COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00056 – N° Portalis DB24-W-B7J-EMSF

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à M^e Eric DABIN par LS

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— - à M^e Eric DABIN par LS

JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2025

A l’audience publique du 28 Mai 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Astrid CATRY,Greffière Placée,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

Madame [O] [A] [X] [H] divorcée [Q]

domiciliée : chez SELARL [C] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par : M^e Eric DABIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDERESSE :

Madame [M] [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 15 Octobre 2025, sous la signature de M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, et de M^me Pascale BERNARD,, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2021, Madame [O] [H] a donné à bail à Madame [M] [G] un logement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 490 euros, et 20 euros de provisions sur charges.

A compter de juin 2024, le bailleur a souffert d’incidents de paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, Madame [O] [H] a fait signifier à Madame [M] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 344,13 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 29 novembre 2024 Madame [O] [H] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, Madame [O] [H] a fait assigner Madame [M] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  constater la résiliation du bail ;

«  ordonner l’expulsion de Madame [M] [G] ainsi que de tout occupant et meubles de son chef ;

«  condamner Madame [M] [G] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 2 319,71 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

o la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o les dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des DEUX-[Localité 3] le 7 février 2025.

À l’audience du 25 juin 2025, Madame [O] [H], représentée, maintient ses demandes et les actualise à la somme de 2 161,71 euros arrêtée au 21 mai 2025. Elle précise que les mois d’avril et mai 2025 ont été réglés mais pas la totalité de la dette.

Madame [O] [H] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [M] [G] n’apas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 novembre 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de sa locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [M] [G], régulièrement assignée à étude ne comparait pas et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [I] [G] a été citée à étude sur le fondement de l’article 656 du Code de procédure civile.

La décision étant susceptible d’appel ou, au moins un des défendeurs non comparants n’a pas été cité à personne, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire, à l’égard de tous, en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le NOTIF_PREF.., soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , Madame [O] [H] JUSTIFIE.. avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [O] [H] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 juillet 2021, du commandement de payer délivré le 27 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 21 mai 2025 que Madame [O] [H] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [M] [G] à payer à Madame [O] [H] la somme de 2 161,71 euros, au titre des sommes dues au 21 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 février 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 juillet 2021 à compter du 27 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [G] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 janvier 2025, Madame [M] [G] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [M] [G] à son paiement à compter de 27 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les autres demandes :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Madame [I] [G] qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [O] [H] les frais qu’elle a dû engager pour répondre à cette procédure, c’est pourquoi Madame [I] [G] sera condamnée à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il y a lieu en conséquence de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [O] [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 juillet 2021 entre Madame [O] [H] d’une part, et Madame [M] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [M] [G] à compter du 27 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [M] [G] à payer à Madame [O] [H] la somme de 2 161,71 euros au titre des loyers, charges arrêtés au 21 mai 2025 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [M] [G] à payer à Madame [O] [H] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [M] [G] à payer à Madame [O] [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 novembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE