TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00068 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z53H

Minute N° :

Date : 24 Mars 2025

OPERATION : Aménagement de [Adresse 10] à [Localité 9]

ENTRE :

SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE [Localité 9] 92

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Bruno CHAUSSADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2132

et

Maître [S] [J], administreur judiciaire en sa qualité de représentant de Messieurs [O] [G] et [V] [G], leurs héritiers ou ayants-droit, désignée à cette fin suivant ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de NANTERRE en date du 22 février 2019 (n°2019/127).

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Sébastien DENEUX, de la SCP LEICK, RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [X] [B] et Madame Anne FEUILLERAT, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 17 Mars 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire de saisine visé par le greffe le 20 septembre 2024, la société d’économie mixte d’aménagement de Gennevilliers a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer ainsi les indemnités dues à Maître [S] [J], administrateur judiciaire, prise en qualité de représentante de Messieurs [O] [G] et [V] [G] leurs héritiers ou ayant-droits désignée par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nanterre le 22 février 2019 au titre de l’expropriation du lot n°4 de l’ensemble immobilier situé sur la parcelle [Cadastre 6] sise [Adresse 1] à Gennevilliers : 2 000 € au titre de l’indemnité principale et 400 € au titre de l’indemnité de remploi.

Par ordonnance du 12 décembre 2024 n°24/192, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 12 février 2025 et le 17 mars 2025. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties :

I/ Environnement

Le bien est situé [Adresse 8], au sud-ouest de la ville, en limite de la commune d'[Localité 7], à 400 mètres de la station de métro “Gabriel [Localité 13]” (ligne 13), de plusieurs lignes de bus (54, 140, 175 et 177), de commerces de proximité, d’espaces verts et des quais de Seine.

II/ Extérieur et intérieur

Le bien se trouve dans un immeuble en R+4 donnant sur la rue. Il est flanqué d’une maison à gauche et immédiatement par un immeuble détruit à droite. La façade est altérée et présente des fissures, l’état est passable tout comme celui des parties communes. Une cave se trouve sous l’escalier mais le transport est impossible car personne ne possède les clés.

L’expropriant précise que le lot 4 en question a une superficie de 5 m².

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 27 janvier 2025, le commissaire du gouvernement retient 2 500 € au titre de l’indemnité principale et 500 € au titre de l’indemnité de remploi.

Par mémoire en réponse visé par le greffe le 12 février2025, Maître [S] [J] sollicite du juge de l’exécution qu’il fixe les indemnités suivantes : 3 500 € au titre de l’indemnité principale, 700 € au titre de l’indemnité de remploi et qu’il condamne l’expropriante à lui payer 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I Sur la date de référence

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme de [Localité 9] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 23 mars 2005 et modifié par délibération du conseil du territoire de l’établissement public territorial Boucle Nord de Seine le 13 décembre 2017 rendu public le 22 décembre 2017.

En conséquence, la date de référence est fixée au 22 décembre 2017.

II Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en €.

Il convient de recourir à la méthode comparative pour déterminer l’indemnité, celle-ci sera fixée en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien exproprié, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

A titre liminaire, il convient de souligner les difficultés pour identifier des termes de comparaison pertinents en raison de la raréfaction des transactions de ce type de bien.

En l’espèce, Maître [S] [J] ne produit aucun terme de comparaison, ceci de telle sorte que le montant forfaitaire sollicité de 3 500 € ne repose sur aucune donnée tangible.

Par ailleurs, le terme n°2 de l’expropriante correspondant à l’acte de vente du 25 juin 2021 est trop ancien pour être représentatif du marché en 2025.

Ainsi, il convient de retenir les trois termes proposés par le Commissaire du gouvernement :

traité d’adhésion du 26/1/2023 n°8214P03 2023P02872 : 1 200 €Cession du 28/9/2023 n°8214P03 2023P17563 : 2 500 €Cession du 25/1/2024 n°8214P03 2024P01821 : 3 000 €(1 200 + 2 500 + 3 000) / 3 = 2 233,333

Ainsi, le marché oscille entre 1 200 € et 3 000 € avec une moyenne de 2 234 €. Il convient de retenir que le premier terme se situe sur le même îlot que le bien litigieux est s’intègre dans un environnement urbain globalement détérioré.

Ainsi, il convient de retenir une moyenne basse de 2 000 €.

III L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;

2 000/ 100 x 20 = 400

L’indemnité de remploi est donc de 400 €.

IV Sur les autres demandes

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’autorité expropriante à payer 1 500 € à Maître [S] [J] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE ainsi le montant des indemnités dues par la société d’économie mixte d’aménagement de Gennevilliers à Maître [S] [J], administrateur judiciaire, prise en qualité de représentante de Messieurs [O] [G] et [V] [G], leurs héritiers ou ayant-droits, désignée par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nanterre le 22 février 2019, au titre de l’expropriation du lot n°4 de l’ensemble immobilier situé sur la parcelle [Cadastre 6] sise [Adresse 1] à Gennevilliers :

Indemnité principale : 2 000 €Indemnité de remploi : 400 €CONDAMNE la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 9] à payer 1 500 € à Maître [S] [J], administrateur judiciaire, prise en qualité de représentante de Messieurs [O] [G] et [V] [G] leurs héritiers ou ayant-droits en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 9] aux dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à [Localité 11], le 24 mars 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION