Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 28 octobre 2025, n° 23/11206

TJ Paris 28 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Garantie des vices cachés
La cour a estimé que la présence des insectes xylophages constituait un vice apparent, et que les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés n'étaient pas réunies.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge de la SAS PROVENCE 48 les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 28 oct. 2025, n° 23/11206
Numéro(s) :	23/11206
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume DAUCHELSophie GUILLOT-TANTAY
Cabinet(s) :	CABINET SEVELLEC DAUCHEL
Parties :	SOCIETE [ Localité 8 ] PROPERTY SASU c/ S.A.S. PROVENCE 48

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées le:

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/11206

N° Portalis 352J-W-B7H-C2L7V

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 28 Octobre 2025

DEMANDERESSE

SOCIETE [Localité 8] PROPERTY SASU

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Sophie GUILLOT-TANTAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0231

DÉFENDERESSE

S.A.S. PROVENCE 48

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #W0009

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Diane FARIN, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 28 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/11206 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2L7V

DÉBATS

A l’audience du 16 Septembre 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 28 octobre 2025 par mise à disposition.

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 27 juillet 2021, la SAS PROVENCE 48 a consenti à la société VILA France une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7], pour un prix de 36 350 000 euros.

Par acte authentique en date du 9 février 2022, la SAS PROVENCE 48 a vendu à la société [Localité 8] PROPERTY SASU, qui s’est substituée à la société VILA France, l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7], pour un prix de 36 350 000 euros.

A l’occasion de travaux de rénovation et d’aménagement de l’immeuble, des désordres ont apparu au niveau de la cage d’escalier, avec détérioration du bois et dégradation de la charpente en raison de la présence d’insectes xylophages.

Par lettre recommandée en date du 2 juin 2023, la société [Localité 8] PROPERTY SASU a adressé à la SAS PROVENCE 48 une mise en demeure de payer la somme de 226 277,35 euros au titre des coûts supplémentaires.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2023, la société [Localité 8] PROPERTY SASU a fait assigner la SAS PROVENCE 48 devant le tribunal judicaire aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes.

Par conclusions écrites signifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, la société [Localité 8] PROPERTY SASU demande au tribunal de :

La juger recevable et bien fondée en ses demandes,Débouter la SAS PROVENCE 48 de ses demandes,Condamner la SAS PROVENCE 48 au paiement de la somme de 226 277,35 euros correspondant au surcout des travaux liés à la présence d’insectes xylophages et autres frais engagés par la société [Localité 8] PROPERTY,La condamner au paiement de la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de Maître Sophie Guillot-Tantay, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle soutient, au visa des articles 1602, 1603 et 1641 du code civil que la SAS PROVENCE 48 est tenue de la garantie des vices cachés en raison de la présence d’insectes xylophages à l’origine de désordres et qu’elle ne peut se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie.

Elle indique d’abord que la SAS PROVENCE 48 est de mauvaise foi car elle connaissait le vice affectant l’immeuble et a sciemment caché la présence des insectes xylophages. A ce titre, elle fait valoir que le rapport de la société EXPERURBA du 18 octobre 2021, réalisé à la demande de la SAS PROVENCE 48 après la signature de la promesse de vente et avant la signature de la vente, a relevé la présence d’insectes. Elle estime qu’il s’agit d’un vice, qui n’a jamais été porté à connaissance de l’acquéreur, ni encore le diagnostic. Elle ajoute qu’elle n’avait pas connaissance du vice, les mentions peu claires du diagnostic communiqué étant insuffisantes.

Elle indique ensuite que la SAS PROVENCE 48 est un vendeur professionnel, ce qui ressort de l’extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés mentionnant l’activité de location de terrains et biens immobiliers, alors que la société VILA France et son président ont pour activité le commerce de gros d’habillement et de chaussures, et que la société PARIS PROPERTY SASU, qui s’est substituée, a un objet limité à l’acquisition de l’immeuble, n’a in concreto, pas de réelle capacité de contrôle de la chose vendue, et n’est donc pas professionnelle de l’immobilier. Elle en déduit que la SAS PROVENCE 48 doit la garantir des vices affectant l’immeuble et que toute clause restreignant sa garantie est inapplicable.

Elle soutient que le vice était indécelable au jour de la vente, les documents communiqués ne le mentionnant pas, et n’a été découvert qu’à l’occasion des travaux de rénovation, après grattage de l’habillage en plâtre.

Elle s’estime en conséquence bien fondée à obtenir la réduction du prix de vente et le paiement de la somme de 226 277,35 euros. Elle explique que la présence des insectes a entrainer la nécessité de travaux de reprise de structure d’un montant de 121 547,08 euros hors taxes, selon devis, outre les honoraires de la société PIVOT PANDA de 12154,71 euros, qui ont perturbé le planning de réalisation des travaux, occasionnant des surcouts sur le chantier principal évalués à la somme de 49 565 euros, dont 33 700 euros de frais d’encadrement de mission et de changement de planning et 15 865 euros de frais de base de vie et de nettoyage. Elle y ajoute le cout du diagnostic de 5928 euros et du constat d’huissier de 429,20 euros.

Enfin, elle souligne que la démolition de l’escalier, nécessaire ne permet pas d’en déduire sa mauvaise foi.

Par conclusions écrites signifiées par voie électronique le 06 janvier 2025, la SAS PROVENCE 48 demande au tribunal de :

Rejeter la demande de la société [Localité 8] PROPERTY SASU aux fins de paiement de la somme de 226 277,35 euros,Débouter la société [Localité 8] PROPERTY SASU de ses demandes,Condamner la société [Localité 8] PROPERTY SASU au paiement de la somme de 12 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle soutient d’abord que la SASU [Localité 8] PROPERTY, qui est une société civile ayant pour activité l’acquisition la gestion et l’exploitation d’immeuble en vue de leur location, est un professionnel de l’immobilier, au sens de l’article préliminaire du code de la consommation, rappelant que cette qualité s’apprécie au regard de la seule signataire de l’acte de vente.

Elle indique ensuite que la présence d’insectes xylophages constitue un vice apparent, si bien que la garantie des vices cachés ne joue pas conformément à l’article 1642 du code civil.

Elle souligne qu’était annexé, tant à la promesse de vente qu’à l’acte de vente, un diagnostic relatif à la présence de termites dans l’immeuble qui mentionnait l’absence de termites mais relevait des « indices d’infestations d’autres agents de dégradation biologique du bois sur des éléments de charpente et des solives au R+5 ». Elle ajoute que le rapport d’Experurba du 18 octobre 2021 avait été communiqué avant la vente à la société PIVOT PANDA le conseil de l’acquéreur, si bien que l’acquéreur, professionnel de l’immobilier, était informé de la présence d’insectes xylophages dans l’immeuble.

Enfin, elle relève, au visa des articles 9 du code de procédure civile et 1231-1 du code civil, l’absence de preuve de l’existence et de l’ampleur du préjudice allégué, aucune analyse technique n’ayant été réalisée, et le constat étant impossible à la suite de la démolition de l’escalier.

Elle estime enfin qu’il y a lieu de constater la mauvaise foi de la société [Localité 8] PROPERTY SASU, compte tenu des omissions de documents dans le cadre de la procédure et de la démolition de l’escalier avant une réunion commune sur le chantier. Elle ajoute qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui entrainerait des conséquences financières manifestement excessives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 16 septembre 2025.

À l’audience du 16 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la garantie des vices cachés :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou l’aurait acquise à moindre prix.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Selon l’article 1644 du même code, l’acheteur a la possibilité en ce cas de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il découle de ces textes qu’il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve de l’existence d’un défaut de la chose, antérieur à la vente, la rendant impropre à son usage, ainsi que son caractère caché.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’acte de vente du 9 février 2022 stipule en page 24 à la clause « état de l’immeuble » que l’acquéreur prend les biens immobiliers « dans l’état où ils se trouvent à ce jour, sans garantie de la part du vendeur à quelque titre que ce soit, et notamment en raison du bon ou mauvais état du sol , du sous-sol, des fouilles ou excavations, des constructions ou de leurs éléments d’équipement, ou en raison de vices apparents ou vices cachés dont ils pourraient être affectés ».

Il convient donc de d’abord de déterminer si les désordres allégués, à savoir présence d’insectes xylophages et la dégradation de la structure de l’immeuble, constituent des vices cachés, et ensuite, si la clause exonératoire de garantie des vices cachés, insérée dans l’acte de vente, trouve à s’appliquer.

Il ressort des pièces communiquées, notamment des deux rapports de diagnostic technique de la société EXPERURBA, en date des 18 octobre 2021 et 21 octobre 2022, ainsi que des observations des parties, l’infestation des éléments des planchers bois et de la charpente de l’immeuble par des insectes xylophages.

Il est ainsi mentionné le 18 octobre 2021 « la présence d’agents ou de traces de dégradation biologique du bois » avec la présence de grosses vrillettes et petites vrillettes et présence de pourriture cubique ponctuellement. Il n’était alors pas constaté d’atteinte visible aux propriétés mécaniques du bois d’œuvre.

Le rapport du 21 octobre 2022, après le constat de la présence de grosses vrillettes, met en évidence « l’altération du bois causée par des agents de dégradation biologique et portant atteinte aux propriétés mécaniques du bois d’œuvre. ».

Cette infestation constitue un vice affectant l’immeuble.

L’antériorité à la vente, qui n’est pas contestée, résulte de la nature même du défaut, l’infestation ayant en outre été constatée avant la conclusion de la vente, notamment dans le rapport de diagnostic effectué le18 octobre 2021.

Toutefois, l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, prévu à l’article L126-24 de la construction et de l’habitation, établi le 16 décembre 2021 et annexé à l’acte de vente du 9 février 2022, mentionne l’absence d’indices d’infestation de termites, mais la présence d'« indices d’infestation d’autres agents de dégradation biologique du bois sur des éléments de charpente et des solives au R+5 ».

De même, l’état relatif à la présence de termites établi le 15 juillet 2021 et annexé à la promesse de vente du 27 juillet 2021, faisait apparaitre les mêmes constats.

Il ressort de ces éléments que la présence d’insectes xylophages, autres que des termites, apparaissait dans le dossier de diagnostic et avait été portée à la connaissance de l’acquéreur.

Par ailleurs, le rapport de diagnostic de la société EXPERURBA du 18 octobre 2021 a été réalisé à la demande de la SAS PROVENCE 48, vendeuse, et a donné lieu à un devis de travaux complémentaire établi le 8 novembre 2021.

Or, l’immeuble a été vendu « gros œuvre achevé », ainsi que stipulé dans l’acte de vente, l’acquéreur devant réaliser le reste des travaux autorisés par le permis de construire du 24 mars 2021, non réalisés, qui lui a été transféré. Ainsi, l’ensemble des documents relatifs aux travaux réalisés au jour de la vente, et notamment les procès-verbaux de réception de travaux du gros œuvre des 24 janvier 2022, avec réserves, et 7 février 2022, sans réserve, ont été annexés à l’acte de vente.

La société [Localité 8] PROPERTY SASU a donc été informée de la nature des travaux réalisés, notamment ceux rendus nécessaires par la présence des insectes xylophages.

La société [Localité 8] PROPERTY SASU, acquéreur, dont l’objet social consiste à « l’acquisition la gestion, l’exploitation par bail location ou autrement d’immeubles en vue de leur location » et « la rénovation le réaménagement d’immeubles ainsi que toute propriété attenante ou à proximité » qui est un professionnel de l’immobilier, ne peut se prévaloir de sa qualité de profane pour soutenir qu’elle a ignoré le vice.

Il s’ensuit que la présence des insectes xylophages constitue un vice apparent.

Dès lors, les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

Il convient en conséquence, de rejeter les demandes de la société [Localité 8] PROPERTU SASU, en vue de la réduction du prix et de de dommages et intérêts au titre de l’indemnisation des préjudices liés aux désordres, dont ni le principe ni le montant ne sont établis.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la société [Localité 8] PROPERTY SASU aux dépens de l’instance.

Décision du 28 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/11206 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2L7V

La demande de distraction de Maître Sophie Guillot-Tantay, avocat de la société [Localité 8] PROPERTY SASU, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS PROVENCE 48 les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner la société [Localité 8] PROPERTY SASU à payer à la SAS PROVENCE 48 la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré

REJETTE la demande de la société [Localité 8] PROPERTY SASU en paiement la somme de 226 277,35 euros,

CONDAMNE la société [Localité 8] PROPERTY SASU à payer à la SAS PROVENCE 48 la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société [Localité 8] PROPERTY SASU aux dépens de l’instance,

DEBOUTE la société [Localité 8] PROPERTY SASU de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8], le 28 Octobre 2025

La Greffière La Présidente

Fabienne CLODINE-FLORENT Céline MARION