Copie délivrée

à

la SELARL GDG

la SCP TOURNIER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

Le 09 Mars 2026

Troisième Chambre Civile

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N° RG 25/04264 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LEMS

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [W] 2000 sise [Adresse 1] au Grau du Roi (PORT [U]) 30240, poursuites et diligences de son syndic en exercice es qualité la SAS NEXITY LAMY immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 487 530 099, ayant son établissement secondaire [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal demeurant es qualité au dit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée M^e Coralie GARCIA-BRENGOU de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, M^e Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant,

Le syndicat des copropriétaires secondaire lot 1000 de la résidence [W] 2000 sise [Adresse 4] du Roi (PORT [U]) 30240, poursuites et diligences de son syndic en exercice es qualité la SAS NEXITY LAMY immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 487 530 099, ayant son établissement secondaire [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal demeurant es qualité au dit siège social., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée M^e Coralie GARCIA-BRENGOU de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, M^e Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant,

à :

La SCI [W], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nîmes sous le numéro 484 489 331 ayant son siège social sise [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal demeurant es qualité au dit siège social., dont le siège social est sis [Adresse 6]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 09 Décembre 2025 devant Marianne ASSOUS, Vice-Président, statuant comme juge unique, assisté de Lola CHALLANT auditrice et de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 25/04264 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LEMS

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [W] est propriétaire de lots au sein de la résidence [W] 2000.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 22 août 2024, la SCI [W] a été mise en demeure de payer la somme de 31796,70 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte en date du 26 août 2025, le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [W] [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY et le syndicat des copropriétaires secondaire lot 1000 de la résidence CENTRE COMMERCIAL [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY ont assigné la SCI [W] aux fins de paiement de diverses sommes.

La clôture a été fixée au 24 octobre 2025.

Aux termes de leur assignation, le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [W] [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY et le syndicat des copropriétaires secondaire lot 1000 de la résidence CENTRE COMMERCIAL [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY demandent au Tribunal, sur le fondement des articles 10, 14-1, 14-2, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 36 et 43 du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner la SCI [W] à payer 2au Syndicat des Copropriétaires principal du CENTRE COMMERCIAL [Adresse 8] :

la somme 17.330,59 € incluant l’appel de fonds du 3ème trimestre 2025 au titre des charges de copropriété,

la somme de 221,60 € au titre des frais exposés relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

la somme de 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de trésorerie de la copropriété,

la somme de 1.500,00 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SCI [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires secondaire lot 1000 du CENTRE COMMERCIAL [Adresse 8] :

la somme 10.233,18 € incluant l’appel de fonds du 3ème trimestre 2025 au titre des charges de copropriété,

la somme de 2.116,00 € au titre des frais exposés relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

la somme de 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de trésorerie de la copropriété,

la somme de 1.500,00 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner encore aux entiers dépens de l’instance.

Les demandeurs exposent que la SCI [W] ne paye aucune de ses charges.

Bien que régulièrement assignée, la SCI [W] n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire.

A l’audience du 9 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I.Sur les demandes principales

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 du même texte dispose en son I que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes du premier alinéa de l’article 19-2 du même texte à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, est versée aux débats une mise en demeure adressée par la société NEXITY LAMY à la SCI [W] par courrier recommandé avec avis de réception en date du 22 août 2024, portant sur la somme de 31796,70 euros.

Sur les demandes en paiement au profit du syndicat des copropriétaires principal

Le syndicat des copropriétaires principal produit notamment :

un décompte arrêté à la date du 15 février 2025,

des appels de fonds,

un procès-verbal d’assemblée générale en date du 27 septembre 2024 et le contrat de syndic.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que le défendeur a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 22 août 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Le demandeur produit un décompte arrêté au 15 février 2025 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant de 17330,59 euros et des frais de recouvrement à hauteur de 221,60 euros dont 52 euros au titre de la mise en demeure du 22 août 2024, 52 euros au titre d’une relance après mise en demeure en date du 6 septembre 2024, et 117,60 euros au titre d’une « facture (…) – suivi trimestriel » en date du 16 juin 2025.

Il sera fait droit à la demande au titre de la mise en demeure en date du 22 août 2024, qui est produite, au regard du contrat de syndic.

La demande au titre de la relance après mise en demeure en date du 6 septembre 2024 sera rejetée en ce qu’il n’est pas justifié de l’envoi d’un tel courrier, étant précisé que la facture en date du 6 septembre 2024 est insuffisante à cet égard.

La demande en paiement de la somme de 117,60 correspondant à la facture en date du 16 juin 2025 portant sur la « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice » sera également rejetée en ce que ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, notamment, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de toute syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

La SCI [W] sera donc condamnée au paiement de la somme de 17330,59 euros au titre des charges de copropriété et de la somme de 52 euros au titre des frais de recouvrement.

La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La demande tendant au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts sera rejetée en l’absence de démonstration d’un préjudice distinct.

En effet, si en sa qualité de copropriétaire, la défenderesse est tenue au règlement des charges et provision afférentes aux lots dont elle est propriétaire indivis, il n’est pas justifié que le défaut de paiement des charges soit abusif, ou traduise une intention de nuire, ou que le demandeur ait subi un préjudice indépendant du retard de paiement ainsi que la mauvaise foi de la défenderesse.

Sur les demandes en paiement au profit du syndicat des copropriétaires secondaire lot 1000

Le syndicat des copropriétaires secondaire lot 1000 produit notamment :

un décompte arrêté à la date du 1er juillet 2025,

des appels de fonds,

des procès-verbaux d’assemblée générale en date des et le contrat de syndic.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que le défendeur a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 22 août 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Le demandeur produit un décompte arrêté au 1er juillet 2025 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant de 10233,18 euros et des frais à hauteur de 2116 euros dont 110 euros au titre d’une facture suivi contentieux en date du 1er décembre 2023, 110 euros au titre d’une facture suivi contentieux en date du 1er mars 2024, 360 euros au titre de « GDG honoraires » en date du 27 août 2024, 960 euros au titre de « GDG provisions honoraires » en date du 27 août 2024, 144 euros au titre d’une facture suivi contentieux en date du 27 août 2024, 144 euros au titre d’une facture suivi contentieux en date du 4 décembre 2024, 144 euros au titre d’une facture suivi contentieux en date du 28 mars 2025, 144 euros au titre d’une facture suivi contentieux en date du 16 juin 2025.

Les factures en date des 1er décembre 2023 et 1er mars 2024 d’un montant de 110 euros mentionnent « suivi du dossier transmis à l’avocat », la facture d’honoraires du Cabinet d’avocats GDG en date du 26 septembre 2023 d’un montant de 360 euros mentionne « procédure devant le Tribunal judiciaire de Nîmes jugement du 12.09.2023 », la facture du même Cabinet en date du 16 novembre 2023 d’un montant de 960 euros mentionne « exécution à l’encontre de SCI [W] Hypothèque judiciaire », les factures en date des 27 août 2024, 28 mars 2025 et 16 juin 2025 d’un montant de 144 euros mentionnent « suivi du dossier transmis à l’avocat », et la facture en date du 4 décembre 2024 d’un montant de 144 euros mentionne « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ».

Il est rappelé que, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de toute syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Les frais d’avocat constituent quant à eux des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En définitive, il y a lieu de rejeter la demande en paiement de la somme de 2116 euros au titre des frais de recouvrement.

La SCI [W] sera donc condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires secondaire lot 1000 la somme de 10233,18 euros au titre des charges de copropriété.

La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La demande tendant au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts sera rejetée en l’absence de démonstration d’un préjudice distinct.

En effet, si en sa qualité de copropriétaire, la défenderesse est tenue au règlement des charges et provision afférentes aux lots dont elle est propriétaire indivis, il n’est pas justifié que le défaut de paiement des charges soit abusif, ou traduise une intention de nuire, ou que le demandeur ait subi un préjudice indépendant du retard de paiement ainsi que la mauvaise foi de la défenderesse.

II. Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [W], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI [W] sera condamnée à payer à chaque demandeur une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros.

3) Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [W] à payer au syndicat des copropriétaires principal de la résidence CENTRE COMMERCIAL [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY la somme de 17330,59 euros, et ce en deniers ou quittance, au titre des charges de copropriété,

CONDAMNE la SCI [W] à payer au syndicat des copropriétaires principal de la résidence CENTRE COMMERCIAL [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY la somme de 52 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne la SCI [W] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire lot 1000 de la résidence CENTRE COMMERCIAL [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY la somme de 10233,18 euros, et ce en deniers ou quittance, au titre des charges de copropriété,

CONDAMNE la SCI [W] à payer au syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE à payer au syndicat des copropriétaires secondaire lot 1000 de la résidence CENTRE COMMERCIAL [Localité 2] [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [W] aux dépens,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires principal de la résidence CENTRE COMMERCIAL [Localité 2] [Adresse 7] et le syndicat des copropriétaires secondaire lot 1000 de la résidence CENTRE COMMERCIAL [Localité 2] [Adresse 7] du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Le présent jugement a été signé par Marianne ASSOUS, Vice-Président et par Corinne PEREZ, Greffier présent lors de sa mise à disposition.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE