Tribunal Judiciaire de Niort, Procedure orale 10000, 22 juillet 2025, n° 25/00089

TJ Niort 22 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le Syndicat a produit des preuves suffisantes de la qualité de propriétaire de Monsieur [H] et des charges dues, justifiant ainsi la condamnation au paiement des charges.
Accepté
Justification des frais de recouvrement
La cour a reconnu la nécessité de certains frais de mise en demeure, mais a limité le montant des frais de recouvrement à ceux justifiés.
Accepté
Faute du copropriétaire pour non-paiement
La cour a estimé que le non-paiement des charges par Monsieur [H] a effectivement causé un préjudice au Syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés pour faire valoir ses droits
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le Syndicat supporter les frais de la procédure, et a donc accordé une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Niort, procedure orale 10000, 22 juil. 2025, n° 25/00089
Numéro(s) :	25/00089
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Camille RIVALLEAUManuel RAISON
Parties :	Le SYNDICAT DE COPROPRIETE DE LA [ Adresse 8 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIREDE NIORT

2ème chambre civile

Contentieux général -10000€

[Adresse 1]

[Localité 7]

Minute n°25/00126

N° RG 25/00089 – N° Portalis DB24-W-B7I-EKPM

Notification le 2025 :

-1 CCC + 1 exécutoire à M^e RAISON

+ 1 copie dossier

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

Par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 09 avril 2025, prorogé au 22 juillet 2025 ;

Après débats à l’audience publique du 29 janvier 2025 sous la Présidence de Madame Anne-Claire BABIARCZYK, vice-présidente du tribunal judiciaire de Niort siégeant en matière civile, assistée de Virginie BUF-MACHRAFI, directrice de greffe des services judiciaires adjointe lors des débats et de Pauline BLIER, greffier placé lors du prononcé ;

le jugement suivant a été rendu conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

DEMANDEUR :

Le SYNDICAT DE COPROPRIETE DE LA [Adresse 8]

pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e Camille RIVALLEAU, avocat au barreau des DEUX-SEVRES

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [M] [H] est propriétaire des lots 91, 105 et 127 au sein de la [Adresse 8] situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Constatant le non-paiement régulier des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] situé [Adresse 4], [Adresse 9] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE a, par lettres recommandées avec avis de réception des 17 septembre 2021(reçue le 25 septembre 2021), 16 juin 2023 (reçue le 25 juin 2023) et le 18 septembre 2023 (revenue pli avisé non réclamé) mis en demeure Monsieur [M] [H] de régler les sommes dues au titre des charges de copropriété. Une dernière mise en demeure a été réalisée le 11 octobre 2023.

Par acte du 24 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] situé [Adresse 4], [Adresse 9] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE a fait assigner Monsieur [M] [H] devant le tribunal judiciaire de Niort statuant en procédure orale aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

2.848,17 euros au titre des charges arrêtées au 16 décembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, 2.102,40 euros au titre des frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation,

Il sollicite également que les intérêts dus pour une année entière portent également intérêts et que soit ordonné l’exécution provisoire.

À l’audience du 29 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] situé [Adresse 4], [Adresse 9] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

À l’appui de ses prétentions, il expose tout d’abord être recevable à agir et ce sans conciliation préalable compte tenu du montant de la demande qui excède 5.000 euros.

Sur le fond, il rappelle que le paiement des charges doit être réalisé dès lors que l’Assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le Syndic et tant que sa décision n’a pas été annulée à la suite d’un recours formé dans le délai légal. Or malgré les relances, Monsieur [H] ne s’est pas acquitté des charges qui lui incombent en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 malgré les avis trimestriels et les décomptes qui lui ont été transmis.

En outre aux termes de l’article 10-1 de cette même loi les frais exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice sont à la charge du débiteur. Le syndic a en outre accomplies des diligences de nature exceptionnelle en initiant le recouvrement contentieux des sommes dues au profit du syndicat des copropriétaires en mandatant un auxiliaire de justice seul habilité pour le représenter alors même que le ministère d’avocat n’est pas obligatoire. Depuis 2021 il a été engagé à ce titre 2.102,40 euros. Si ces frais ne devaient pas être considérés comme nécessaire, il sollicite que Monsieur [H] les supporte au titre de l’article 1240 du code civil pour le préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires qui s’est trouvé dans la nécessité de l’assigner faute pour lui de respecter ses obligations.

En outre, il soutient que les manquements répétés du copropriétaire indivis à son obligation de payer les charges sont constitutifs d’une faute dont il doit réparation. Il sollicite à ce titre 1.500 euros.

Monsieur [M] [H], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2025 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, délibéré prorogé compte tenu des difficultés du service au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, le silence du défendeur ne valant pas à lui seul acceptation.

En l’absence de Monsieur [M] [H], le tribunal vérifiera donc la régularité, la recevabilité et le bien fondé des demandes dirigées contre lui.

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, « A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ».

Pour calculer le montant de la demande, il faut tenir compte du montant chiffré de la demande principale auquel auquel s’ajoute la demande au titre des intérêts échus au jour de l’audience. Au regard des demandes formulées, la somme excède 5000 euros. Dès lors la tentative de conciliation n’est pas obligatoire.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] situé [Adresse 4], [Adresse 9] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE justifie de sa qualité à agir en produisant le contrat de syndic. Par ailleurs, il verse aux débats le relevé de propriété qui démontre que Monsieur [H] est bien propriétaire du bien.

L’action est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété:

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il appartient au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] situé [Adresse 4], [Adresse 9] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE de rapporter la preuve des sommes dues par Monsieur [H].

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] situé [Adresse 4], [Adresse 9] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE rapporte la preuve de la qualité de propriétaire de Monsieur [M] [H] sur les lot 105, 121 et 91 cadastrés 21 CP [Cadastre 5] situés au [Adresse 3] à [Localité 7]. Il est donc tenu aux charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires produit également les délibérations des assemblées général des 11 janvier 2023, 23 novembre 2023 et 25 septembre 2024 ainsi qu’une attestation de non-recours. En outre, est produit les appels de fonds trimestriels adressés à Monsieur [H]. Au regard de l’ensemble de ces documents, il apparaît que Monsieur [M] [H] doit 2.848,17 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 décembre 2024 (4950,54 – 2102,40).

Monsieur [M] [H] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2023.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande des frais de recouvrement:

Si les frais de mise en demeure sont justifiés, les frais contentieux ne sont pas clairement explicités et rien ne justifie la multiplication des frais contentieux d’un montant de 480 euros. Le Syndicat ne démontre pas la nécessité de l’ensemble de ces frais. Ainsi, il convient de retenir à ce titre la somme de 182,24 euros, somme à laquelle Monsieur [M] [H] sera condamné.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Toute action en recherche de responsabilité suppose la démonstration par le demandeur d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, l’absence de paiement répété par l’un des copropriétaires des charges est constitutif d’une faute qui engendre un préjudice certain pour le syndicat des copropriétaires qui soit assumer les carences du copropriétaire.

Cet absence de paiement a nécessairement des conséquences économiques sur la trésorerie, le paiement des factures et la gestion et l’entretien de l’immeuble.

Il convient d’évaluer le préjudice à la somme de 1.000 euros, somme à laquelle Monsieur [M] [H] sera également condamné.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les autres demandes :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Monsieur [M] [H] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens en ce y compris le coût de l’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] situé [Adresse 4], [Adresse 9] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE les frais qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits, c’est pourquoi Monsieur [M] [H] sera condamné à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

Déclare recevable l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] situé [Adresse 4], [Adresse 9] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE ;

Condamne Monsieur [M] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] situé [Adresse 4], [Adresse 9] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE une somme de 2.848,17 euros au titre des charge de charges de copropriété arrêtées au 16 décembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2023 ;

Condamne Monsieur [M] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] situé [Adresse 4], [Adresse 9] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE une somme de 182,24 euros au titre des frais de recouvrement de la créance ;

Condamne Monsieur [M] [H] à payer à Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] situé [Adresse 4], [Adresse 9] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la présente décision dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [M] [H] aux entiers dépens en ce y compris le coût de l’assignation ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par la mise à disposition au greffe, les jours, mois, an susdits conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

P.BLIER A-C BABIARCZYK