TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00219 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KLPS

[N] [U], [H] [U]

C/

[P] [O] 13/09/1988 AU MAROC, [R] [I]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

DEMANDEURS

M. [N] [U]

1 Rue du Ferragil

34560 POUSSAN

non comparant, ni représenté

Mme [H] [U]

1 Rue du Ferragil

34560 POUSSAN

comparante en personne assistée de M. [M] (Gestionnaire)

DEFENDEURS

M. [P] [O] 13/09/1988 AU MAROC

né le 13 Septembre 1988 à MAROC

5 Rue Watt

30900 NÎMES

représenté par M^e Laurie LESAGERE, avocat au barreau de NIMES

Mme [R] [I]

40 Chemin Du Pont Des Lles

Appt A 202

30900 NÎMES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection En présence de [W] [S], auditrice de justice

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 02 Avril 2024

Date des Débats : 05 novembre 2024

Date du Délibéré : 04 février 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 04 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2022, Monsieur [N] [U] et Madame [H] [U] ont donné en location à Monsieur [P] [O] et Madame [R] [I] un logement sis 1T rue Henri Revoil B, Bâtiment A, Appartement A05 à 30900 NIMES moyennant un loyer de 990 euros outre 50 euros de charges.

Se prévalant d’impayés, Monsieur [N] [U] et Madame [H] [U] ont fait délivrer un commandement de payer le 19 juin 2023 pour un montant de 2080 euros.

Monsieur [O] et Madame [I] ont quitté les lieux le 5 septembre 2023.

Selon acte de commissaire de justice du 7 février 2024, Monsieur [N] [U] et Madame [H] [U] ont fait citer Monsieur [P] [O] et Madame [R] [I] devant dans le juge des contentieux de la protection et sollicitent :

De condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2080 euros au titre des arriérés, De condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 4132,10 euros au titre des réparations locatives, De condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts, De condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience du 5 novembre 2024, Monsieur [T] [V] PATRIMOINE a pris la parole et était muni d’un pouvoir rédigé par Madame [U]. Il lui était rappelé qu’il ne justifiait pas de sa qualité pour disposer d’un pouvoir. Monsieur [U] n’a pas comparu et Madame [U] a comparu.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [U] exposent que 4 loyers n’ont pas été payés soit les mois de mai, juin juillet et août 2024. Ils actualisent la demande au titre des réparations à la somme de 6860,98 euros. Ils se prévalent d’une impossibilité de relouer le bien et Monsieur [M] sollicite 980 euros au titre des dépens.

Cités à personnes, Madame [R] [I] n’a pas comparu et Monsieur [P] [O] a comparu.

Monsieur [O] était représenté par son Conseil qui a repris les termes de ses conclusions. Il sollicite :

— le rejet des prétentions des demandeurs,

— de lui octroyer des délais de paiements,

— de condamner les défendeurs au paiement de la somme de 480 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose que seuls deux loyers n’ont pas été réglés. Il rappelle que l’appartement a été cambriolé le 8 avril 2023 et que les bailleurs n’ont pas sollicité leur assureur et ce alors qu’ils sont tenus de garantir la jouissance paisible des lieux.

L’affaire était mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Attendu que l’article 16 du Code de procédure civile précise que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ;

Attendu que l’article 9 du Code de procédure civile prévoit que chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

L’article 1353 du Code civil rappelant que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui aurait entraîné l’extinction de son obligation ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de relever que contrairement à ce que soutiennent les époux [U], certaines pièces ne sont pas au dossier comme un décompte actualisé, l’état des lieux d’entrée.

Sur le bien fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur et Madame [U] produisent notamment :

— le contrat de bail signé avec la clause résolutoire,

— le commandement de payer et la dénonciation à la caution,

— un décompte arrêté au mois de juin 2024 portant sur un arriéré de 2080 euros

De son côté, Monsieur [P] [O] ne rapporte pas la preuve des versements des loyers de juillet et août 2024.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer la somme de 4160 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés en août 2024 inclus.

Sur les demandes au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées (…) .»

L’article 1729 du code civil dispose : « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.»

L’article 1730 ajoute : « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.»

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil et de l’application qui en est faite, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, en particulier du fait de la vétusté définie au sein du décret numéro 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Ainsi, il résulte de la combinaison des articles 1729, 1730 et 1732 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire doit user les lieux loués de manière raisonnable, répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, et ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage n’inclut pas la réfection à neuf de l’appartement.

Aux termes de l’article 1353 du même code, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.».

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'«il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

A l’appui de leurs prétentions, les époux [U] produisent un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi en présence de Monsieur [P] [O] et des factures de la SARL Menuiseries du sud.

Ce constat fait état d’une saleté générale de l’appartement avec une porte d’entrée dégradée, une porte de salle de bains hors d’usage, une saleté des matériaux, une paroi vitrée cassée, de la présence de détritus dans le jardin. Les photos en noir et blanc ne permettent pas d’identifier réellement la saleté des lieux.

Par ailleurs, faute d’état des lieux d’entrée, et l’absence de contestation des défendeurs, l’appartement est réputé avoir été donné en bon usage.

Le fait que Monsieur [O] se prévale d’un cambriolage ne l’exonère pas de rendre les lieux en bon état et ce, d’autant qu’il ne justifie pas de la régularité de son assurance locative.

Il ressort des factures produites que certaines réparations sont bien imputables aux locataires ;

Seront redevables les locataires de la remise en état des portes soit 550 euros, du remplacement de la porte acier de 2750 et du volet roulant à hauteur de 495 euros. Les photographies ne permettent pas de mettre en évidence la saleté et la nécessité de repeindre les lieux.

En conséquence, Madame [R] [I] et Monsieur [P] [O] seront condamnés solidairement à payer la somme de 3795 euros au titre des dégradations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce, les demandeurs doivent rapporter la preuve d’un préjudice et rien ne permet de relever qu’ils ont cherché à relouer le bien postérieurement au départ des locataires.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En l’espèce, le tribunal ne dispose pas d’éléments sur la situation financière de Madame [I] et Monsieur [O] n’est pas en mesure de justifier de sa capacité à honorer un échéancier.

En conséquence, la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [P] [O] ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, les défendeurs doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ceux liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par le décret du 26 février 2016 et son arrêté du même jour.

La demande de 980 euros formulée par Monsieur [M] n’est aucunement justifiée d’autant qu’il ne justifie pas de sa capacité à représenter les époux [U].

Par ailleurs, il ne serait pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [U] l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler le caractère exécutoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge du Contentieux et de la Protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Madame [R] [I] et Monsieur [P] [O] à payer à Monsieur [N] [U] et Madame [H] [U] la somme de 4160 euros au titre des arriérés locatifs.

Condamne solidairement Madame [R] [I] et Monsieur [P] [O] à payer à Monsieur [N] [U] et Madame [H] [U] la somme de 3795 euros au titre des dégradations locatives ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [N] [U] et Madame [H] [U] ;

Rejette la demande en paiement de la somme de 980 euros au titre des dépens formulée par Monsieur [T] [M] ;

Condamne in solidum Madame [R] [I] et Monsieur [P] [O] aux dépens ;

Condamne in solidum Madame [R] [I] et Monsieur [P] [O] à payer à Monsieur [N] [U] et Madame [H] [U] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des prétentions;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, nonobstant appel.

AINSI JUGE ET PRONONCE, le 4 février 2025, par Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection et signé par elle et le greffier.