RG – N° RG 25/00035 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LBLO

formule exécutoire à la SCP CABINET 80 BRETEUIL, M^e Caroline DEIXONNE, la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, la SELARL HARNIST AVOCAT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

LE JUGE DE L’EXECUTION EN MATIERE DE SAISIE IMMOBILIERE

JUGEMENT du 30 Avril 2026

Créancier poursuivant

Société BANQUE BPE LOUVRE BANQUE PRIVEE,

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°384 282 968, anciennement dénommée BPE et BANQUE PRIVEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, Maître Katia SITBON de la SCP CABINET 80 BRETEUIL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Débiteur saisi

S.C.I. COMPOSTELLE,

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°444 562 797, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sonia HARNIST de la SELARL HARNIST AVOCAT, avocats au barreau de NIMES,

Créanciers inscrits

M. [G] [C]

né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 3], domicilié : chez M^e Jean Pascal JUAN Avocat, [Adresse 3]

non comparant

M. le Comptable du CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES DE [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

non comparante

M. le Comptable du PRS DE [Localité 1], demeurant [Adresse 5]

non comparante

M. le Comptable du SIP DE [Localité 1], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Caroline DEIXONNE, avocat au barreau de NIMES,

jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par Emmanuelle MONTEIL, juge de l’exécution, assistée de Sarah DJABLI, cadre greffier, présent lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 26 février 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

RG – N° RG 25/00035 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LBLO

EXPOSE DU LITIGE

Par commandement de payer délivré le 09 janvier 2025 par acte de Maître [W] [K], commissaire de justice associé à [Localité 1] au sein de la SELAS KALIACT – [X] – [K] & Associés, et publié le 05 mars 2025 au Service de de la publicité foncière de [Localité 1] volume 2025 S numéro 22, la SA LOUVRE BANQUE PRIVEE a saisi les biens immobiliers suivants :

Sur la commune de [Localité 5] [Adresse 7] et cadastrés section EA numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], lieu-dit « LES PARTISANS » pour des superficies respectives de 00ha 68a 84ca, 05ha 64a 03ca et 01ha 77a 11ca, une propriété rurale comprenant :

— un corps de bâtiment comprenant un studio en rez-de-chaussée, un appartement de quatre pièces principales élevé d’un étage, mitoyen à un atelier élevé d’un étage à usage de garage, une écurie en basse pente donnant sur cour, une écurie élevée d’un grenier donnant sur cour, mitoyenne à la précédente écurie,

— une maison d’habitation ainsi qu’un petit bâtiment de plain-pied à usage d’habitation, un petit local clos à usage de local technique, un petit bâtiment grillagé, une cave à vins désaffectée, un hangar clos sur ses quatre côtés, un bâtiment à simple rez-de-chaussée, une arène bâtie en dur avec corral attenant

appartenant à la SCI COMPOSTELLE.

Un état hypothécaire certifié a été délivré le 6 mars 2025 par le Service de la publicité foncière de [Localité 1].

Par assignation délivrée le 02 mai 2025, dénoncée les 5 et 6 mai 2025 à M. [G] [C], au Trésor Public de Beaucaire, au Service des Impôts des Particuliers NIMES EST, au Pôle du Recouvrement Spécialisé NIMES, créanciers inscrits au jour de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière, la SA LOUVRE BANQUE PRIVEE (anciennement dénommée BPE et BANQUE PRIVEE EUROPEENNE) a fait citer la SCI COMPOSTELLE à comparaître devant le Juge de l’Exécution à l’audience d’orientation du 10 juillet 2025, aux fins de voir statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et déterminer les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable ou la vente forcée.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au greffe le 06 mai 2025.

Monsieur le Comptable du SIP de [Localité 1] a constitué avocat et a déclaré sa créance par acte de dépôt au greffe le 05 juin 2025.

Après cinq renvois, l’affaire été retenue à l’audience du 26 février 2026.

Dans le dernier état de la procédure (conclusions en réponse signifiées par voie électronique le 25 février 2026), la SA LOUVRE BANQUE PRIVEE demande au Juge de l’Exécution de :

— déclarer prescrites les demandes formées par la SCI COMPOSTELLE ;

— débouter la SCI COMPOSTELLE de l’intégralité de leurs demandes ; et,

— ordonner la vente des biens immobiliers, objet de la présente procédure.

La SA LOUVRE BANQUE PRIVEE soutient essentiellement :

— que la SCI COMPOSTELLE avait saisi le Tribunal Judiciaire d’Aix-en-Provence afin de solliciter, notamment, que soient prononcés la déchéance des intérêts et la condamnation de la SA LOUVRE BANQUE PRIVEE au paiement de la somme de 489 745,48 euros au titre des intérêts, frais et accessoires au titre du prêt ;

— que selon jugement définitif en date du 03 février 2020, qui a autorité de chose jugée, la SCI COMPOSTELLE a été intégralement déboutée de ses demandes aux motifs que ces dernières étaient prescrites ;

— que la SCI COMPOSTELLE croit également pouvoir solliciter du Tribunal de céans de juger excessive l’indemnité d’exigibilité contractuellement prévue et de la ramener à la somme de 1 euro ; qu’une telle demande est aujourd’hui prescrite, formée plus de 5 ans après sa première contestation ; que de plus fort, la SCI COMPOSTELLE qui a entendu contester, dès 2017, son engagement contractuel auprès de Louvre Banque Privée sur le fondement de multiples motifs avait la possibilité de contester le quantum de cette indemnité d’exigibilité ;

— que le décompte établi à la déchéance du terme le 13 novembre 2018 par la SA LOUVRE BANQUE PRIVEE a été contesté dans le cadre de la procédure initiée par la SCI COMPOSTELLE susvisée ;

— qu’une parfaite analyse des taux d’intérêts peut être établie par la SCI COMPOSTELLE ;

— que la demande formée par la SCI COMPOSTELLE tendant à la communication d’un nouveau décompte par la SA LOUVRE BANQUE PRIVEE a été initiée en 2025 soit plus de sept ans après la déchéance du terme aujourd’hui contesté est prescrite et à tout le moins irrecevable ;

— que la SCI COMPOSTELLE est de mauvaise foi ;

— que l’offre notariée communiquée par la SCI COMPOSTELLE mentionne que cette dernière dispose d’un délai de dix mois, soit jusqu’au 30 décembre 2026, pour réaliser la vente ce qui est inhabituel ; et,

— que les conditions suspensives acceptées par la SCI COMPOSTELLE témoignent de leur absence de volonté de vendre son bien immobilier, le montant du prêt sollicité, étant supérieur au montant d’acquisition frais inclus.

Dans le dernier état de la procédure (conclusions n°2 signifiées par RPVA), la SCI COMPOSTELLE demande au Juge de l’Exécution, au visa de l’article R. 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution, de bien vouloir :

— juger non prescrites les demandes de la SCI COMPOSTELLE ;

— enjoindre la SA LOUVRE BANQUE PRIVEE de communiquer un nouveau décompte distinguant le principal des échéances impayées après déchéance du terme et appliquant le taux d’intérêt de 0,95% applicable à cette date ;

— débouter la SA LOUVRE BANQUE PRIVEE de sa demande au titre de la majoration de trois points et de l’indemnité conventionnelle de 7% et à tout le moins, ramener ces sommes à un euros sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil ;

— autoriser la SCI COMPOSTELLE à procéder à la vente amiable de l’immeuble objet de la saisie ;

— passer les dépens en frais privilégiés de saisie immobilière.

La SCI COMPOSTELLE réplique essentiellement :

— que le décompte produit ne lui permet pas de le critiquer utilement, dès lors qu’il ne distingue pas les échéances impayées du capital restant dû après déchéance du terme ;

— que le taux d’intérêt applicable à la date de déchéance du terme, à savoir le 14 novembre 2018, doit être le taux EURIBOR trois mois à cette date, sans que ce taux puisse être supérieur ni inférieur de plus de deux points à 2,95% soit un taux maximum de 4,95% et un minimum de 0,95% ;

— que le taux EURIBOR trois mois au 14 novembre 2018 s’élevant à -0,316%, c’est donc le taux minimum de 0,95% qui devait être appliqué à la date de déchéance du terme ;

— que l’avenant du 12 décembre 2010 à l’acte authentique du 24 juin 2003 ne comporte pas de majoration des intérêts conventionnels ;

— que la majoration de trois points permettrait à la SA LOUVRE BANQUE PRIVEE de percevoir, aux termes du décompte arrêté au 22 octobre 2024, la somme excessive de 167 660,76 euros sans commune mesure avec le préjudice résultant pour la banque du retard de paiement ;

— que le SA LOUVRE BANQUE PRIVEE a attendu deux ans, après le prononcé de la déchéance du terme, pour liquider le contrat d’assurance-vie adossé au prêt ;

— que l’indemnité d’exigibilité de 7% appliquée par la SA LOUVRE BANQUE PRIVEE est manifestement excessive ;

— que ses contestations portant sur les intérêts, dans le cadre du contentieux initié devant le Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE, ne portaient pas sur le taux applicable, à savoir la rémunération du crédit mais sur le TEG, qui concerne le coût du crédit, ce qui est radicalement différent (le taux conventionnel n’étant qu’une composante du TEG) ;

— que le Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE n’a a donc pas statué sur les sommes dues à la banque ni sur la majoration des intérêts ni sur l’indemnité d’exigibilité ; et,

— que le titre exécutoire qui fonde les poursuites n’est pas le jugement du 03 février 2020 mais l’acte notarié ;

— qu’elle verse une promesse de vente notariée et un rapport d’expertise sur la valeur vénale.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la validité de la procédure

Aux termes des dispositions de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le créancier qui procède à une saisie immobilière doit être muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

L’article L. 311-6 du même Code précise que la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles.

Il s’évince de ces dispositions que le juge doit vérifier, même en l’absence de contestation, la validité du titre exécutoire et le caractère saisissable de l’immeuble.

En l’espèce, le créancier poursuivant agit en vertu de la grosse exécutoire d’un acte notarié reçu le 24 juin 2003 par Maître [E] [M], notaire associé au sein de la SCP « [E] [M] et [R] [H] » à SALON-DE-PROVENCE (13300), contenant un prêt « BPE OPTIMUM VARIABLE S » d’un montant de 940 000 euros consenti par la BANQUE PRIVEE EUROPENNE, au taux d’intérêt de 3,98% l’an, variable Indexation EURIB, remboursable en 180 mensualités.

Nul ne conteste que la SA LOUVRE BANQUE PRIVEE a prononcé la déchéance du terme le 14 novembre 2018.

La SA LOUVRE BANQUE PRIVEE, anciennement dénommée BANQUE PRIVEE EUROPENNE, détient donc un titre exécutoire contenant une créance liquide et exigible.

Le bien est saisissable.

Les conditions des articles L. 311-2 et L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution se trouvant en l’espèce réunies, il convient de déclarer valable la procédure de saisie immobilière engagée.

2. Sur la fixation du montant de la créance

L’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu de la créance en principal, frais, intérêts et accessoires.

L’article R. 321-3, 3° du Code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ».

2-1 Sur la contestation du taux d’intérêt applicable

Aux termes de l’article 480 alinéa 1 du Code de procédure civile :

« Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche ».

L’article 1355 du Code civil dispose que l’autorité de la chose jugée interdit la remise en cause d’un jugement par le renouvellement d’un litige ayant le même objet et la même cause entre les mêmes parties.

Par jugement en date du 03 février 2020, le Tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE (en sa chambre économique et commerciale générale) a :

— constaté la prescription des demandes au titre des taux d’intérêt ;

— déclaré, en conséquence, irrecevables les demandes au titre du prêt consenti le 24 juin 2003 ;

— débouté les demandeurs de leurs autres prétentions :

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— rejeté les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné la SCI COMPOSTELLE, Madame [S] [N], Monsieur [G] [C] et Monsieur [T] [C] aux dépens, qui pourront être recouvré par Maître ERMENEUX, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Cette décision n’a pas autorité de chose jugée, la contestation présentée par la SCI COMPOSTELLE dans la présente instance étant différente de celle tranchée par la juridiction d’Aix-en-Provence.

Il est constant que le prêt notarié a fait l’objet de deux avenants, en date des 02 novembre 2007 et 12 décembre 2010, portant sur le taux applicable.

Des écritures, il ressort que le taux initial variable indexation EURIB est passé par avenant du 02 novembre 2007, à un taux fixe de 4,95%. Puis selon avenant du 12 décembre 2010, le prêt a été à nouveau assorti d’un taux variable, à savoir l’EURIBOR 3 mois. Le dernier avenant prévoit ainsi à l’article II que le taux de la première année est de 2,95% (calculé sur la base du dernier indice connu : 0,712%). Par ailleurs, les conditions spécifiques prévoient : « Par suite des variations successives de l’indice, le taux du prêt ne pourra, à aucun moment, être supérieur de plus de 2 points au taux initial porté à l’article II des conditions particulières ni inférieur à ce taux de plus de 2 points ».

La SA LOUVRE BANQUE PRIVEE a prononcé la déchéance du terme le 14 novembre 2018.

La SCI COMPOSTELLE entend, par voie de conclusions, dans la présente procédure initiée en mai 2025 contester le taux applicable à la date de la déchéance du terme.

Cette demande de substitution du taux d’intérêt conventionnel au jour de la déchéance du terme est en conséquence irrecevable car formée après l’expiration du délai de prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil et ayant commencé à courir à compter de la déchéance du terme reçue par la débitrice.

2-2 sur la contestation de la majoration de 3 points des intérêts conventionnels

La majoration des intérêts conventionnels n’est pas prévue dans l’avenant du 12 décembre 2010 qui lient les parties.

En conséquence, le créancier poursuivant ne peut pas prétendre à une majoration de 3 points des intérêts conventionnels.

2-3 Sur l’indemnité d’exigibilité

La débitrice saisie échoue à démontrer le caractère manifestement excessif de la clause pénale contractuellement fixée à 7% du capital restant du.

2-4 En conséquence

Au vu du décompte et des développements ci-dessus, la créance du créancier poursuivant sera retenue, conformément à l’article R. 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, pour un montant de 362 234,86 euros, augmenté des intérêts au taux de 1,943 % :

sur la somme de 940 000 euros du 13 novembre 2018 au 29 juin 2020 ;sur la somme de 939 663,28 euros du 30 juin 2020 au 1er novembre 2020 ;sur la somme de 281 573,25 euros à compter du 2 novembre 2020 et jusqu’à parfait paiement,et se décomposant plus précisément comme suit :

principal à la déchéance du terme 954 861,61 €versements – 658 426,75 €indemnité exigibilité 65 800 €.

4. Sur la demande d’autorisation de vente amiable

Il résulte de l’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable s’assure, par une appréciation souveraine, qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

La SCI COMPOSTELLE sollicite la vente amiable du bien saisi. Elle verse aux débats un acte authentique du 03 février 2026 contenant une promesse de vente signée au bénéfice de la SCI 21 moyennant un prix de 286 000 euros.

Cette promesse de vente est consentie à un bénéficiaire jusqu’au 30 décembre 2026.

La vente à la SCI 21 demeure donc très incertaine et en toute hypothèse, lointaine.

Tenant ces éléments, la demande d’autorisation d’une vente amiable est rejetée.

5. Sur l’orientation de la procédure

Il convient donc d’ordonner la vente forcée du bien saisi qui pourra intervenir à l’audience d’adjudication du 9 juillet 2026 à 9h30.

L’immeuble pourra être visité à la diligence du créancier poursuivant avec le concours d’un commissaire de justice et avec l’assistance, si nécessaire, d’un ou plusieurs professionnels agréés à l’effet d’établir ou d’actualiser les diagnostics exigés par la législation et la réglementation en vigueur, d’un serrurier, voire de la force publique.

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6. Sur les dépens

Les dépens de la procédure seront employés en frais privilégiés de la vente.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, en matière de saisie immobilière, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la réunion des conditions des articles L. 311-2 et L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que la créance de la SA LOUVRE BANQUE PRIVEE est retenue conformément à l’article R. 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution pour un montant de 362 234,86 euros, augmenté des intérêts au taux de 1,943 % :

sur la somme de 940 000 euros du 13 novembre 2018 au 29 juin 2020 ;sur la somme de 939 663,28 euros du 30 juin 2020 au 1er novembre 2020 ;sur la somme de 281 573,25 euros à compter du 2 novembre 2020 et jusqu’à parfait paiement ;

DEBOUTE la SCI COMPOSTELLE de sa demande d’autorisation de vente amiable ;

ORDONNE la vente forcée du bien saisi, selon les modalités prévues au cahier des conditions de la vente ;

DIT que l’immeuble saisi pourra être visité en présence de tout commissaire de justice territorialement compétent mandaté par le créancier poursuivant ;

DIT que, si nécessaire, le commissaire de justice mandaté pourra être assisté d’un serrurier et de la force publique ;

AUTORISE les experts mandatés par le créancier poursuivant à pénétrer à nouveau dans l’immeuble saisi, en présence du commissaire de justice requis par le créancier, afin de permettre d’établir ou d’actualiser les diagnostics exigés par la législation et la réglementation en vigueur ;

DIT qu’il sera procédé à l’adjudication à l’audience du jeudi 9 juillet 2026 à 9h30 devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nîmes ;

DIT que les dépens de la procédure seront employés en frais privilégiés de vente.

LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXECUTION