COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIREDE NIORT

Juge de l’exécution – Saisies immobilières

N° RG 23/00054 – N° Portalis DB24-W-B7H-EBCY

Minute n°25/8

Le

1 copie exécutoire et 1 expédition à Maître Jean louis BELOT

1 expédition à Me [W]

2 expéditions dossier

JUGEMENT ORDONNANT LA VENTE FORCEE

DU 03 MARS 2025

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Niort, tenue le neuf décembre deux mil vingt quatre, à dix heures, par Christelle DIDIER, Vice-présidente, juge de l’exécution, assistée de Stéphanie PELLETIER, Greffière,

a été évoquée l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 11]

inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n°781 453 840

dont le siège social est situé [Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean louis BELOT de la SCP BELOT-MARRET-CHAUVIN, avocats au barreau de DEUX-SEVRES

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS:

Monsieur [K] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

défaillant

Madame [E] [U] [V]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Gaëtan FORT de la SCP FORT-BOSSANT-ROOSE, avocats au barreau de DEUX-SEVRES

DÉBITEURS SAISIS

EXPOSE DU LITIGE

Le 12 juin 2023, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] (le créancier) a fait signifier à Monsieur [K] [M] et Madame [E] [V] (les débiteurs), un commandement de payer la somme totale de 68027,45 euros arrêtée au 13 avril 2023 , portant intérêts au taux de de 3,60 % sur la somme de 58781,91 euros et 3,89 % sur la somme de 54 487,63 euros , en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique de vente dressé par Me [D] [I], Notaire à [Localité 9] le 30 octobre 2013 contenant prêts immobiliers lesquels ont été garantis par inscription de privilège de prêteur de deniers et inscription d’hypothèque conventionnelle.

Ce commandement valait saisie immobilière d’un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 8], cadastré section AM n° [Cadastre 3], d’une contenance totale de 00 ha 07 a 36 ca.

Le commandement a été signifié à personne pour Madame [V] [E] et à étude pour Monsieur [M] [K].

Il a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1 le 06 juillet 2023 sous le numéro d’archivage provisoire 7904P01 S00031.

Par acte du 4 septembre 2023, la Caisse de Crédit Mutuel de Sainte Pezenne a fait assigner Monsieur [K] [M] et Madame [E] [V] devant le juge de l’exécution de ce tribunal à l’audience d’orientation du 09 octobre 2023, aux fins de voir constater sa créance liquide et exigible en vertu d’un titre exécutoire, fixer sa créance arrêtée au 13 avril 2023 à la somme de 135 735,33 euros en principal, frais et autres accessoires, dire la saisie régulière et ordonner la vente aux enchères publiques de l’immeuble désigné.

Cette assignation a été signifiée à personne pour Monsieur [M] et à étude pour Madame [V].

En l’état de la procédure, il n’est pas établi qu’elle ait été mentionnée en marge du commandement de payer.

Le 08 septembre 2023, le créancier poursuivant a déposé au greffe un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente, accompagné d’une copie de l’assignation délivrée aux débiteurs, ainsi que d’un état hypothécaire certifié.

Le dossier a été appelé à l’audience d’orientation du 11 décembre 2023. Madame [V] a constitué avocat. Monsieur [M] n’a pas constitué ni comparu.

Le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois afin que Madame [V] produise d’éventuelles conclusions visant à être autorisée à vendre amiablement l’immeuble saisi. Cette dernière a justifié avoir été autorisée par le Président du Tribunal Judiciaire de NIORT à vendre seule l’immeuble objet de la présente procédure pour le compte de l’indivision.

A l’audience du 8 avril 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] a maintenu ses demandes.

Madame [E] [V] n’a pas produit de conclusions en vue de la vente amiable et Monsieur [M] n’a pas comparu.

Par jugement rendu le 10 juin 2024, le juge de l’exécution a sursis à statuer sur les demandes et invité les parties à conclure sur le caractère abusif de la clause d’exigibilité immédiate contenue à l’offre de prêt contenue dans le titre exécutoire versé aux débats.

L’examen de la procédure a été renvoyé à l’audience du 14 octobre 2024, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] devant justifier pour cette date de la signification au débiteur non constitué de la signification du jugement de réouverture des débats et de ses nouvelles écritures et pièces. En raison de leur signification tardive au débiteur, l’examen de l’affaire a dû être renvoyé à l’audience du 09 décembre 2024.

Par conclusions signifiées électroniquement le 11 octobre 2024 au conseil de Madame [V] et le 14 octobre 2024 par commissaire de justice à Monsieur [M], la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] a soutenu avoir adressé un courrier recommandé prononçant la déchéance du terme le 8 février 2019 à Madame [V], lequel ne serait pas resté isolé,et que Monsieur [M] co-emprunteur avait quant à lui réagi en saisissant la commission de surendettement de sa situation dès fin 2018. Elle affirme que malgré un moratoire de 24 mois pour vendre le bien, le plan de surendettement est devenu caduc en raison de l’absence de mise en vente de l’immeuble, qu’ensuite elle a tenté de recouvrer les fonds par voie de saisie attribution puis de saisie vente sans que les débiteursn’émettent aucune contestation quant à ces procédures, de sorte qu’il n’ y a eu aucun déséquilibre des droits et obligations des parties et sollicite de voir fixer sa créance à la somme de 135 735.33 euros.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que si la clause de décéhance du terme prévue au contrat devait être qualifiée d’abusive, cela n’aurait d’impact que sur l’exigibilité du capital restant dû et que le commandement de payer resterait valable mais pour ne porter que sur le recouvrement des seules échéances impayées à la date du jugement d’orientation soit sur une somme globale de 39 783.28 euros à laquelle elle demande de fixer le montant de sa créance.

Madame [V] a fait savoir par bulletin RPVA du 29 octobre 2024 s’en rapporter à justice sur ces derrnières écritures.

Monsieur [M] n’a pas comparu, ni constitué avocat et n’a émis aucune contestation.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 février 2025, mise à disposition prorogée au 3 mars 2025 en raison d’un manque d’effectif au greffe n’en permettant pas la mise en forme immédiate.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme :

Le prêteur est intervenu à l’acte notarié en date du 30 octobre 2013, acte fondant les poursuites sous la forme de la saisie immobilière, il sera donc fait application des dispositions légales antérieures à l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016.

Aux termes des articles :

—  1134 du code civil dans sa rédaction applicable du 21 mars 1804 au 01 octobre 2016 “les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.»

— article L.132-1 du code de la consommation , dans sa rédaction en vigueur du 03 juillet 2010 au 01 juillet 2016 “ dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou

consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer,

au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif

entre les droits et obligations des parties au contrat” .

Il a été jugé par la première chambre civile de la Cour de cassation le 29 mai 2024 (pourvoi n° 23-12.904) au visa du second de ces textes et des arrêts rendus par la Cour de justice de l’Union européenne des 26 janvier 2017 (C-421/14) et 8 décembre 2022 (C-600/21), relatifs à l’application de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, que “crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. Une telle clause est abusive au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016".

Le cas d’espèce relatif à cet arrêt concernait un contrat de prêt contenant une clause de déchéance du terme après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours, sans autre formalité judiciaire.

En l’espèce, il apparaît que l’acte notarié contenant prêt sur lequel la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] se fonde pour poursuivre ses débiteurs sousle régime de la saisie immobilière contient une clause de déchéance du terme intitulée «  16. EXIGIBILITE IMMEDIATE » contenue à la page 8 de l’offre de prêt annexée à l’acte authentique laquelle prévoit que les sommes seront dues de plein droit et immédiatement exigibles si l’emprunteur est en retard de plus de trente jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du prêt, le prêteur en avertissant l’emprunteur par écrit.

Le créancier poursuivant justifie du courrier de résiliation des deux contrats de prêts immobiliers adressé à Madame [V] le 08 février 2019, par lequel il exige le remboursement de la somme 59480.60 euros au titre du prêt immobilier [Numéro identifiant 2]207 24004 et celle de 64 471.56 euros au titre du prêt immobilier [Numéro identifiant 2]207 24003 qui a été consenti à son profit et celui de Monsieur [K] [M].

Or, il est de jurisprudence constante que la déchéance du terme, autrement dénommée “EXIGIBILITE IMMEDIATE” dans l’offre de prêt signée des co emprunteurs, adressée à un seul emprunteur vaut à l’égard des deux co-emprunteurs dès lors que ces derniers sont solidiaires à l’égard du prêteur, ce qui est le cas en l’espèce en application de l’article 13.1 de l’offre de prêt.

Les pièces produites par le poursuivant font apparaître qu’après avoir considéré caduc le plan de surendettement dont bénéficiait Monsieur [M], le recouvrement de ces sommes a été poursuivi d’abord au moyen d’une saisie vente le 20 mai 2019 puis d’une saisie des rémunérations le 15 novembre 2019 à l’égard de Madame [V], seule, puis d’un commandement de payer valant saisie immobilière à l’égard des deux emprunteurs le 12 juin 2023.

Quelles que soient les modalités exactes dans les faits de mise en oeuvre de la clause dite d’ “exigibilité immédiate” prévue au contrat souscrit entre les parties, elle n’en constitue pas moins une clause qui doit être qualifiée d’abusive et réputée non écrite car créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties du fait de l’absence de préavis d’une durée raisonnable, en l’espèce aucun préavis n’étant prévu au terme des dispositions du contrat de prêt . Il doit être en outre relevé que la clause dite d‘exigibilité immédiate a été mise en oeuvre par le prêteur sur la base d’échéances impayées s’élevant le 08 février 2019 à des sommes de 1006.28 euros et 3010.21 euros.

Cette clause sera donc réputée non écrite et le commandement depayer valant saisie immobilière ne demeurera valable que pour les échéances impayées (1re Civ. 16 juin 2021, pourvoi n° 19-17.940, 18-25.320) lesquelles peuvent effectivement être recouvrées de manière forcée.

Le montant de la créance du créancier poursuivant sera donc fixée en fonction de ces éléments.

Sur le respect des conditions de la saisie

En vertu des articles R. 322-15, L. 311-2 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution vérifie d’office que le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire qui constate une créance liquide et exigible et que la saisie porte sur un droit réel afférent à un immeuble qui peut faire l’objet d’une cession.

Le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire, qui est un contrat notarié de vente d’immeuble assorti de deux prêts immobiliers consentis à Monsieur [K] [M] et Madame [E] [V], lequel est revêtu de la formule exécutoire.

Le créancier poursuivant justifie d’un courrier de déchéance du terme adressé à Madame [V] le 08 février 2019, dont elle a accusé réception le 9 suivant et par lequel le prêteur la somme de lui rembourser pour le 28 février suivant la somme de 124 802,30€ et ce sans qu’il ne soit justifié d’aucune mise en demeure préalable. En considération du caractère abusif de la clause d’exigibilité immédiate contenue au contrat de prêt, ce courrier ne peut valoir mise en demeure que pour les échéances impayées déjà échues à sa date. Le créancier poursuivant justifie également de commandement de payer délivré aux débiteurs, lequel vaudra également non pour l’ensmble du capital restant dû et ses accessoires mais uniquement pour les échéances impayées et échues à sa date.

Le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire qui constate une créance liquide, exigible.

La saisie porte sur un droit réel afférent à un immeuble qui peut faire l’objet d’une cession.

Les conditions pour procéder à une saisie immobilière sont donc réunies.

Sur l’orientation de la procédure

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution doit s’assurer que la vente amiable peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En, l’espèce, Monsieur [K] [M] n’a pas comparu, Madame [V], autorisée à vendre seule l’immeuble n’a pas sollicité de vente amiable.

La vente forcée sera donc ordonnée.

Sur le montant de la créance

Sur la créance du créancier poursuivant

L’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ».

En l’espèce, dans le cadre de la réouverture des débats , le créancier poursuivant produit un décompte de créance arrêté au 14 octobre 2024 dont il résulte qu’il lui reste dû au titre des échéances échues du 15/07/2018 au 14/10/2024 (capital, intérêts et assurances) les sommes de :

—  25395.53 euros au titre du prêt immobilier [Numéro identifiant 2]207 24003 , des remboursements étant intervenus pour 6881.02 euros ,

-14387.75 euros au titre du prêt immobilier [Numéro identifiant 2]207 24004, des remboursements étant intervenus pour 308.88 euros

soit une créance à recouvrer de manière forcée pour un montant global de 39783.28 euros.

Ce relevé de créance n’a pas été contesté ni par Monsieur [K] [M] qui s’est abstenu d’intervenir à la procédure, ni par Madame [E] [V] qui a expressément indiqué s’en rapporter à justice sur les dernières écritures du créancier poursivant.

La créance de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] sera donc fixée à la somme de 39783.28 euros , arrêtée au 14 octobre 2024, laquelle portera intérêt au taux nominal de 3.60% jusqu’à complet paiement sur la somme de 25395.53 euros et au taux nominal de 3.89% sur la somme de 14387.75 euros.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront compris dans les frais taxés.

La présente décision est exécutoire de plein droit en vertu de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

statuant par jugement d’orientation public rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort, réputé contradictoire,

CONSTATE que La Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] agit en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;

DECLARE abusive la clause d’exigibilité immédiate contenue à l’article 16 du contrat de prêt signé entre les parties, en conséquence et dit que le commandement de payer ne demeure valable que pur le recouvrement des échéances échues du 15 juillet 2018 au 14 octobre 2024.

MENTIONNE la créance de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] à la somme totale de 39783.28 euros arrêtée au 14 octobre 2024 laquelle portera intérêt au taux nominal de 3.60% jusqu’à complet paiement sur la somme de 25395.53 euros et au taux nominal de 3.89% sur la somme de 14387.75 euros en vertu de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la vente forcée de l’immeuble saisi en vertu des articles R. 322-15 et R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE la vente à l’audience d’adjudication publique du lundi 16 juin 2025, à 10 heures, qui aura lieu au palais de justice de Niort (Deux-Sèvres), [Adresse 12];

ORDONNE à Monsieur [K] [M] et Madame [E] [V] de laisser visiter leur immeuble par les éventuels acquéreurs en vertu de l’article R. 322-26 deuxième alinéa du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les visites de l’immeuble seront organisées par la SAS ATLANTHUIS, commissaires de justice associés à [Localité 9](79) avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, la présente décision valant autorisation pour l’huissier de Justice de pénétrer dans les lieux.

DIT qu’à l’occasion de cette visite, il sera établi les métrés, diagnostics et parasitaires prévus par la loi par les professionnels mandatés par le créancier poursuivant.

RAPPELLE qu’il appartient au créancier poursuivant d’effectuer les diligences prévues à l’article 10-II de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation , à savoir convocation à l’audience d’adjudication du locataire ou de l’occupant de bonne foi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception un mois au moins avant la date de l’adjudication, étant précisé qu’à défaut de convocation, le locataire ou l’occupant de bonne foi peut, pendant un délai d’un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l’adjudication, déclarer se substituer à l’adjudicataire sauf cas de vente sur licitation prononcée en faveur d’un indivisaire.

DIT que le créancier poursuivant devra justifier de ces diligences auprès du locataire ou de l’occupant de bonne foi par le dépôt au greffe d’une copie de celles-ci au plus tard quinze jours avant la date d’adjudication.

AUTORISE La Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] à publier une annonce sur le site INTERNET AVOVENTES, en ne publiant que des photographies montrant l’extérieur de l’habitation, sauf s’il n’est plus habité ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

DIT que le créancier poursuivant devra déposer au greffe son état de frais matéralisé accompagné de ses pièces justificatives avant le 6 juin 2025

9 heures.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

RAPPELLE que, conformément à l’article R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution, l’appel contre la présente décision doit être formé selon la procédure à jour fixe sans que l’appelant ait à se prévaloir dans sa requête d’un péril.

Le greffier Le juge de l’exécution

Pauline MENANTEAU Christelle DIDIER