Du 29 août 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00375 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DMS

S.C.I. CHRISTIANE SAGGESI

C/

[N] [I], [U] [W] [L], [P] [C] [V] [F]

— Expéditions délivrées à

M. [N] [I]

M^e Francine LINDAGBA-MBA

— FE délivrée à

M^e Patrick DUPERIE

Le 29/08/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2] – [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 août 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. CHRISTIANE SAGGESI

RCS Toulouse n° 492 685 029 -

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Patrick DUPERIE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [I]

né le 25 Mai 1990 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Présent

Madame [U] [W] [L]

née le 31 Octobre 1990 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 11]

(Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale – décision du 17/04/2025 – N° BAJ : 2025-004164)

Représentée par M^e Francine LINDAGBA-MBA, Avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [P] [C] [V] [F]

né le 16 Juillet 1968 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Juin 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail en date du 21 mai 2021 à effet du 04 juin 2021, la SCI CHRISTIANE SAGESSI a donné à bail à Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 11] moyennant un loyer mensuel de 688€.

Un engagement de caution solidaire a été souscrit par Monsieur [P] [F] en date du 24 mai 2021.

Par exploit du 08 février 2024, la SCI CHRISTIANE SAGESSI a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.951,57€ au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

Par exploit du 13 février 2024, la SCI CHRISTIANE SAGESSI a fait délivrer à Monsieur [P] [F], en sa qualité de caution, copie du commandement de payer.

Par exploit du 04 juillet 2024, la SCI CHRISTIANE SAGESSI a fait délivrer aux locataires un nouveau commandement de payer la somme de 1.462,50€, dans un délai de deux mois, au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

Par exploit du 13 février 2024, la SCI CHRISTIANE SAGESSI a fait délivrer à Monsieur [P] [F], en sa qualité de caution, copie du commandement de payer.

Par exploits du 13 février 2025, la SCI CHRISTIANE SAGESSI a assigné Monsieur [N] [I], Madame [U] [L] et Monsieur [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir :

Constater la réunion à la date du 05 septembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 21 mai 2021 et visée dans le commandement de payer délivré le 04 juillet 2024,

Ordonner leur expulsion immédiate des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 5.974,47€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées dans le commandement et à compter de chaque échéance échue ou à échoir postérieurement au commandement,

Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des lieux,

Les condamner in solidum à la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les condamner in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers du 04 juillet 2024 et de la dénonciation à la caution et le coût de l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 20 JUIN 2025, la SCI CHRISTIANE SAGESSI, assistée de son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7.084,62€ au jour de l’audience (échéance de juin inclus) et confirme les termes de sa demande initiale.

Elle expose que le paiement résiduel du loyer a été repris depuis le mois d’avril 2025.

Elle précise être opposée à l’octroi de délais de paiement en ce que les locataires ne justifient pas de revenus suffisants aux fins de s’acquitter du paiement du loyer mensuel et d’un échéancier en sus.

Elle ajoute que le gérant de la SCI CHRISTIANE SAGESSI a besoin de récupérer le logement pour pouvoir s’y installer et effectuer des démarches auprès du juge aux affaires familiales aux fins d’obtenir la résidence alternée de ses deux enfants de 15 et 11 ans.

Le gérant de la SCI précise enfin percevoir pour seuls revenus, le RSA.

Madame [U] [L], comparaît assistée de son conseil, sollicite du tribunal de :

Débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A titre reconventionnel,

Suspendre les effets de la clause,

Accorder des délais de paiement et juger que la dette sera échelonnée sur cette durée à raison de 100€ mensuels, le solde devant être réglé le 24ème mois,

Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Statuer ce que de droit quant aux dépens étant précisé que Madame [L] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que dès le 07 juin 2021 elle a adressé un premier courrier au bailleur pour lui signaler des dysfonctionnements et que deux autres courriers ont été adressés en date des 11 juin 2021 et 25 août 2021 ; elle ajoute que des professionnels sont venus constater les dysfonctionnements allégués sans qu’aucune intervention ne soit effectuée par le bailleur.

Elle précise que le couple a un enfant de 2 ans et demi et qu’elle a pris un congé parental de six mois qui s’est terminé en février 2024 ce qui a entrainé des difficultés financières.

Elle indique être aujourd’hui séparé de Monsieur [N] [I], percevoir 750€ d’allocations de France Travail et 962,99€ d’allocations de la CAF.

Elle expose que le bailleur ne justifie pas de sa situation personnelle allégués.

Elle précise enfin que le paiement des loyers a repris depuis le mois d’avril 2025.

En défense, Monsieur [N] [I] comparait et expose qu’en septembre 2024 il a eu à subir une importante perte de revenus des suites d’un accident.

Il précise qu’il n’a pas perçu de salaire en janvier et février 2025 et avoir obtenu un CDI à compter du 10 juin 2025 de sorte qu’il percevra un revenu mensuel de l’ordre de 1.800€.

Il propose de régler 100€ par mois.

Monsieur [P] [F], es qualité de caution, bien que valablement cite selon les modalités de l’article 658 du Code de procedure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait representer.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier recommandé avec accusé réception le 14 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 16 mai 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 12 juillet 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail relatif au logement conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SCI CHRISTIANE SAGESSI a fait signifier à Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.462,50€ euros, dans un délai de deux mois, au titre des loyers échus. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L] n’ayant pas, dans le délai imparti de deux mois, réglé les causes dudit commandement, à compter de la délivrance du commandement du 04 juillet 2024, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 05 septembre 2024.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 05 septembre 2024.

Dès lors, Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 05 septembre 2024, ce qui constitue pour la SCI CHRISTIANE SAGESSI un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation des baux.

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce si Madame [U] [L] a sollicité de se voir octroyer des délais de paiement aux fins de s’acquitter de la dette et de voir suspendus les effets de la clause, elle ne justifie toutefois pas de revenus permettant de s’assurer qu’elle sera en mesure de s’acquitter de la somme de 100 € par mois en sus du loyer mensuel.

Monsieur [N] [I], quant à lui, s’il a indiqué à l’audience occuper un emploi en CDI depuis le mois de juin 2025, n’a pas produit la copie dudit contrat.

Que dès lors, dans ces conditions, Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L] seront déboutés de leur demande.

Sur la condamnation de la caution

Aux termes de l’article 2288 du Code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En l’espèce un engagement de caution solidaire du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, tous intérêts et indemnités d’occupation dus par Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L], a été souscrit par Monsieur [P] [F] en date du 24 mai 2021.

Toutefois, aux termes de l’article L.331-2 du Code de la consommation dans sa version applicable lors de la signature de l’engagement de cautionnement en date du 24 mai 2021, toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante et uniquement de celle-ci :

« En me portant caution de X……………….., dans la limite de la somme de……………….. couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de……………….., je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X……………….. n’y satisfait pas lui-même. »

En l’espèce, il ressort de l’étude de l’engagement de caution que ledit acte ne comporte aucune mention manuscrite, seule la signature de Monsieur [P] [F] y figurant de sorte qu’il y a lieu de prononcer la nullité de cet acte.

En conséquence, la SCI CHRISTIANE SAGESSI sera déboutée de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [P] [F].

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI CHRISTIANE SAGESSI produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7.084,62€ à la date du 10 juin 2025 (échéance de juin inclus).

Toutefois cette créance comprend des frais qui ne peuvent être assimilés à des loyers et charges qu’il convient de déduire, à savoir :

Honoraires de prestation de mise en location : 642,98€

Frais d’état des lieux d’entrée : 240,93€

Frais traitement d’impayés : 3,15€ X 2

Frais d’huissier : 202,38 €+ 218,58€ = 420,96€

Soit la somme totale de : 1.311,17€

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L] seront donc condamnés au paiement de la somme de 5.773,45€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10 juin 2025 – échéance du mois juin incluse.

Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que les co-titulaires du bail (…) sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat ».

Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L] seront donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis, in solidum, à la charge de Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner, in solidum, Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L] à verser à la SCI CHRISTIANE SAGESSI la somme de 500€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit, à la date du 05 septembre 2024, du bail souscrit le 21 mai 2021 à effet du 04 juin 2021, entre la SCI CHRISTIANE SAGESSI d’une part et Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L] d’autre part pour le logement situé [Adresse 1] à [Localité 11] ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 11] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L] à payer à la SCI CHRISTIANE SAGESSI la somme de 5.773,45€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L] à payer à la SCI CHRISTIANE SAGESSI, à compter du 1er juillet 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTONS la SCI CHRISTIANE SAGESSI de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [P] [F] ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [I] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTONS Madame [U] [L] de sa demande de maintient dans lieux et de délais de paiement ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [I] et Madame [U] [L] à payer à la SCI CHRISTIANE SAGESSI une indemnité de 500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION