Tribunal Judiciaire de Niort, Jcp, 28 janvier 2026, n° 25/00185

TJ Niort 28 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Respect des délais de préavis pour congé
La cour a jugé que le congé pour vendre a été notifié dans le délai légal, rendant la demande des bailleurs recevable.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a constaté que le bail était résilié et que le locataire occupait les lieux sans droit, justifiant la demande des bailleurs.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant qu'il occupait les lieux sans droit ni titre.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire avait des arriérés de loyers et a ordonné son paiement.
Accepté
Indemnité due pour occupation sans droit
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation pour la période d'occupation sans droit.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice des bailleurs.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué en faveur des bailleurs concernant la condamnation aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Niort, jcp, 28 janv. 2026, n° 25/00185
Numéro(s) :	25/00185
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine MAUPETIT

Texte intégral

COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00185 – N° Portalis DB24-W-B7J-EPKH

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à M^e Antoine MAUPETIT par LS

— à par LS

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à M^e Antoine MAUPETIT par LRAR

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2026

A l’audience publique du 19 Novembre 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Bernadette BELLA ABEGA,Greffier,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [M]

7 chemin du Marronnier

79120 SEPVRET

Représenté par : M^e Antoine MAUPETIT, avocat au barreau de NANTES

Madame [V] [E] épouse [M]

7 chemin du Marronnier

79120 SEPVRET

Représentée par : M^e Antoine MAUPETIT, avocat au barreau de NANTES

D’UNE PART,

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [I]

8 rue de la Ripaudière

[O]

79120 CHEY

non comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 28 Janvier 2026, sous la signature de M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Bernadette BELLA ABEGA,Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 mars 2016, les époux [M] ont donné à bail à Monsieur [C] [I] un logement situé 8 rue de la Ripaudière, lieudit FAUGERIT – 79120 CHEY.

Le bail a pris effet au 1er avril 2016. Il a été tacitement reconduit jusqu’au 31 mars 2025.

Les époux [M] ont souhaité vendre le bien loué.

Le 26 septembre 2024, ils ont fait délivrer à leur locataire un congé pour vendre, par acte de commissaire de justice, lui permettant ainsi d’exercer leur droit de préemption.

Monsieur [C] [I] n’a pas manifesté sa volonté d’acquérir le bien dans le délai de deux mois mais s’est maintenu dans les lieux et a cessé de s’acquitter de son loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2025, les consorts [M] ont fait assigner Monsieur [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater la validité du congé pour vendre délivré le 26 septembre 2024 pour le 31 mars 2025,

constater que le locataire est occupant sans droit ni titre,

ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

condamner Monsieur [C] [I] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 5 000 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 août 2025,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

Les consorts [M], représentés, maintiennent leurs demandes. Ils soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [C] [I] s’est maintenu dans les lieux à l’issue du congé pour vendre qui lui a été régulièrement signifié. Il n’a pas réglé l’intégralité des loyers, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] [I], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu, ni été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [C] [I] assigné à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité du congé pour vendre :

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire dans le dessein de vendre le bien loué, sous réserve, à peine de nullité, du respect d’un délai de préavis de 6 mois. Ce congé ne peut être donné trois ans avant la date d’acquisition du bail. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail a été conclu le 2 mars 2016 à effet à compter du 1er avril 2016.

Le congé pour vente a été notifié aux locataires le 26 septembre 2024, soit plus de trois ans après la conclusion du bail.

Le bail a ensuite été tacitement reconduit le 1er avril 2019 et 2022 jusqu’au 31 mars 2025.

Les bailleurs pouvaient donc donner congé 6 mois avant le terme soit avant le 1er octobre 2024.

Le congé pour vendre a été donné le 26 septembre 2024, dans le délai légal.

Rédigé par notaire, il comporte le prix et les conditions de vente. Il mentionne le droit de

préemption des locataires, ainsi que le délai de 2 mois pour lever leur option et, leur rappelle qu’à défaut, le bail sera résilié au 31 mars 2025 à minuit.

Le congé pour vendre donné le 26 septembre 2024 est donc régulier et le bail, conclut le 2 mars 2016 est donc résilié à compter du 1er avril 2025.

Il est donc, à compter de cette date, occupant sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée tel que défini au dispositif.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 mars 2016 et du décompte de la créance actualisé, que les consorts [M] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [I] à payer aux consorts [M] la somme 5 000 euros, au titre des sommes dues au mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [I] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er avril 2025, Monsieur [C] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de le condamner à son paiement à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [I] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur [C] [I] à payer à les consorts [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable le congé pour vendre donné le 26 septembre 2024 à Monsieur [C] [I] ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 2 mars 2016 entre les consorts [M] d’une part, et Monsieur [C] [I] d’autre part, concernant les locaux situés 8 rue de la Ripaudière, lieudit FAUGERIT – 79120 CHEY à compter du 1er avril 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [C] [I] à compter du 1er avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer à les consorts [M] la somme de 5 000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer à les consorts [M] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025, échéance de novembre incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer à les consorts [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION