DOSSIER N° : N° RG 25/00002 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K4XI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

Expropriation

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

EXPROPRIANT

L’ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL DE BASSIN GARDONS, syndicat mixte, crée par arrêté préfectoral n°95-00436 du 24 février 1995 modifié par arrêté préfectoral n°20181604-B3-001 du 16 avril 2018, identifié au SIREN sous le numéro 253 001 711, representé par son président, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Sarah HEITZMANN de la SELARL THOMÉ HEITZMANN SOCIETE D’AVOCATS INTERBARREAUX PARIS RENNES, avocats au barreau de RENNES

EXPROPRIE

M. [J] [W] [F] [X] né le 02 Novembre 1950 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

non comparant

Mme [S] [C] [X], née le 16 Juillet 1954 à [Localité 15], demeurant [Adresse 18]

non comparante

Mme [Y] [G] [M], née le 18 Septembre 1978 à [Localité 8], demeurant [Adresse 10]

non comparante

Mme [D] [R] [A] [X],née le 11 Août 1997 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

non comparante

PARTIE INTERVENANTE

FRANCE DOMAINE, dont le siège social est sis M le Commissaire du Gouvernement – 67 Rue Salomon Reinach – 30032 NIMES CEDEX

comparante

Nous, Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, juge de l’expropriation du département du Gard près le Tribunal judiciaire de Nîmes conformément à l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, Greffier, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 26 juin 2025, en présence de Monsieur DAGOLDI François , Commissaire du Gouvernement, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

FAITS, PROCÉDURE

L’Etablissement Public Territorial de Bassin Gardons et la commune d'[Localité 7] ont élaboré un plan de gestion intégrant différentes actions de préservation et de reconquête de zones humides sur le site des Paluns situé au sein de la plaine d'[Localité 7].

Par un arrêté n°30-2019-05-06-004 en date du 6 mai 2019, le préfet du Gard a prescrit l’ouverture d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, laquelle s’est déroulée du 27 mai 2019 au 19 juin 2019.

Par un arrêté préfectoral n°30-2019-07-19-001, ce projet a été déclaré d’utilité publique et par un arrêté n°30-2024-01-22-00001 du 22 janvier 2024, la déclaration d’utilité publique du projet a été prorogée pour une durée de cinq ans à compter du 22 juillet 2024.

À l’issue de l’enquête parcellaire prescrite par un arrêté n°30-2024-02-20-00003 du 20 février 2024, le préfet du Gard a déclaré cessibles les parcelles nécessaires à la réalisation du projet (arrêté n°30-2024-04-26-00004 du 26 avril 2024).

Par ordonnance RG 24/00023 du 25 juillet 2024, la juge de l’expropriation du département du Gard a prononcé le transfert de propriété des biens dont l’acquisition est nécessaire à la réalisation de l’opération.

La parcelle BN [Cadastre 2] sise à [Localité 11] sur la commune d'[Localité 7] d’une superficie totale de 6872 m² est partiellement concernée (emprise à hauteur de 3275 m²).

Par un mémoire du 13 juin 2024, l’Etablissement Public Territorial de Bassin Gardons a fait connaître ses propositions aux co-indivisaires conformément aux dispositions de l’article R 311-6 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

A défaut d’accord, l’Etablissement Public Territorial de Bassin Gardons a, par mémoire enregistré au greffe le 7 février 2025, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité globale de dépossession revenant à M. [J] [X], Mme [S] [X], Mme [Y] [M] et MMe [D] [X] propriétaires, à la somme de 4 257,50 € (soit 3 275 € au titre de l’indemnité principale et 982,50 € au titre de l’indemnité de remploi).

Par ordonnance en date du 3 avril 2025, la date de visite des lieux a été fixée au 16 mai 2025, date à laquelle la parcelle concernée, cadastrée BN [Cadastre 2] sise à [Localité 11] sur la commune d'[Localité 7], n’a pas pu être visitée. Un procès-verbal a été dressé.

L’affaire a été renvoyée en audience publique au 26 juin 2025.

A cette audience, l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 22 juillet 2025.

OFFRES ET DEMANDES DES PARTIES

Offre de la partie expropriante (mémoire de saisine) :

L’Etablissement Public Territorial de Bassin Gardons entend retenir une date de référence au 1er octobre 2019, le plan local d’urbanisme de la commune d'[Localité 7] ayant été approuvé par son conseil municipal le 14 mai 2019, reçue en préfecture le 16 mai suivant et publié sur le portail national de l’urbanisme le 1er octobre 2019.

Le bien exproprié est classé en zone Nr du PLU, étant précisé que le règlement écrit du plan local d’urbanisme désigne ce secteur comme « soumis à un risque identifié par le PPR inondation et le PPR technologique ».

La parcelle est située en zone d’aléa fort dans la cartographie des aléas du plan de prévention des risques d’inondation du bassin versant du Rhône sur la commune d'[Localité 7]. La zone F-NU, dans laquelle est situé le bien et qui correspond aux zones urbanisées inondables affectées d’un aléa fort au PRI est soumise au principe général d’interdiction de toute construction nouvelle.

La parcelle qui n’est manifestement pas située dans un secteur désigné comme constructible, ne peut donc recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Le bien exproprié ne pouvant être qualifié juridiquement de terrain à bâtir, il doit être évalué en fonction de son seul usage effectif, conformément à l’article L 322-2 du Code de l’expropriation de sorte que les termes de référence retenus portent sur des terrains en nature de terres et prés.

L’Etablissement Public Territorial de Bassin Gardons estime qu’il ressort des dix termes de références qu’il produit, une valeur moyenne de 1 €/m² s’agissant des parcelles en nature de terre.

À l’indemnité principale s’ajoute l’indemnité de remploi, le protocole agricole interdépartemental prévoyant le calcul de cette indemnité selon les taux dégressifs suivants :

– 30 % du montant de l’indemnité principale jusqu’à 7 622 € ;

– 25 % du montant de l’indemnité principale pour la part comprise entre 7 622 € et 15 245 € ;

– 20 % du montant de l’indemnité principale pour la part au-delà de 15 245 €.

En conséquence l’Etablissement Public Territorial de Bassin Gardons demande au juge de l’expropriation du département du Gard de fixer les indemnités dues au propriétaire exproprié comme suit :

– indemnité principale 3 275 € ;

– indemnité de remploi de 982,50 €.

Demandes de la partie expropriée :

M. [J] [X] et Mme [S] [X], avisés lors du transport (réalisé en visio-conférence) de la date d’audience, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Mme [Y] [M] et Mme [D] [X], régulièrement avisées de la date de l’audience par les soins du greffe, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Propositions du Commissaire du Gouvernement (conclusions après transport) :

S’agissant de la date de référence, elle est arrêtée à la date d’opposabilité du PLU approuvé par délibération du Conseil Municipal le 14 mai 2019, soit au 17 mai 2019.

La parcelle se trouve en zone Nr du PLU : Secteur naturel soumis à un risque identifié (PPRI, PPRT) et soumise soumis au droit de préemption au titre des espaces naturels sensible.

Le bien doit être évalué en fonction de son usage effectif à la date de référence (cf. art L 322-2 Code urbanisme).

La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.

Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.

L’indemnité principale consiste à indemniser le propriétaire évincé de son bien sur la base de la valeur vénale de marché étudié sur la base des 34 mutations de terrains non bâtis intervenues au cours des 4 dernières années dans un rayon d'1 km autour du bien.

Sur l’étude de 34 mutations, Ie prix moyen global ressort à 1,24 €/m² pour une fourchette de prix de 0,31 €/m² à 4,49 €/m².

Le terme extrême de 4,49€/m² est situé à proximité de la zone des Paluns et constitue le terme extrême.

Une fois exclus Ies termes extrêmes le prix moyen ressort à 1,17€/m².

De nombreux termes comportent Ia mention fixant Ie prix du m² de terre à 1 €/m² pour des actes relatifs à des acquisitions de terres de différentes natures.

Pour de nombreux actes relatifs à l’acquisition exclusive de parcelles en nature de terre/pré Ie prix ressort également à 1 €/m².

Nombreux termes concernent des terres situées dans Ia zone [Localité 11]

En dehors de Ia stricte zone de la [Localité 11] ([Localité 14], [Localité 13], [Localité 12]) mais toujours dans Ie rayon de recherche de 1 km l’étude fait ressortir 6 termes de mutations de parcelles en nature exclusive de terre/pré dont le prix moyen ressort à 1,63 €/m² et à 1,53 €/m² une fois exclus Ies termes extrêmes.

Deux termes concernent des terres cultivées pour des prix de 1,46 €/m² et 2,42 €/m².

La fourchette de prix moyens observés pour Ies parcelles en nature de terres/pré varie donc de 1€/m² à 1,6 €/m².

Compte tenu de ces éléments, pour une parcelle en nature de terre non cultivée Ie prix retenu est arbitré à 1,30 €/m².

Le commissaire du gouvernement propose donc une indemnité principale de 4 676,10 € arrondie à 4 676 €.

Le propriétaire exproprié a droit à une indemnité de remploi.

L’indemnité principale constitue l’assiette de calcul de l’indemnité de remploi. Cette indemnité accessoire vient compenser les frais de recherche et d’acquisition d’un nouveau fonds équivalent. Elle est calculée forfaitairement par l’application de taux dégressifs sur le montant

de l’indemnité principale.

Le protocole agricole interdépartemental prévoit que l’indemnité de remploi est calculée sur l’indemnité principale est fixée à :

30 % jusqu’à 7 622 €, 25 % entre 7 622 et 15 245 €, et 20 % au-delà de 15 245 €.

Sur la base d’une valeur vénale de 1 158 €, les frais de remploi sont évalués à 1 402,53 € arrondis à 1 403 €.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge de l’expropriation a pour fonction de rendre l’ordonnance d’expropriation et de fixer les indemnités, à défaut d’accord amiable entre les parties.

L’article L 222-2 du code de l’expropriation dispose en ses alinéas 1 & 2 que l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. Il en est de même des cessions amiables consenties après déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge, des cessions amiables antérieures à la déclaration d’utilité publique.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique la saisine du juge de l’expropriation n’intervient qu’à défaut d’accord amiable entre les parties sur le montant des indemnités qui doivent être réglées par la partie expropriante.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité devant être allouée doit ainsi permettre à la partie expropriée de se replacer dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’expropriation. Cette indemnité ne doit pas, cependant, lui procurer un enrichissement sans cause.

L’article R 311-22 du même code précise que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Ainsi l’indemnité globale allouée ne peut être ni supérieure à la demande de l’exproprié, ni inférieure à la somme la plus basse de l’offre faite par l’entité expropriante et de la proposition faite par le commissaire du gouvernement.

1- Sur le bien exproprié

L’emprise affecte partiellement la parcelle cadastrée BN [Cadastre 2] sise [Localité 11] sur la commune d'[Localité 7]. La surface parcellaire totale est arrêtée à 6 872 m² et l’emprise expropriée à 3 275 m².

Les parties ne s’accordent pas sur la date de référence.

L’article L 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :

« Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble. »

Toutefois, en vertu de l’article L 215-18 du code de l''urbanisme, « Lorsqu’un terrain soumis au droit de préemption mentionné aux articles L. 215-1 et L. 215-2 fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est remplacée, s’il existe un plan local d’urbanisme, par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. »

En l’espèce, la parcelle BN [Cadastre 2] est soumise au droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles.

Par délibération du conseil municipal du 14 mai 2019, la commune d'[Localité 7] s’est dotée d’un PLU rendu opposable le 17 mai 2019.

La date de référence est donc fixée au 17 mai 2019.

Le bien exproprié est classé en zone Nr du PLU, étant précisé que le règlement écrit du plan local d’urbanisme désigne ce secteur comme « soumis à un risque identifié par le PPR inondation et le PPR technologique ».

La parcelle est située en zone d’aléa fort dans la cartographie des aléas du plan de prévention des risques d’inondation du bassin versant du Rhône sur la commune d'[Localité 7]. La zone F-NU, dans laquelle est situé le bien et qui correspond aux zones urbanisées inondables affectées d’un aléa fort au PRI est soumise au principe général d’interdiction de toute construction nouvelle.

Il est constant que le terrain en nature de terre ne peut pas recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Il sera évalué selon son usage effectif : parcelle non cultivée en nature de terre.

2- Sur l’indemnisation

* Indemnité principale :

L’indemnité principale doit correspondre à la valeur du bien exproprié.

Elle doit donc être fixée au prix le plus probable auquel le bien serait vendu dans des conditions normales.

La loi ne définit pas de méthode d’évaluation qui s’imposerait dans le cadre de la procédure d’expropriation.

Pour autant, pour déterminer la valeur d’un bien, il est d’usage de recourir à la méthode dite par comparaison, en se fondant sur des termes de références, soit en l’occurrence des prix convenus lors de cessions de biens comparables dans le même secteur que le bien concerné ou, à défaut, dans une zone similaire.

En conséquence le juge choisit la méthode qu’il utilise pour évaluer l’indemnité, à l’exception des procédures d’expropriation poursuivie sur le fondement des articles L 511-1 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Lorsque les parties emploient des méthodes différentes, il est possible d’évaluer le bien selon chacune d’elle et de choisir ensuite la méthode la plus adaptée à l’espèce. Il ne saurait s’agir toutefois de faire une moyenne de méthodes différentes, une telle modalité ayant peu de sens économique et mathématique.

En l’espèce, les parties comparantes s’accordent sur la méthode d’évaluation par comparaison tenant le marché immobilier local.

L’Etablissement Public Territorial de Bassin Gardons détaille dix termes de comparaison. Il s’agit de dix acquisitions amiables réalisées par l’Etablissement Public Territorial de Bassin Gardons entre octobre 2020 et mars 2023, de parcelles en nature de terre ou de pré situées à [Localité 11] à [Localité 7], au prix de 1€/m² quelle que soit la superficie.

Parmi les 34 termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, six sont similaires aux termes de comparaison de la partie expropriante.

Le marché local sur le site de [Localité 11] est suffisamment actif entre 2020 et 2024 pour justifier d’écarter les douze termes de comparaison relatifs à des cessions de parcelles sises à [Localité 7] mais sur d’autres sites, à savoir [Localité 13], [Localité 9], [Localité 12], [Localité 17], [Localité 16].

L’étude des seize termes de comparaison restants (différents de ceux produits par l’Etablissement Public Territorial de Bassin Gardons) met en évidence des cessions de parcelles similaires en 2023 au prix de 1€/m² et des cessions de parcelles récentes (2024) au prix de 1 €/m², 1,20 €/m² ou 1,50 €/m².

Toutefois le terme à 1,20 €/m² (cession du 18 mars 2024) concerne la parcelle BN [Cadastre 4] de 1075 m² à 50% en zone Nr et 50% en zone Ar. Quant au terme à 1,50 €/m² (cession du 24 septembre 2024), il concerne la parcelle BN [Cadastre 3] d’une superficie de 3100 m² à 31% en zone Nr et 69% en zone Ar.

En conséquence, le prix de 1,30€/m² proposé par le commissaire du gouvernement n’est pas suffisamment étayé de termes de référence pertinents pour être retenu à l’inverse du prix de 1€/m² proposé par l’Etablissement Public Territorial de Bassin Gardons.

Il s’ensuit une indemnité principale qui sera fixée à : 3 275 m² x 1 € = 3 275 euros.

* Indemnité de remploi :

Cette indemnité de remploi vient compenser les frais de recherche et d’acquisition d’un nouveau bien équivalent. Elle est calculée forfaitairement par l’application de taux dégressifs sur le montant de l’indemnité principale.

Les parties comparantes s’accordent sur l’application des taux dégressifs fixés par le protocole agricole interdépartemental à savoir : 30 % jusqu’à 7 622 € de l’indemnité principale, 25 % entre 7 622 et 15 245 € d’indemnité principale, et 20 % au-delà de 15 245 €.

Ainsi, l’indemnité de remploi elle doit être fixée à :

– 30 % de l’indemnité principale jusqu’à 7 622 € : 982,50 euros ;

– 25 % de l’indemnité principale comprise entre 7 623 € et 15 245 € : 0 euro ;

– 20 % de l’indemnité principale pour le surplus : 0 euro ;

Soit un total de 982,50 euros.

3- Sur les dépens

En application de l’article L 312- 1 du Code de l’expropriation, l’entité expropriante supportera seule les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de l’Expropriation, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

FIXONS à :

—  3 275 euros l’indemnité principale,

—  982,50 euros l’indemnité de remploi,

indemnités revenant à M. [J] [X], Mme [S] [X], Mme [Y] [M] et Mme [D] [X], au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée BN [Cadastre 2] sise [Localité 11] à [Localité 7] ;

DISONS que l’autorité expropriante supportera seule les dépens.

La greffière, La juge de l’expropriation,