Copie délivrée

à

M^e Jean-michel AMBROSINO

la SELARL CELINE GUILLE

M^e Julien DUMAS LAIROLLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

Le 16 Février 2026

1ère Chambre Civile

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N° RG 21/02675 – N° Portalis DBX2-W-B7F-JDVN

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Mme [D] [S]

née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Julien DUMAS LAIROLLE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant, et par M^e Sophie LESAGE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant,

à :

Me [U] [G]

né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL CELINE GUILLE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

M^e Pierre CHAMI

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL CELINE GUILLE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

S.C.I. DANJOU

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 428 645 972 prise en la personne de son représentant légal Mr [I] [E] [G] en sa qualité de gérant domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL CELINE GUILLE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Syndicat des copropriétaires de l’mmeuble, [Adresse 2], pris en la personne de son syndic [H] [F], situé [Adresse 3],

représentée par M^e Jean-michel AMBROSINO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par Maître Nino PARRAVICINI Avocat au Barreau de Nice, avocat plaidant

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 15 Décembre 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistées de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 18 août 1999, Mme [D] [S] a acquis de Mme [L] [Q] le lot numéro 19 dans un immeuble sis [Adresse 4], cadastré section KR numéro [Cadastre 1] lieudit [Adresse 5], comprenant :

« – un appartement au cinquième étage dudit immeuble, au fond à gauche en sortant de l’ascenseur, composé de :

Trois pièces, cuisine, water closed et salle de bains.

— Une mansarde au sixième étage et ayant son accès par une porte contiguë à l’appartement sur le palier du cinquième étage.

— Et une cave au sous-sol.

— Et les QUATRE/CENT DIXIEMES (4/110èmes) des parties communes générales. ».

L’acte authentique précise que :

« Ce bien dépend d’un immeuble ayant fait l’objet d’un règlement de copropriété avec état descriptif de division établi par acte sous seing privé en date du 8 septembre 1925 dont l’original a été déposé aux minutes de maître [K], alors notaire à [Localité 4], suivant acte reçu par lui le même jour, transcrit au premier bureau des hypothèques de [Localité 4] le 13 novembre 1925 volume 331 numéro 48,

Suivi d’un état descriptif de division reçu par maître [J] [X], notaire à [Localité 4], le 25 novembre 1983 publié au premier bureau des hypothèques de [Localité 4] le 28 novembre 1983 volume 6885 AP numéro 3. ».

Déplorant l’appropriation de sa cave, qu’elle considère être la numéro 8, Mme [D] [S] a, par exploits d’huissier du 30 juin 2021, assigné maître [U] [G], maître [B] [N], la SCI Danjou et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son Syndic, devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de faire condamner les trois premiers à libérer les lieux sous astreinte, prononcer leur expulsion immédiate, si besoin avec le concours de la force publique et les condamner in solidum à l’indemniser de ses préjudices.

Par ordonnance du 19 janvier 2023, le juge de la mise en état a :

— débouté maître [U] [G], maître [B] [N] et la SCI Danjou de leur exception d’incompétence matérielle,

— déclaré l’action pétitoire, en revendication, introduite par Mme [D] [S] suivant assignation en date du 30 juin 2021, recevable comme imprescriptible ;

En conséquence,

— Débouté maître [U] [G], maître [B] [N] et la SCI Danjou de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

— Déclaré irrecevables les demandes de Mme [D] [S] à l’encontre de [B] [N], faute d’intérêt à agir à son encontre ;

— Débouté maître [U] [G], maître [B] [N] et la SCI Danjou de leurs fins de non-recevoir pour le surplus ;

— Condamné maître [U] [G] et la SCI Danjou solidairement à payer à Mme [D] [S] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à Nice représenté par son Syndic en exercice SAS [P] [M], chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 800 euros,

— Réservé les dépens.

Par arrêt du 8 février 2024, la cour d’appel de [Localité 1] a confirmé cette décision en toute ses dispositions, sauf en ce qui concerne les demandes de Mme [D] [S] à l’encontre de maître [B] [N] qu’elle a déclarées recevables.

Par décision du 7 mai 2025, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi de maître [U] [G], maître [B] [N] et la SCI Danjou.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 3 avril 2024, Mme [D] [S] demande au tribunal, sur le fondement des articles 544 et suivants du code civil, de :

Condamner la SCI Danjou, maître [B] [N] et maître [U] [G] à libérer la cave n°8 du lot 19 se trouvant au [Adresse 4] immédiatement et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours de la signification de la décision à intervenir.

Prononcer l’expulsion immédiate de la SCI Danjou, de maître [B] [N] et de maître [U] [G] ainsi que tous occupants de leur chef et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi qu’au transport et à la séquestration des meubles et effets mobiliers laissés dans les lieux dans tel local au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls des expulsés.

Ordonner que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Condamner solidairement la SCI Danjou, maître [B] [N] et maître [U] [G] à lui payer en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 26.531 euros.

Condamner solidairement la SCI Danjou, maître [B] [N] et maître [U] [G] à lui payer pour résistance abusive la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel ou opposition.

En cas de non succès de ses prétentions, sursoir à l’exécution provisoire.

Condamner solidairement la SCI Danjou, maître [B] [N] et maître [U] [G] à lui payer en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 euros.

Condamner solidairement la SCI Danjou, maître [B] [N] et maître [U] [G] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’huissier pour établir le PV de constat d’un montant de 671, 86 euros.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, la SCI Danjou, maître [B] [N] et maître [U] [G] demandent au tribunal, de :

— Débouter Mme [D] [S] de toutes ses demandes ;

— La condamner à leur payer la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] s’en rapporte à la décision du tribunal et demande que la partie succombante soit condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 7 octobre 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 5 septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 21 octobre 2025 pour être plaidée. A cette audience, l’affaire a été renvoyée à la demande des défendeurs à l’audience collégiale du 15 décembre 2025 et la décision mise en délibéré au 16 février 2026.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur l’action pétitoire

Aux termes de l’article 544 du code civil, « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ».

L’article 545 du même code dispose que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. ».

Il est constant que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres et échappent aux règles de la publicité foncière dont la finalité est différente. Le juge de la revendication dispose d’un pouvoir souverain pour dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées et peut s’appuyer à cette fin sur les titres translatifs ou déclaratifs de propriété, la preuve de la propriété étant étrangère à la question de l’opposabilité des actes aux tiers.

Selon l’article 1382 du code civil, « Les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes, et dans les cas seulement où la loi admet la preuve par tout moyen. ».

En l’espèce, la requérante revendique la propriété de la cave n°8 de l’immeuble sis [Adresse 4], et les défendeurs soutiennent qu’elle n’en apporte pas la preuve.

L’acte authentique du 18 août 1999, portant vente par Mme [L] [Q] à Mme [D] [S] du lot n°19 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], mentionne que celui-ci comprend une cave au sous-sol, sans autre précision. Comme relevé par les défendeurs, l’attestation du notaire produite par la requérante ne précise le numéro de cette cave que par un ajout manuscrit (« 8 »), sans paraphe ou autre mention du notaire venant soutenir son authenticité.

La clause d’ « état descriptif de division – règlement de copropriété » de ce contrat de vente renvoi à l’acte sous seing privé du 8 septembre 1925 déposé aux minutes de maître [K] et à l’état descriptif de division reçu par maître [J] [X], notaire à [Localité 4], le 25 novembre 1983 et publié au bureau des hypothèques le 28 novembre 1983.

Le règlement de copropriété du 8 septembre 1925 n’indique pas davantage le numéro de la cave revenant au lot n°19 dans la désignation du bien, par omission matérielle. Il est en effet inscrit, dans la description du « dix-neuvième lot », « la cave numéro et un douzième invis de l’appartement de la concierge ». Dans la marge, après la mention « cave numéro », a de nouveau été ajouté manuscritement la note « n°8 ».

Toutefois, l’état descriptif de division de 1983, dressé par maître [J] [X], notaire à [Localité 4], « reproduit littéralement » la division de l’immeuble effectuée par l’acte sous seing privé du 8 septembre 1925, en indiquant que le lot n°19 comprend « la cave numéro huit ».

En outre, le 7 mai 1999, M. [R] [C] et Mme [Z] [V], ainsi que M. [J] [T] et Mme [A] [W], tous deux copropriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], ont attesté devant maître [Y] [O], notaire à [Localité 4], « comme étant de notoriété publique et à leur connaissance personnelle », notamment que le lot n°19 dudit immeuble, propriété de Mme [L] [Q], comprenait aux termes du règlement de copropriété de 1925 « la cave numéro huit ». Ils ajoutent que celle-ci est considérée « comme propriétaire de l’ensemble de l’appartement sus-indiqué avec cave et mansarde en dépendant depuis son acquisition du 5 juin 1945 (…) » ; « que depuis plus de trente ans elle en a eu la possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque à titre de propriétaire (…) et que par suite (elle) réunit toutes les conditions (…) pour acquérir par prescription la propriété de l’appartement, de la cave (…) ».

Ces attestations devant notaire, graves, précises et concordantes, viennent confirmer que l’ajout manuscrit du n°8 dans la désignation de la cave relevant du lot n°19, désormais propriété de Mme [D] [S], n’est qu’une correction d’omissions matérielles précédentes. La requérante établit ainsi qu’elle est bien la propriétaire de la cave en litige.

Par PV du 30 novembre 2020, maître [IT] [FG], huissier de justice, a constaté dans la cave n°8 en litige, photos annexées à l’appui, « la présence de trois racks métalliques sur lesquels sont entreposés des boîtes d’archives et des dossiers ». Il a pu identifier sur l’un des dossiers le nom de « [U] [G] », par ailleurs gérant de la SCI Danjou, propriétaire des lots 14 et 24 au sein du même immeuble. En outre, comme le relève la cour d’appel dans son arrêt, le conseil de Mme [D] [S] produit, à l’appui de sa lettre recommandée adressée au syndic de l’immeuble, une photographie des pièces se trouvant dans la cave en litige faisant apparaître un document au nom de maître [N]. Les défendeurs n’apportant aucun élément ni argument convaincant pour réfuter leur occupation sans droit ni titre de cette cave, ils seront condamnés à la libérer immédiatement, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision.

Il sera également fait droit à la demande de la requérante d’ordonner leur expulsion immédiate, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi qu’au transport et à la séquestration des meubles et effets mobiliers laissés dans les lieux dans tel local au choix de Mme [D] [S] et aux frais, risques et périls des expulsés.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance

Mme [D] [S] sollicite un préjudice de jouissance pour l’occupation sans droit ni titre de sa cave à hauteur de 165 euros par mois du 1er novembre 2010 au 31 mai 2021 et de 164 euros par mois de juin 2021 au 31 mars 2024.

Il ressort de la lettre de maître [VL] [KW], conseil de Mme [D] [S], au syndic de l’immeuble que la requérante entend user de sa cave depuis au moins le 28 octobre 2010, date de cette missive relatant les difficultés rencontrées par l’intéressée pour y ranger son vélo tenant compte de son aménagement illégitime en salle d’archive. Sa déclaration de sinistre auprès de son assureur datée du 10 décembre 2010 mentionnant que « Madame [KW] [VL] est en possession du dossier », confirme que sa revendication date de 2010 et non de 2020 comme l’avancent les requérants.

La lettre du 28 octobre 2010 précise toutefois que la « la localisation de cette cave et l’état de délabrement du sous-sol avaient dissuadé » Mme [D] [S] de l’utiliser et que son revirement est la conséquence de difficultés pour ranger son vélo. Il apparaît qu’elle n’a pas donné suite à cette action en revendication pendant une dizaine d’année, se résignant à ranger son vélo dans les parties communes, le contentieux se voyant relancer à l’issue du PV de constat d’huissier du 30 novembre 2020, dénoncé avec sommation le 11 décembre 2020 à maître [U] [G]. Il est notable que le besoin pour Mme [D] [S] de pouvoir réinvestir sa cave afin d’y ranger son vélo s’est accru avec la sommation de la SCI Danjou du 31 décembre 2020 de retirer son vélo des parties communes et de respecter le règlement de copropriété de l’immeuble.

L’estimation entre 150 et 180 euros par mois de la valeur locative de la cave par l’agence « Palais immobilier » n’est étayée d’aucune argumentation ni critère objectif ; l’évaluateur ne fait même pas état de la superficie du bien, se contentant d’exciper du « marché locatif actuel » et de l’état du bien qui, en l’espèce, est le fruit des améliorations apportées par les défendeurs.

Tenant compte de ces éléments, et de la privation de jouissance subie par la requérante, ainsi que de l’utilité recherchée du bien, son préjudice sera justement évalué à 20 euros par mois du 1er novembre 2010 au 31 décembre 2020, et à 50 euros par mois à compter de cette date jusqu’au 31 mars 2024, soit 4.320 euros (121 x 20 + 38 x 50).

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière. Le demandeur en dommages et intérêts à ce titre doit alors démontrer une faute de l’autre partie, un préjudice distinct des frais irrépétibles engagés et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, au regard des éléments produits par la requérante, les défendeurs, qui ne disposent d’aucun document de nature à établir leur droit d’occuper la cave en litige, ne pouvaient pas ignorer que leur maintien était illégitime. Leur opposition à la demande de Mme [D] [S] relève au mieux de l’erreur grossière, plus surement de la mauvaise foi. Au-delà des frais irrépétibles indemnisant les sommes engagées pour la procédure, et la réparation du préjudice de jouissance, l’obligation d’engager une action en justice pour recouvrer son droit est source de tracas et d’un préjudice moral corrélatif qui sera justement indemnisé par la condamnation in solidum de la SCI Danjou, de maître [B] [N] et de maître [U] [G] à payer à la requérante la somme de 2.000 euros.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Maître [U] [G], maître [B] [N] et la SCI Danjou qui succombent à l’instance en supporteront in solidum les dépens.

La demande de Mme [D] [S] d’y intégrer les frais de son constat d’huissier sera rejetée, les émoluments des officiers publics ou ministériels visés par l’article 695. 6° du même code ne concernant que ceux des huissiers désignés à cet effet par décision de justice.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner in solidum maître [U] [G], maître [B] [N] et la SCI Danjou à payer à Mme [D] [S] au titre des frais irrépétibles la somme de 3.000 €.

Mme [D] [S] qui a attrait à la cause le syndicat des copropriétaires, sans formuler de demande à son encontre et sans nécessité, sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [U] [G], maître [B] [N] et la SCI Danjou qui perdent le procès seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

CONDAMNE la SCI Danjou, maître [B] [N] et maître [U] [G] à libérer la cave n°8 du lot 19 se trouvant à [Adresse 4] immédiatement et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours de la signification du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion immédiate de la SCI Danjou, de maître [B] [N] et de maître [U] [G] ainsi que tous occupants de leur chef et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi qu’au transport et à la séquestration des meubles et effets mobiliers laissés dans les lieux dans tel local au choix de Mme [D] [S] et aux frais, risques et périls des expulsés ;

ORDONNE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum maître [U] [G], maître [B] [N] et la SCI Danjou à payer à Mme [D] [S] la somme de 4.320 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum maître [U] [G], maître [B] [N] et la SCI Danjou à payer à Mme [D] [S] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral tiré de leur résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum maître [U] [G], maître [B] [N] et la SCI Danjou aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum maître [U] [G], maître [B] [N] et la SCI Danjou à payer à Mme [D] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE maître [U] [G], maître [B] [N] et la SCI Danjou de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT