TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02152 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UHKB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Janvier 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[X] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Janvier 2026

à SELARL REDON REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 27 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU,Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [X] [S], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électroniquement le 22 décembre 2022, à effet du 30 décembre 2022, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [S], un bien à usage d’habitation,situé [Adresse 7], pour un montant de loyer de 282,32 euros, outre une provision de charges mensuelles de 106,97 euros, soit un montant toutes charges comprises de 394,29 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT a fait signifier le 13 février 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 02 juin 2025, laSA CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 21 octobre 2025 en lui demandant, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé,

— ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le condamner au paiement par provision de la somme de 2027,07 euros correspondant au loyer et charges et/ou indemnité d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois d’avril 2025, quittancement avril 2025 inclus,

— ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de mai à septembre 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupant,

— le condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux,

— juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionné dans le contrat de bail,

— juger et ordonner que les intérêts du sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 13 février 2025,

— le condamner au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 octobre 2025.

Lors des débats, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser ses créances à la somme de 2.861,40 euros selon un décompte fourni à l’audience, échéance de septembre 2025 incluse.

Elle indique que Monsieur [X] [S] n’a pas repris le paiement du loyer courant, aucun versement n’étant intervenu depuis juin 2025.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA CDC HABITAT.

Monsieur [X] [S], bien que régulièrement assigné à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la qualification de l’ordonnance :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été déli-vrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [X] [S] assigné à domicile, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA CDC HABITAT, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 12 février 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception et reçue le 19 suivant, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur la signature électronique du contrat de bail d’habitation

Aux termes de l’article 1366 du Code civil, l’écrit électronique à la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité.

L’article 1367 du même code ajoute que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel il s’attache.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT verse aux débats un dossier de preuves numérique reprenant le processus de signature électronique de Monsieur [X] [S], établi par le prestataire Yousign, ainsi que la copie de son passeport, de sorte que la fiabilité de la signature sera reconnue.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 13 février 2025, pour la somme en principal de 1.171,84 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 13 avril 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [X] [S], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SA CDC HABITAT le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [X] [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 2.861,40 euros à la date du 21 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [X] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 2.861,40 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [X] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 507,98 euros à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [X] [S] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [X] [S] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondemnent de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 13 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2022 à effet au 30 décembre 2022 et liant la SA CDC HABITAT à Monsieur [X] [S], concernant le bien à usage d’habitation, d’habitation, situé [Adresse 6] [Localité 1];

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [S] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (507,98 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à payer à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.861,40 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 21 octobre 2025, échéance de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE