MINUTE N°

RG – N° RG 25/00113 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K3NC

M^e Grégory ANGLES

M^e Frédéric MANSAT JAFFRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 09 AVRIL 2025

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [R] [M]

né le 28 Avril 1988 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Frédéric MANSAT JAFFRE, avocat au barreau de NIMES (postulant), M^e Grégory ANGLES, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

DEFENDERESSE

Mme [H] [W]

née le 16 Septembre 1993 à [Localité 6], demeurant [Adresse 10]

comparante, non representée

Ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par Valérie DUCAM, Vice-Président, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 05 mars 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2025, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°

RG – N° RG 25/00113 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K3NC

M^e Grégory ANGLES

M^e Frédéric MANSAT JAFFRE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 01 août 2022, Monsieur [R] [M] a donné à bail professionnel à Madame [H] [W] un local portant le n°3 ainsi que l’usage des locaux communs dans un immeuble en copropriété dénommé “La Marseillaise” situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7], ladite location étant consentie pour une durée de six années entières et consécutives à compter du 16 aout 2022 et moyennant un loyer mensuel de 408 euros hors charges et taxes, outre une provision sur charge à hauteur de 42 euros.

Le 22 mai 2023, le bailleur a fait dénoncer à sa locataire (signification à dépôt étude personne physique) un commandement la mettant en demeure de payer la somme principale de 2302,98 euros à titre d’arriéré locatif au 12 mai 2023, la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions des articles L 145-41 et L.145-17 du Code de commerce s’y trouvant expressément rappelées.

Cette injonction n’ayant pas été suivie d’effet, Monsieur [R] [M] a, suivant acte de commissaire de justice du 06 février 2025, fait assigner Madame [H] [W] devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de NÎMES, statuant en matière de référé, aux fins de voir au visa des articles 9 et « 809 » du code de procédure civile et des articles 57-1 et suivants de la loi du 23 décembre 1986 :

PRONONCER la résiliation du bail ; ORDONNER l’expulsion de Madame [H] [W] du local donné à bail loué [Adresse 11] et [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 8] ; ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ; JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du CPCE ; CONDAMNER Madame [H] [W] par provision à payer au requérant :A titre principal, la somme de 2.752,98 € correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit au 22 juin 2023 et s’entendre condamner par provision, à compter du 22 juin 2023 une indemnité d’occupation mensuelle de 498,66 euros, ainsi que justifiée contractuellement, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés entre les mains du seul bailleur ; A titre subsidiaire, condamner Madame [H] [W] par provision a en outre lui payer la somme de 12.384,30 euros correspondant à l’arriéré et accessoires à la date de janvier 2025 inclus et la condamner à lui payer la somme de 498,66 euros à compter de février 2025 correspondant à l’indemnité d’occupation mensuelle complémentaire jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés entre les mains du seul bailleur ; CONDAMNER Madame [H] [W] par provision en outre à lui payer la somme de 10% de 12 384,30 euros soit une de 1238,43 euros à valoir sur la clause pénale stipulée dans le contrat de bail ;CONDAMNER en outre Madame [H] [W] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, des états d’endettement relatifs à la recherche et vérification de l’existence éventuelle de créanciers inscrits ; CONDAMNER Madame [H] [W] au paiement de la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles.

L’affaire RG n°25/00113 est venue à l’audience du 05 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [R] [M] a repris oralement les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Il a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales et s’est opposé oralement à la demande de délais de paiement formulée par Madame [H] [W].

Madame [H] [W] a formulé oralement une demande de délais de paiement. Elle a indiqué être en burn-out, que son activité professionnelle s’effondre, qu’elle veut régler sa dette et quitter le local au 15 avril 2025. Elle n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article L143-2 du code de commerce, “le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions”.

L’obligation ainsi faite au propriétaire n’est édictée que dans l’intérêt des créanciers inscrits afin de leur permettre de préserver leur gage en se substituant au locataire défaillant. Aussi, le défaut de notification n’est sanctionné que par l’inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits qui sont seuls à pouvoir s’en prévaloir.

En l’espèce, le bailleur ne produit pas un état certifié par un greffier des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de commerce exploité par Madame [H] [W] et il n’a pas dénoncé l’assignation en constatation de la résiliation du bail aux créanciers éventuellement inscrits, s’exposant à ce que la décision rendue, en cas d’existence de tels créanciers, leur soit inopposable.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.»

L’article 835 alinéa 2 du même Code ajoute :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail commercial stipule que le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement du loyer.

Le principe et le montant de la dette visée dans le commandement en date du 22 mai 2023 ainsi que l’absence de règlement dans le délai imparti ne sont nullement contestés de sorte qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire. En effet, le locataire n’apporte aucun élément de nature à démontrer que les causes du commandement auraient été réglées, ne serait ce que partiellement, dans le délai imparti.

La clause résolutoire est acquise au 22 juin 2023 et le bail commercial du 01 aout 2022 résilié de plein droit.

Sur le montant de l’arriéré de loyers

Des pièces versées aux débats, notamment du décompte produit, il ressort que Madame [H] [W] reste à devoir la somme de 2 752,98 euros au titre de l’arriéré de loyers et provision sur charges arrêté au 22 juin 2023.

Il s’ensuit la condamnation de Madame [H] [W] à payer à Monsieur [R] [M] la somme provisionnelle de 2752,89 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 22 juin 2023, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023.

Sur la demande de délais de paiement

Il n’est pas contesté que Madame [H] [W] ne s’est pas acquittée de la somme visée dans le commandement dans les délais prescrits par l’acte d’huissier qui visait non seulement la clause résolutoire, insérée au bail les liant, mais aussi l’article L 145-41 du Code de commerce.

Au terme de ce texte, le juge des référés saisi d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

L’article 1343-5 du Code civil prévoit :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…)».

En l’espèce, la défenderesse expose être en burn out et que son activité professionnelle s’effondre. De plus, elle ajoute vouloir régler sa dette et quitter le local au 15 avril 2024.

Néanmoins, elle ne produit aux débats aucune pièce justificative de nature à expliquer le défaut de paiement des loyers ni aucune pièce comptable ni relevé de compte qui justifierait non seulement d’un commencement d’apurement de la dette locative mais encore de sa capacité à reprendre le paiement du loyer courant ni a fortiori de sa capacité à apurer l’arriéré dans les délais légaux.

Par conséquent, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les conséquences de la résolution du bail commercial sans délai de paiement

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Madame [H] [W] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Dans l’hypothèse du maintien dans les lieux de Madame [H] [W] en dépit de la résiliation du bail, Monsieur [R] [M] subirait un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant alors exigible jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

L’indemnité d’occupation mensuelle de 498,66 euros due par Madame [H] [W] à compter du 22 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision à valoir sur la clause pénale

Monsieur [R] [M] sollicite la condamnation de Madame [H] [W] à lui régler une somme de 1238,34 euros, en vertu de la clause pénale incluse dans le contrat de location.

Il est convenu dans le contrat de bail « CLAUSE PENALE – A défaut de paiement à leur échéance, de toutes sommes dues en vertu du présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, les sommes dues seront automatiquement majorées de 10 %, ladite majoration restant indépendante d’un intérêt de retard conventionnellement fixe au taux de base bancaire majoré de trois points et de l’intégralité des honoraires et frais de procédure, en ce compris les frais de commandement et de recettes qui seront à la charge du preneur. »

Il n’appartient toutefois pas au juge des référés, juge de l’évidence, de faire application d’une clause pénale, celle-ci étant susceptible d’être modérée par le juge du fond.

Dès lors, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [W] est condamnée aux dépens qui incluront le coût du commandement du 22 mai 2023.

Et il n’apparaît pas inéquitable que Madame [H] [W] soit condamnée à payer à Monsieur [R] [M] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Valérie DUCAM, vice-présidente, juge des référés,

Statuant par décision réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

CONSTATONS que l’acte de saisine du tribunal n’a pas fait l’objet d’une dénonciation aux créanciers éventuellement inscrits (absence de production d’un état certifié des inscriptions sur le fonds de commerce), de sorte que s’il existe de tels créanciers, la présente décision leur est inopposable ;

CONSTATONS que la résiliation du bail commercial, liant Monsieur [R] [M] à Madame [H] [W], est acquise à la date du 22 juin 2023 ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [H] [W], ainsi que tous occupants de son chef, à quitter et vider les lieux reçus à bail dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, et

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Madame [H] [W], ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours d’un commissaire de justice et si besoin de la force publique ;

DISONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [H] [W] à payer à Monsieur [R] [M] la somme provisionnelle de 2752,89 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 22 juin 2023, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2023

CONDAMNONS Madame [H] [W] à verser à Monsieur [R] [M] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

FIXONS à 498,66 euros l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation ;

REJETONS la demande de provision à valoir sur la clause pénale ;

CONDAMNONS Madame [H] [W] à payer à Monsieur [R] [M] une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 22 mai 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La Greffière La Vice-Présidente