actualisé produit par la requérante.

La société défenderesse soutient enfin que le bailleur n’a pas procédé à la régularisation des charges depuis son entrée dans les lieux loués. Cependant, la requérante produit à la présente instance les justificatifs de répartitions des charges pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024.

Ainsi, au stade du référé, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’obligation de la société Margo Milin au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au mois de juillet 2025 inclus n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 5 877,85 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de la condamner.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-7 du code civil des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 janvier 2025.

Sur la demande de report de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, notamment, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas présent, la société Margo Milin sollicite un report de paiement de six mois des sommes dues.

Toutefois, cette dernière ne produit pas de pièces justificatives de sa situation financière permettant de justifier tout report de paiement.

La société Margo Milin sera donc déboutée de sa demande de report de paiement.

Sur les demandes accessoires

La société Margo Milin, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement mais non les frais de la saisie conservatoire qui n’entrent pas dans les prévisions de l’article 695 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Margo Milin ne permet d’écarter la demande de la société Foncière [Localité 7] Béranger sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Rejetons la demande de sursis à statuer ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Margo Milin à payer à la société Foncière [Localité 7] Béranger la somme par provision de 5 877,85 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 janvier 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provisions de la société Foncière [Localité 7] Béranger ;

Rejetons la demande de délais de paiement de la société Margo Milin ;

Condamnons la société Margo Milin à payer à la société Foncière [Localité 7] Béranger la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Margo Milin aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 29 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Lucie LETOMBE